В России продолжает дорожать жилье. Мы собрали несколько способов сэкономить при покупке квартиры

Из-за программы льготной ипотеки рынок жилья «перегрет» – спрос превышает предложение, поэтому квадратные метры выросли в цене на 15-20%. Но при этом льготная ипотека остается одним из способов сэкономить на покупке собственного жилья. Мы собрали мнения разных экспертов и расскажем вам, какие еще варианты экономии при покупке квартиры будут актуальны в 2021 году.

Как сэкономить на новостройке

В России каждый год строится около 80 миллионов квадратных метров жилья, большая часть которого приходится на квартиры в новостройках. Например, в 2019 году построили более 1,1 миллиона квартир – такими темпами уже в обозримом будущем все россияне будут обеспечены жильем. Если, конечно, найдут на это деньги – квартиры в новостройках стоят достаточно дорого.

Но даже там, где на первый взгляд экономить негде, все же есть некоторые возможности – пока строительство нового жилья остается приоритетом государства, россияне могут найти выгоду для себя.

Льготная ипотека – пока для всех

Строительство пока в приоритете у государства, а из-за пандемии коронавируса в стране была объявлена уникальная льготная программа – ипотека под 6,5% годовых и меньше буквально для любого заемщика. Государство готово субсидировать процентную ставку для банков весь срок ипотечного кредита, а некоторые банки даже смогли сделать ставку еще ниже (пока рекорд – 5,85% годовых у Промсвязьбанка).

По сути, единственное ограничение программы – она распространяется только на квартиры в новостройках (по договору долевого участия или покупка готовой квартиры у застройщика). Ограничения по сумме такие, что туда подходит практически любая квартира.

С самого начала программа пользовалась огромным спросом – в 2020 году, скорее всего, будет установлен новый рекорд по выдаче ипотечных кредитов. И это действительно выгодно – вместо стандартных 8-10% годовых любой заемщик получает около 6% (конечно, плюс добровольная страховка, без которой ставка увеличивается).

Правда, без минусов не обошлось. Введение льготной ипотеки так подогрело спрос, что россияне скупили почти все жилье в уже начатых проектах, и застройщикам пришлось экстренно начинать новые. Естественно, уже по более высоким ценам – по разным оценкам, жилье на первичном рынке подорожало на 15-20%. И теперь покупка квартиры по льготной ипотеке обойдется в ту же сумму (с учетом переплаты), что и покупка квартиры до введения госпрограммы.

Но все же сейчас это единственный вариант выгодно купить жилье в ипотеку – просто потому, что жилье подорожало везде, а низкие ставки есть только в этой программе. Как говорит Наталия Кузнецова из агентства «БОН ТОН», льготная ипотека себя оправдывает при подорожании жилья менее, чем на 16%:

Введение льготной ипотеки до сих пор позволяет сэкономить на покупке. Согласно расчетам, нивелирование эффекта льготной ставки по ипотеке происходит при росте цены на 16%. На сегодняшний день цены за год выросли на 10%. Исходили из средней цены квартиры комфорт-класса (июнь – 10,2 млн руб., октябрь – 10,9 млн руб., рост цен составляет 7%), первоначальный взнос − 15%, ставка рыночная – 8,6%, ставка льготная – 6,1%, срок 19 лет. Выплата по аннуитетным платежам. Использовали ипотечный калькулятор, который доступен всем. В первом случае общая сумма выплат получается 17, 626 млн руб., во втором случае – 15,689 млн руб. Выигрыш по льготной ставке получается 1,96 млн руб. или 11%. Этот выигрыш нивелируется при росте 16%, когда цена квартиры составляет 11,8 млн руб.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН».

А с учетом того, что программу продлили до лета 2021 года, за это время спрос может сократиться, и на рынке наконец появятся более доступные проекты.

