Сколько стоит Крым? Изучаем цены на недвижимость

5 лет в «родной гавани»

Рынок недвижимости, как и вся, по сути, жизнь в Крыму, теперь делится на 2 части – что было до 2014 года и что стало потом. Полуостров не просто перешел в другую юрисдикцию, перемены произошли практически во всем.

Например, законодательство Украины предполагает, что право регистрировать сделки купли-продажи недвижимости есть у нотариусов (как частных, так и государственных), а информация о собственниках и объектах находится в кадастре недвижимости. В России же сделки регистрирует Росреестр, а кадастр уже свой.

Так как большая часть сделок по недвижимости проводилась фактически в долларах (законодательство Украины это не запрещало), то перейти на рублевые цены и российскую валюту в расчетах за недвижимость местным жителям было непросто. Если вспомнить курс валют в 2014-2015 годах, то все станет еще сложнее.

В первые годы после перехода полуострова рынок недвижимости был практически парализован – чтобы оформить любую сделку, нужно было либо долго ждать очередь, либо вообще обойтись без оформления.

Куда более сложная проблема – адаптация украинских документов к российским законам. На словах все документы имеют равную силу, но в реальности переоформить бумаги оказывается очень сложно. Еще и велик риск мошенничества, ведь проверить подлинность украинских документов сложно, так как все государственные базы и реестры недоступны.

За 5 лет власти смогли наладить относительно нормальную работу местного отделения Росреестра, но до сих пор есть случаи, когда регистрация перехода прав собственности задерживается, и не по одному разу.

Другая особенность переходного периода более приятная для крымчан: Госкомрегистр (местное отделение Росреестра) до сих пор не провел работы по кадастровой оценке недвижимого имущества. Это значит, что налог на недвижимость все еще не начисляется, хоть власти и обещают, что скоро все сделают.

Рынок крымской недвижимости сложно назвать стабильным и устойчивым. После известных событий весной 2014 года на полуостров ринулись жители материка – кто-то отдыхать, а кто-то покупать жилье. Цены подскочили в 2-2,5 раза только за первый год. А учитывая, что местные привыкли к долларам, то россияне были в шоке от местных цен.

Цены выросли как на первичном рынке (он оказался не очень большим), так и на вторичном. Например, если однокомнатную квартиру в не курортном месте в 2014 году можно было купить за эквивалент миллиона рублей (около 30 тысяч долларов по тому курсу), то сейчас она стоит порядка 2,5 миллионов рублей.

Впоследствии «перегретый» рынок начал постепенно «охлаждаться». Уже в 2015 году цены снизились на 15-20%, так как весь первичный спрос был удовлетворен. Строительство нового жилья более-менее активно началось в 2017 году, тогда как в 2015-м было двукратное замедление темпов по сравнению с прошлым годом.

Сейчас в регионе строится как жилье по договорам долевого участия, так и социальное, по государственным контрактам (для детей-сирот, переселенцев из аварийного жилья, родственников депортированных из Крыма, и т.д.).

Конкуренция принесла некоторое снижение цен на жилье в новостройках. Если до 2014-го почти все многоэтажки строили всего несколько фирм (большую часть – «Консоль», принадлежащая бессменному главе крымского парламента), то теперь застройщиков стало больше. Цены на первичном рынке тоже постепенно приходят к общероссийским значениям.

Местные жители ждали, что с введением в эксплуатацию Крымского моста жилье резко вырастет в цене. Этого не произошло, так как все «материковые» россияне, которые были готовы купить недвижимость в Крыму, уже сделали это.

Сколько стоит недвижимость в Крыму

Крым не очень большой, как по площади, так и по населению. Например, проехать полуостров с востока (Керчь) на запад (Евпатория) можно где-то за 5 часов. Население в 2,3 миллиона соответствует половине Санкт-Петербурга. Тем не менее, цены на жилье очень сильно отличаются в разных городах.

Южный берег

Самое дорогое жилье в Крыму традиционно на Южном берегу. По недавним исследованиям Ялта стала третьим в стране городом по стоимости квадратного метра жилья. Обычно говорят о «Большой Ялте», которая включает в себя еще и несколько поселков.