Но интересные и пока не очень востребованные предложения есть и сейчас. Например, Надежда Коркка из компании «Метриум» говорит о проектах в Новой Москве – в отличие от других районов, там все еще бывают нормальные цены:

Этот способ экономии подойдет тем, для кого локация не является определяющим фактором, например, квартира покупается в целях инвестирования. Присмотритесь к Новой Москве. Здесь предлагается много интересных качественных проектов, которые отличает выгодная цена. Спустя несколько лет направление станет гораздо более востребованным (во всяком случае, городские власти всячески этому способствуют), и цена вашего актива вырастет значительно.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».

Требования к заемщикам по таким ипотечным кредитам стандартные, это касается возраста, трудоустройства и кредитоспособности в целом.

Экономия в долевом строительстве

Сейчас практически все многоквартирные дома в России возводятся по схеме долевого строительства. Это означает, что застройщик привлекает деньги дольщиков еще на этапе котлована, а потом под эти деньги получает проектное финансирование в банке, на которое и строит дом. Долевое строительство предполагает, что покупка квартиры в строящемся доме будет выгоднее, чем после сдачи дома в эксплуатацию – пока застройщик нуждается в деньгах, он готов делать скидки.

С введением поправок к законодательству о долевом строительстве в 2019 году, риски для дольщиков минимальны. Так, все их деньги хранятся на специальном эскроу-счете в банке, а застройщик может получить к ним доступ только после оформления права собственности на первую квартиру в построенном доме.

Часть домов еще возводится по старым правилам (без эскроу-счетов, такая оговорка была в законодательстве), но квартиры в таких домах, скорее всего, уже давно раскупили – там цены были ниже, потому что застройщики не платили проценты банкам за финансирование.

Конечно, в схеме с ДДУ (договорами долевого участия) есть свои риски:

  • застройщик может затянуть сроки сдачи дома. Хоть сроки прописаны в договоре, очень редко строительные компании в них укладываются. Особенно сейчас, когда они столкнулись с серьезной нехваткой рабочих рук (из-за закрытых границ в Россию не могут попасть мигранты), параллельно запустив новые проекты;
  • сам дом, благоустройство территории и инфраструктура вокруг могут отличаться от того, что нарисовано в рекламе. А иногда отличаются и параметры квартиры – и за «лишние» квадратные метры должен заплатить будущий владелец;
  • стройка может вообще оказаться проблемной. Сейчас благодаря эскроу-счетам дольщики не рискуют деньгами, но из-за остановки строительства они рискуют потерять несколько лет.

Но покупка квартиры у более-менее крупного застройщика с хорошим портфелем заказов (которые он завершал в срок) минимизирует почти все эти риски. А цена при этом остается ниже, чем у готового жилья.

Еще возможны разного рода акции у застройщиков – например, компания – партнер банка может предлагать ипотеку по еще более низким ставкам. Правда, в 2020 году таких акций почти не было – потому что не было проблем со спросом, говорит Надежда Коркка:

Второй момент, определяющий выгоду, – низкий сезон для покупки жилья. Это время, когда стоимость квадратного метра ниже, чем в другие периоды. В докризисные времена таким сезоном считались январь и июнь-июль. В это время застройщики часто предлагали различные акции. Но есть факторы, которые меняют привычную картину мира. В этом плане показателен кризис 2020 года. Колебание валютных ставок, снижение процентов по банковским депозитам, общая экономическая неопределенность, льготная ипотека привели к ажиотажному спросу на рынке первичного и вторичного жилья. Высокий спрос всегда приводит к росту цен, поэтому лето 2020 года никак не назовешь низким сезоном. Тем не менее кризисы случаются не так уж часто, поэтому в целом правило работает.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».

Тем не менее, схема «льготная ипотека + ДДУ» в 2020 году – один из самых распространенных вариантов покупки жилья, и на то есть объективные причины.

Экономия на отделке

Покупая готовую квартиру у застройщика, или вкладываясь в долевое строительство, покупатель, скорее всего, получит жилье без отделки вообще. Ремонт от застройщика и раньше считался впустую потраченными деньгами, поэтому сейчас от него предпочитают отказываться вообще.

Как итог, жилье после сдачи дома в эксплуатацию представляет собой бетонную коробку – когда выбрана черновая отделка. Но ремонт с нуля будет стоить дорого – настолько, что на это приходится брать кредит. А раз кредит уже не ипотечный, то и переплата по нему соответствующая.

Но опрошенные нами эксперты советуют не отказываться сразу от того, что предлагает застройщик. Вполне возможно, что есть смысл остановиться на предчистовой отделке, считает Артур Меркушев из Dominfo.ru. По его словам, переплата за нее не такая серьезная, а довести квартиру до жилого состояния будет просто:

Маркетологи в рекламах покупки квартиры, конечно, стараются выставить цену за квадратный метр меньше. Чаще всего это цена черновой квартиры. Придя в офис продаж, многие недовольно возмущаются разницей цен на квартиру с отделкой и без, а многие и вовсе ведутся на рекламу и до последнего не понимают, что указана цена черной квартиры. Негодуя под воздействием эмоций, человек не хочет брать квартиру дороже и решает остановиться на «черной», а ремонт «сделаю сам быстро, под себя и недорого». Но, к сожалению, в реальности «быстро» и «недорого» не получается.

На самом деле, приобретая только бетонную коробку, вы увеличиваете стоимость квартиры на 15-20% – именно столько придется вложить в самостоятельный ремонт. Поэтому выгоднее покупать квартиру с полной или предчистовой отделкой. В первой варианте нужно только получить ключи, привезти мебель и можно жить. Но цена за квадратный метр на 20-25 тысяч рублей будет дороже. Но даже это дешевле ремонта, который, примерно, будет стоить 30-35 тысяч рублей за квадратный метр.

Экономичным вариантом будет приобретение квартиры с предчистовой отделкой. В таком случае вам нужно будет поклеить обои, положить ламинат, вставить лампочки и можно жить. Предчистовая дороже черновой, но ненамного, примерно, на 10 тысяч за квадратный метр.

Есть и еще один вариант для выгодной покупки. На рынке жилья уже появились такие строительные компании, которые предлагают выбрать вариант отделки заранее. Строительные материалы выбираете вы, а застройщик со своей бригадой всё благоустраивает. Здесь всё зависит от материалов, которые вы выберете и от строительной компании. Можно и сэкономить, и потратиться. Но точно есть плюс – вам не придется ничего переделывать «под себя».

Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru.

Правда, при выборе такой опции нужно очень внимательно проверять квартиру перед подписанием акта – вполне возможно, что отделка будет не идеальной, но обычно это исправляют по требованию будущего жильца.

Но самый главный плюс такого варианта – тот факт, что стоимость отделки войдет в сумму ипотечного кредита, и за нее тоже можно будет платить 6% годовых вместо 15-20%, как за потребительский кредит. Главное тут – правильно рассчитать свои силы, потому что предчистовая отделка все же требует некоторых вложений (пусть и меньше, чем черновая).

Вторичный рынок уже не в центре внимания

Льготная ипотечная госпрограмма распространяется только на жилье в новостройках – по ней нельзя купить квартиру на вторичном рынке или рефинансировать старый кредит. Но в экономике все взаимосвязано, и рост цен на квартиры в новостройках вызвал рост и в другом сегменте.

По результатам недавнего исследования ЦИАН оказалось, что собственники квартир на вторичном рынке подняли цены на них в среднем на 16% в течение 2020 года. И главную роль в этом сыграла именно льготная ипотека. Жилье на вторичном рынке может стоить даже больше, чем новостройки – такое зафиксировали в Москве, Самаре и Омске.

Почему владельцы квартир подняли на них цены – понятно. Ведь у любого покупателя всегда есть выбор между первичным и вторичным рынком, а раз один вариант становится дороже, то часть спроса переходит на второй. Который, согласно закону спроса и предложения, начинает расти в цене.

У вторичного рынка есть свои плюсы:

  • не нужно ждать несколько лет – жилье уже построено, и часто с ремонтом и всеми коммуникациями. И не придется арендовать жилье до момента, когда дом по ДДУ достроят;
  • дом уже заселен, а соседи не будут в ближайшие пару лет делать ремонт все одновременно;
  • скорее всего, территория благоустроена, а вокруг есть какая-то социальная инфраструктура;
  • если это жилье времен СССР, оно может быть малоэтажным, что в целом более комфортно для жизни.