Больше всего жилья предлагают купить в Ялте, Алушта и Алупка отстают (там сами города гораздо меньше Ялты):

Как видно, в Ялте и Алуште примерно сопоставимое количество объявлений о продаже жилья в новостройках, при этом вторичный рынок отличается в 5 раз. Это не случайно, ведь Ялта построена на холмистой территории, а почти вся пригодная для многоэтажек земля уже застроена. Поэтому большая часть предложения там – это вторичное жилье.

Что касается цен, квартиры в Ялте и Алуште стоят примерно одинаково, а вот цены на дома и земельные участки отличаются очень сильно (по данным rosrealt.ru):

Чрезмерно дорогие дома и земля – тоже следствие нехватки участков в Ялте, особенно вблизи береговой линии.

Реальные расценки на жилье в целом соответствуют этим цифрам. Нужно понимать, что в Ялте лишь небольшая часть города расположена «внизу» около моря, а большая часть города – это склон. Соответственно, с приближением к морю начинают расти цены.

Расценки на жилье в спальных районах находятся около 75 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как вблизи моря цена удваивается (по данным ЦИАН):

Есть варианты разного метража и типов, включая апартаменты. Что интересно, апартаменты обычно стоят дешевле, так как относятся к нежилым помещениям и имеют некоторые особенности вроде более высоких коммунальных тарифов и налога (которого в Крыму пока нет). В Ялте же их оценили на одном уровне с обычными квартирами:

Соответственно, бюджетные варианты жилья – это первый/последний этаж, однокомнатные квартиры, и не всегда вблизи моря:

Риелторы соглашаются с тем, что застройка Ялты и рельеф города сложны, что ограничивает строительную активность. Поэтому строят новое жилье только в некоторых районах («Новая Ялта»), тогда как в Старом городе купить можно только вторичное жилье.

На ЮБК чаще всего покупают недвижимость как доходный актив – для сдачи в аренду. Но нужно учитывать, что хоть там и субтропический климат, курортный сезон длится около полугода, а туристы приезжают в основном летом. Поэтому стоимость квартиры может «отбиваться» 10-15 лет.

Выбрать жилье в Ялте для покупки, как выходит, несложно. Нужно точно знать свой бюджет и потребности (метраж, количество комнат и этажность). Останется только «отойти» от моря на такое расстояние, чтобы имеющихся денег хватило на подходящую квартиру.

Восток и Запад

Южный берег Крыма – это «высшая лига» недвижимости, жилье там доступно далеко не всем. Кстати, с позиций курорта в Ялте тоже не все гладко, огромное количество туристов в курортный сезон, высокие цены в магазинах, но главное разочарование – это пляжи. Ялтинские пляжи состоят из мелких камней (гальки), что нравится не всем, в отличие от песка.

От этих проблем избавлены курорты западной (Евпатория и Черноморское) и восточной (Керчь, Феодосия) частей Крымского полуострова. Туристов в этих городах меньше, а пляжи чистые, широкие и песчаные.

Предложений по продаже жилья в Керчи, Феодосии и Евпатории меньше, чем на ЮБК, но они все равно есть:

Можно заметить, что количество новостроек значительно уступает более раскрученным Ялте и Алуште. Это диктуется спросом – пока немногие готовы вкладываться в новостройку на не самом популярном курорте.

Спрос меньше, отсюда и более интересные с точки зрения покупателей цены:

Сервис «Росриэлт» не рассчитал среднюю цену новостроек в Керчи и Евпатории, так как их количество пока не очень большое.

Если посмотреть на реальные предложения по квартирам, то средняя оценка окажется вполне правдивой. Так, в зависимости от типа дома и этажности квадратный метр в Керчи стоит от 40 до 55 тысяч рублей:

Кстати, в Керчи продаются квартиры из немногочисленных новостроек (их всего 3 готовых), причем продают не только застройщики, но и частные лица. Вероятно, с качеством жилья все оказалось не очень хорошо, раз первые владельцы уже стараются избавиться от такого жилья, и согласны заплатить налог с продажи.

Феодосия больше приспособлена для туристов, поэтому там (и в поселках-спутниках Береговом и Приморском) квартиры стоят дороже, от 50 до 75 тысяч рублей за квадратный метр:

Вообще, Феодосия – это первый по-настоящему курортный город на пути туриста, въезжающего в Крым через мост. Щелкино и поселки на берегу Азовского моря находятся в стороне от трассы, а продаются там преимущественно дома и земельные участки.

После Феодосии следует череда известных названий, это Судак, Новый Свет, Коктебель. Это популярные курорты, но с точки зрения покупки там жилья не очень подходящие. Квартир и апартаментов немного, преимущественно частные дома по соответствующим ценам.

В Судаке и Новом Свете есть проблема с водоснабжением, поэтому рассматривать их в качестве постоянного места жительства сложно.

Евпатория находится сравнительно далеко от въезда в Крым, но ближе Феодосии, если прибыть на полуостров самолетом. Цены на жилье не назвать очень низкими, но по сравнению с Ялтой они вполне доступны:

Евпатория отличается от других городов своим более благоприятным климатом и другими природными особенностями. Море неглубокое и теплое, волны небольшие – это настоящий семейный курорт. Есть и другие достопримечательности вроде минеральных вод и лечебных грязей.

В целом, города Восточного и Западного Крыма можно рассматривать с точки зрения переезда туда. Цены на жилье еще не очень высокие, а вариантов много.

Севастополь

Севастополь – это не Крым с точки зрения административного деления, а отдельный субъект РФ. Севастополь стал третьи городом федерального значения после Москвы и Санкт-Петербурга. Что интересно, в административно-территориальном делении Украины Севастополь тоже является отдельной единицей.

Город состоит из нескольких районов, а один из них (Балаклава) раньше был отдельным населенным пунктом.

В Севастополе базируется Черноморский флот, что вносит свои коррективы на рынок недвижимости. Заместитель губернатора города как-то заявил, что 72% всех сделок купли-продажи – это покупка севастопольской недвижимости приезжими с материка. Этой информации можно поверить, так как многие военнослужащие ЧФ прибыли из других регионов страны.

Цены на жилую недвижимость в Севастополе находятся между ЮБК и другими районами:

Реально цены примерно такие и есть, причем новостройки действительно дешевле «вторички»:

или вот ещё:

Севастополь застраивался после Великой Отечественной войны по индивидуальному плану и многие здания являются памятниками архитектуры. Это, кроме прочего, могло повлиять на среднюю цену.

За прошедшие 5 лет Севастополь испытал на себе демографический скачок, население выросло с 343 до 403 тысяч человек. Соответственно, всем новоприбывшим нужно жилье, и этим пользуются застройщики. Застраивался Севастополь и в украинские времена, поэтому найти свободные участки для возведения домов становится все сложнее.

Тем не менее, местные эксперты и риелторы прогнозируют устойчивый рост строительства, что в перспективе должно снизить цену. Сейчас вилка цен составляет от 55 до 90 тысяч рублей за квадратный метр, чем ближе к морю, тем дороже.

В целом, Севастополь имеет свои плюсы и минусы, но цены на жилье там выглядят пока еще завышенными.

Не курортный Крым

Что делать в Крыму за пределами курортных зон? На этот вопрос не всегда могут ответить даже местные жители. Туристы посещают только побережье полуострова, сельским хозяйством заниматься невозможно из-за дефицита воды, промышленных предприятий очень мало.

Из всех «некурортных» городов выделяется Симферополь, это столица региона и второй после Севастополя город полуострова по численности населения. А еще в Симферополе самое большое число солнечных дней в году.

В столице, как и полагается, находятся различные государственные учреждения – Государственный совет, Совет министров, региональные управления различных ведомств. В городе расположен крупный Крымский федеральный университет, есть железная дорога (сейчас практически не используется) и аэропорт с новым терминалом.

Соответственно, хоть в Симферополе нет моря, строительство новых домов идет, а цены сравнительно высокие:

Здесь цены уже зависят от близости к центру города, влияет этажность и тип дома:

Есть более доступные варианты, которые начинаются от 32 тысяч рублей за квадратный метр:

В Симферополе на долю приезжих приходится всего 25-30% от продаж недвижимости, остальное покупают местные жители. Цены примерно соответствуют украинским, но только в долларовом эквиваленте.