А если оно еще и дешевле других вариантов – это добавляет еще больше плюсов. Найти жилье по цене ниже рынка проще именно среди вторичных квартир – застройщики же точно не будут продавать квартиры себе в убыток.

Как рассказал нам Александр Буряков из компании по управлению объектами недвижимости, главное – мониторить рынок, и не упустить свой идеальный вариант:

Вариант, когда хорошая квартира продается ниже рынка и вы готовы к сделке – идеальный. Он тоже встречается, особенно, если вы готовы ждать. Это не фантастика. К стоимости квартиры ниже рынка нужно относиться внимательно. Обязательно изучить причины, по которым продавец продает квартиру ниже по стоимости. Возможно, за этим кроются не приятные для покупателя и опасные вещи.

Покупка квартиры на стадии котлована с точки зрения цены выгодна. Но, история строительства в современной России уже достаточно красочна разными историями. Купить за одну цену и продать за планируемое к сдаче дома время за гораздо большую стоимость – хороший вариант. Только гарантий задержки строительства вам никто не даст. Необходимо предусмотреть возможную задержку в сдаче объекта, как это скажется на стоимости объекта и вашей прибыли.

Александр Буряков, руководитель компании по доверительному управлению объектами недвижимости.

Минусов у вторичного жилья тоже хватает. Прежде всего, это чуть более дорогая ипотека – льготные программы на этот сегмент не распространяются. Но если сама квартира будет стоит не очень дорого, то при рефинансировании ипотеки в будущем этот вариант будет даже выгоднее госпрограммы (так как стоимость жилья уже точно не снизится).

Другие минусы – моральное и физическое устаревание дома (если смотреть на дома 60-70-х годов прошлого века), возможные юридические проблемы при покупке (классика – родственники в местах лишения свободы, которые вдруг появляются после сделки).

Как компромисс, есть вариант с готовыми квартирами, которые продает застройщик. Тут не придется ждать несколько лет, но и цена будет чуть выше. Плюс такое жилье попадает под госпрограмму – но на практике нераспроданными остаются или самые дорогие квартиры, или жилье с некоторыми особенностями (нестандартная планировка, уменьшенная площадь, дефекты внутри квартиры).

Купить с торгов по банкротству

Проще всего купить квартиру напрямую у застройщика, там достаточно обратиться в офис продаж и заключить договор долевого участия. Чуть сложнее купить жилье на вторичном рынке, там нужно уже просмотреть тысячи объявлений, договориться с продавцом и подождать, пока он оформит все документы. Но есть и еще более сложный (и более выгодный) способ – торги по банкротству.

Первый вариант – это залоговое жилье у банков. Бум ипотечного кредитования начался несколько лет назад, но часть заемщиков по разным причинам оказались не в состоянии платить по кредиту. Кто-то пока оформил кредитные каникулы, кто-то реструктуризировал долг, а кто-то был вынужден продать жилье, чтобы рассчитаться с долгами. А жилье тех, кто дошел до последней стадии, переходит в собственность банка, который вскоре выставляет его на торги.

Туда попадает самое разное жилье – как квартиры в относительно новых домах в крупных городах, так и частные дома в сельской местности. Скорее всего, цены будут указаны чуть ниже рыночных, но стоит понимать – торги предполагают рост ставок, поэтому итоговая цена квартиры может быть выше.

Второй вариант – торги по банкротству. Уже несколько лет граждане России имеют возможность объявить себя банкротом. В этом случае должник лишается всего имущества (кроме единственного жилья), которое выставляется на торги. И если у банкрота было в собственности больше одного объекта недвижимости, остальное ему придется продать. Скорее всего, цена будет ниже рыночной (кредиторы заинтересованы как можно скорее получить деньги), поэтому этот вариант тоже можно рассмотреть.

Подробно о нем нам рассказал Давид Ризаев из Национальной Ассоциации аукционных брокеров:

Рынок торгов по банкротству – ещё один способ выгодно купить квартиру, о котором мало кто знает, и ещё меньше людей им пользуется. Каждый день количество банкротов в нашей стране растёт. Физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели часто подают на банкротство. Практически у каждого есть имущество, которое выставляется на торги для покрытия долгов. И даже пока вы читаете этот текст, кто-то подал заявление в суд о признании его банкротом.