Например, в 2013 году квадратный метр стоил до 1 тысячи долларов, и это было 30 тысяч рублей. Сейчас цена составляет больше 70 тысяч за метр – и это вдвое больше, но все равно около тысячи долларов.

Столицу Крыма активно застраивают, причем власти стараются уйти от уплотнительной застройки. Так, один из проектов – целый жилой микрорайон из 30 многоэтажек на участке в 44 гектара.

За пределами Симферополя рынок жилья замирает. Северный Крым остается экологически неблагополучной территорией, это засоление почв и последствия аварии на «Крымском титане». Влияет и близость украинской границы, поэтому цены на квартиры в Джанкое, Краноперекопске и Армянске низкие.

Например, в Джанкое можно купить «однушку» за миллион или «двушку» за полтора миллиона. Но если раньше город был крупным железнодорожным узлом, то теперь жизнь там замерла. Единственное, что там развивается – это пограничное управление.

В Красноперекопске цена на однокомнатную квартиру начинается от 600 тысяч рублей, а в Армянске – от 500 тысяч. Там есть несколько промышленных предприятий, а еще близко граница с Украиной. Тем, кому это не важно, в этих городах делать нечего.

Из городов Крыма остаются Белогорск, Бахчисарай и Старый Крым. Они не имеют выхода к морю, но побережье относительно недалеко. Некоторые покупают дома в этих городах или в окрестных селах и на выходных ездят на пляж.

Степной Крым подойдет, например, людям с проблемным здоровьем. Промышленности почти нет (если не считать Север), воздух чистый, есть горы и леса.

Так что при желании можно подобрать дом в одном из сел Крыма, только учитывать, что электричество, водо- и газоснабжение есть далеко не везде.

Ипотека и другие особенности Крыма

Переезжать в Крым, надеясь найти здесь работу – не лучшая идея. Зарплаты на полуострове остаются низкими по сравнению с материком, особенно в сферах деятельности, где нет дефицита кадров.

При не очень высоких зарплатах в Крыму относительно высокие цены. Настолько, что жители Керчи и восточной части полуострова регулярно выезжают за покупками в Краснодарский край.

Среди других проблем можно отметить санкции – как внешние (не работают многие электронные сервисы), так и внутренние. Например, в Крыму не стоит искать Сбербанк, Почту России, АЗС Лукойл, «Пятерочку» или «Связной». Только местные банки, заправки, магазины, «Почта Крыма» и «Крымская железная дорога».

Более-менее могут устроиться в Крыму представители профессий, где зарплата не зависит от места. Это военнослужащие и работники силовых ведомств, а также удаленные работники.

Как результат, при низких зарплатах и российских ценах на недвижимость, покупка своей квартиры недоступна большинству жителей Крыма.

На помощь приходит ипотечное кредитование. Потребовалось несколько лет, чтобы оно реально заработало, и в 2018 году на ипотеку приходилось уже 70% всех сделок с недвижимостью.

Реально ипотеку в Крыму можно получить в трех банках:

• РНКБ (Российский национальный коммерческий банк»);
• Банк «Россия»;
• «Генбанк».

Ставки вполне рыночные, базовая составляет 9-10% годовых, а если клиент не «зарплатный», не оформляет страховку или не предоставляет справку 2-НДФЛ, то ставка увеличивается до 12,5% годовых и выше. РНКБ выдает социальную ипотеку под 6% годовых семьям с детьми.

Проблема с ипотекой в другом: крымских зарплат оказывается недостаточно для оформления кредита, из-за чего многие заявители столкнулись с отказами.

В этом случае остается только один вариант – рассрочка от застройщика, но заменой ипотеке ее не назвать. Компании готовы «растянуть» срок платежа за квартиру максимум на год, что не всем по карману.

Так что говорить о настоящем росте ипотеки и строительства в Крыму можно будет только после роста зарплат хотя бы до общероссийского уровня. Сейчас они составляют всего около 29 тысяч рублей, при средней по стране в 43 тысячи рублей. При этом даже на 29 тысяч повлияли зарплаты чиновников и силовиков, а у остальных работников зарплаты еще меньше.