Когда банкротится юридическое лицо, то на торги выставляется всё имущество: от офисного кресла из кабинета директора до гаечных ключей из цеха. Если речь идёт о банкротстве физического лица, то с торгов также уйдет всё его имущество: квартиры и автомобили, земельные участки и загородные дома.

Рынок торгов по банкротству уже несколько лет стабильно растёт на 28% и его объём составляет 73 трлн рублей. Ежегодно на торги выставляется более 2.5 млн лотов, которые продаются гораздо дешевле рынка.

Примеры жилой недвижимости, которая выставляется на торги

1. Квартира площадью 138.6 кв. м:

  • Местонахождение: г. Москва, 2-й Щемиловский пер., д.5А
  • Рыночная стоимость объекта: 56 170 000 руб.
  • Текущая стоимость на торгах: 54 918 900 руб.
  • Стоимость на торгах падает до: 39 541 608 руб.
  • Доходность проекта до 142%
  • Дисконт к рынку до 30%

2. Восьмикомнатная квартира площадью 264.3 кв. м:

  • Местонахождение: г. Москва, Ботанический переулок, д.16
  • Рыночная цена имущества: 93 178 436 руб.
  • Текущая стоимость на торгах: 84 103 077 руб.
  • Стоимость на торгах падает до: 5 606 871 руб.
  • Доходность проекта до 156%
  • Дисконт к рынку до 94%

Что в итоге?

Покупка квартиры одновременно и радостный момент, и хлопотный. Выбирая способ её приобретения, необходимо максимально учитывать все риски. Для этого следует:

  • изучить предложения на рынке от застройщиков и частных лиц;
  • лично ознакомиться с потенциальным имуществом;
  • если это ипотека – довериться надёжному банку, прочитав досконально все условия договора и даже те, что под *звёздочкой мелким шрифтом;
  • проконсультироваться с риелторами и, при необходимости, обратиться к их услугам;
  • собрать информацию от друзей и знакомых, возможно они подскажут, что нужно учесть, исходя из своего опыта.

Если вы покупаете квартиру не в ипотеку, а за наличные средства, то обратите своё внимание на рынок торгов по банкротству. Это возможность купить недвижимость по цене до 70% ниже рыночной. Сумму экономии, соответственно, вы можете использовать в других целях или за меньший срок накопить на желаемое.

Давид Ризаев, председатель НААБ (Национальной Ассоциации аукционных брокеров).

Конечно, везде есть свои особенности и риски, не будет исключением и покупка с торгов.

Перед началом торгов нужно будет посмотреть на сам объект, а для этого – договариваться с уполномоченным лицом (например, с арбитражным управляющим или риелтором), что не так просто. А самые привлекательные варианты уйдут тем, кто будет готов заплатить больше.

Кстати, другие эксперты считают аукционные торги не лучшим способом сэкономить на покупке жилья. Например, Наталия Кузнецова обращает внимание на то, что торги есть торги, и если заявок будет много, стартовая цена вырастет до рыночной:

Покупка квартиры на аукционе не позволяет сэкономить, т. к. цена покупки зависит от количества поданных на аукцион заявок. Поэтому в каждом конкретном случае может быть по-разному. Если заявок много, исходная цена может вырасти на 20-30%. Плюсом покупки квартиры на аукционе является то, что покупатель приобретает уже готовую квартиру, иногда с полной отделкой, по договору купли-продажи. Это снимает риски недостроя и переносов сроков сдачи.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН».

В целом же вариант с аукционом не стоит отбрасывать совсем – в небольшом городе обычно продается не так много жилья, и самая подходящая квартира может быть выставлена именно на торги. Но в общем случае обычная продажа проще – сделка оформляется простым договором купли-продажи и регистрацией в Росреестре, и такие сделки без проблем кредитуют банки. В случае же с торгами согласовать ипотеку будет почти невозможно – одобренная заявка имеет ограниченный срок действия, а торги растянуты во времени.

А может, купить жилье за границей?

На первый взгляд, после событий 2014 года россиянам нет смысла смотреть на недвижимость за границей. Прежде всего, рубль обесценился вдвое – на столько же выросла и рублевая цена зарубежных метров. А еще Россия попала в эпицентр геополитической напряженности, поэтому границы в некоторые страны могут закрыться в любой момент.

С другой стороны, квартиры в России чаще всего покупают в сегменте 2-2,5 миллионов рублей (если речь не идет о столице), что соответствует 25-35 тысячам долларов. За такие деньги можно купить жилье в некоторых не самых дорогих странах мира.

Цели такой покупки могут быть разными:

  • покупка жилья под сдачу в аренду. Такое практикуется в курортных регионах или в крупных городах, где всегда есть желающие снять жилье;
  • периодические выезды на отдых. Тут тоже актуально жилье в курортной местности (например, Кипр, Турция, Болгария);
  • получение вида на жительства, ПМЖ или гражданства. Например, популярны квартиры в депрессивных городах Литвы – обладание недвижимостью дает право оформить многократную шенгенскую визу и регулярно ее продлевать (что открывает путь почти во все страны Евросоюза);
  • использование недвижимости как защитного актива. Жилье всегда можно продать, а со временем оно дорожает.

В каждом варианте есть свои плюсы, минусы и подводные камни. Например, почти все страны захотят увидеть документ о происхождении средств (борьба с отмыванием денег), при покупке жилья нужно учитывать ежегодный налог на недвижимость, а в варианте с арендой придется периодически тратиться на ремонт.

Но все равно вложение в зарубежную недвижимость может быть оправданным, говорит Роман Качинский из ателье на рынке зарубежной недвижимости ARX:

При этом, если вы ищите квартиру не для проживания, а для дополнительного дохода, советуем обратить внимание на зарубежный рынок. Да, чтобы потрогать и увидеть объект, придется потратить чуть больше времени, но, с другой стороны, в каком-то смысле его сэкономить. Как ни странно, вопреки коллективному представлению о том, что «там» – рискованно, а «здесь» – подконтрольно, все немного наоборот.

Во-первых, зарубежные апартаменты приносят доход в более стабильных валютах: доллар США, евро, швейцарский франк, японские йены. На их фоне рубль, к сожалению, воздушный шарик, колеблющийся от потока ветра. Покупая доходную недвижимость в России, прагматично рассчитайте, сколько на самом деле ваши деньги будут стоить черед 2-3 года и больше. Случается и такое, что 7% дохода превращаются в 4% после инфляции. Тогда как зарубежная недвижимость гарантирует стабильность в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Во-вторых, в более прогрессивных странах документооборот сводится всего к нескольким шагам. И оформление собственности, в общем, занимает несколько дней. Вместо того, чтобы проходить 7 кругов бюрократического ада, можно просто оформить доверенность на юриста и удаленно получить электронную регистрацию собственности.

В-третьих, в Европе не так часто, но все же встречаются проекты с фиксированным доходом и банковской гарантией. Покупка квартиры с такими условиями может стать самым безрисковым и консервативным вложением в вашей жизни. Вместо плавающего дохода, которые обещают управляющие компании (в среднем, 4-8%), стоит предпочесть фиксированную ставку. Тем более, что порой она не уступает и пустым обещаниям рынка.

Роман Качинский, основатель инвестиционного ателье на рынке зарубежной недвижимости ARX.

Скорее всего, покупать недвижимость за границей придется через местного посредника, которому придется заплатить определенный процент комиссии. К тому же законодательство некоторых стран предусматривает более высокие налоги для нерезидентов – это тоже нужно учесть.

Но оно того стоит – например, даже в период пандемии наличие недвижимости может стать основанием для въезда в официально «закрытую» страну, а если к недвижимости будет прилагаться и вид на жительство, это дает право выехать из России (которая до сих пор не открыла границы). А главное – собственность в другой стране всегда будет запасным вариантом на случай какой-то неудачи в России.