Вечный вопрос – новостройка или вторичный рынок? Разбираем плюсы и минусы обоих вариантов

При приобретении квартиры или жилого дома самое главное – это предпочтение самого человека. Кто-то хочет купить жилье и сразу в него въехать, другие же готовы подождать пока не достроится дом и не будет сделан ремонт. Именно от этого и зависит выбор жилья при покупке недвижимости. Однако во всем есть свои плюсы и минусы, и мы рассмотрели все нюансы покупки жилья на первичном или вторичном рынке.

«За» и «Против» новостроек

В России каждый год строится огромное количество нового жилья, и многие предпочитают именно его. Причины у всех свои, кто-то хочет жить в квартире, в которой ранее никто не проживал, а кому-то важнее удобная планировка. Но у всего есть свои плюсы и минусы, в том числе и у новостроек:

Положительные стороны наличного кредитованияДостоинства Негативные стороны наличного кредитованияНедостатки
  • Низкая стоимость 1 квадратного метра жилплощади. Если покупать жилье на стадии строительства многоквартирного дома, то стоимость жилья намного ниже, чем у уже готового. При условии, что дом будет сдан через полгода-год стоимость может быть занижена почти в 2 раза, чем у квартиры в только что сданном доме.
  • Гарантия на дом и коммуникации. В основном все застройщики предоставляют гарантии своим жильцам на все коммуникации. То есть, если в доме прорвет трубу или заискрит проводка, то на протяжении некоторого времени все ремонтные работы будет выполнять управляющая компания за счет собственных средств. Кроме этого, именно УК заплатит вам или вашим соседям за нанесенный ущерб. Обычно гарантия действует в первые 3-5 лет после сдачи в эксплуатации многоквартирного дома.
  • Квартиру можно будет спроектировать по своему желанию. В новостройках нет обязательной планировки, не считая несущих перекрытий. Это позволяет человеку самостоятельно распланировать площади всех комнат в квартире.
  • У жилья не было собственников. Не придется бояться того, что в квартире ранее были прописаны несовершеннолетние дети или другие критерии люди, из-за которых купли-продажи квартиры может быть признан недействительным.
  • Наличие дополнительных привилегий. При проектировании прилегающей территории к многоквартирному дому всегда отделяются места на парковку, детскую площадку и другие места отдыха. Кроме этого, в большинстве новых домов предусмотрена огороженная территория и наличие охранников.
  • Заселиться можно будет через некоторое время. При покупке квартиры в строящемся доме придется подождать некоторое время до того, как его сдадут в эксплуатацию. Данный пункт можно отнести к основному риску, так как дом может быть сдан не вовремя или же местные власти могут остановить постройку многоэтажного дома.
  • Дополнительные вложения. При покупке жилья в новостройке сдаются голые стены. Перед заселением необходимо будет установить сантехнику и плиту, а также сделать ремонт.
  • Постоянные ремонтные работы. В новостройку будут постоянно заселяться новые соседи, которым необходимо будет делать ремонт. То есть на протяжении года человек будет слышать постоянный шум от ремонтных работ. Стоит обратить внимание, что некоторые ремонтные работы требуют перекрытия воды или отключения электричества.
  • В первое время могут наблюдаться перебои в работе ЖКУ. Это связано с тем, что дом только сдан. Некоторое время может не работать лифт или подача отопления будет дана с опозданием.

 

Плюсы и минусы недвижимости на вторичном рынке

Вторичное жилье – это не только пятиэтажные «хрущевки», это могут быть дома 90-х или просто дома, которые были закончены и сданы 5 лет назад. За это время районы успели обжить, в них что-то появилось, и проявились все плюсы и минусы:

Положительные стороны наличного кредитованияДостоинства Негативные стороны наличного кредитованияНедостатки
  • Не надо ждать заселения. Вы можете въехать сразу после приобретения жилья. Если в квартире «старый» ремонт, то можно его можно сделать постепенно или через некоторое время.
  • Не требует больших вложений в ремонт. В квартире, купленной на вторичном рынке, уже установлены сантехника, газовое оборудование и плита. То есть человеку не придется тратить дополнительные деньги на их приобретение и установку. Кроме этого, во вторичках уже сделан минимальный ремонт (косметический).
  • Развитая инфраструктура. Возле дома уже есть все необходимые магазины, а также школы и детские сады.
  • Типовая планировка. В старых домах нет возможности перепланировать все так, как хочется, так как в квартирах планировка уже узаконена. Если человек захочет изменить площадь какой-либо комнаты, то надо будет вызывать эксперта из жилищной инспекции. Он сможет дать разрешение на снос или установку новых стен. После этого надо будет узаконить перепланировку.
  • Сам дом и его коммуникации старые. В среднем дома, которые продаются на вторичном рынке, были построены в середине ХХ века, то есть дому уже более 50 лет. Скорее всего, прошлый собственник давно не менял проводку и трубы. Кроме этого по дому могли пойти трещины, начать протекать крыша или же просесть балкон. В этом случае новому собственнику придется вложить много денег, чтобы сохранить свою жилплощадь в хорошем состоянии.
  • Стоимость 1 квадратного метра выше, чем у новостроек. При покупке квартиры в строящемся доме стоимость 1 квадратного метра меньше, чем у готового жилья.
  • Скрытые собственники жилья. При оформлении договора купли-продажи квартиры необходимо тщательно проверить всех бывших собственников. Иначе может возникнуть ситуация, что в купленной квартире был прописан несовершеннолетний ребенок или человек, которого выписали незаконно. В этом случае договор купли-продажи жилья может быть аннулирован.
  • Экспертная оценка вторичного жилья. При покупке вторички все банки требуют провести независимую экспертизу. Это необходимо для того, чтобы специалист оценил реальную стоимость жилья, что позволил исключить незаконное завышение цены и определил сумму залога для договора страхования недвижимости.

 

Чем первичное и вторичное жилье отличаются для банков

Банки относятся по-разному к выдаче ипотеки на первичное и вторичное жилье. Некоторые кредитные организации отказывают в выдаче ипотечного кредита на приобретение жилья в строящемся доме. Это связано с тем, что у каждого банка сформирован свой список застройщиков, по которым они могут выдать ипотеку. Некоторые застройщики внесены в «черный список».

В отношении жилья, приобретаемого на вторичном рынке, банки также устанавливают свои критерии в отношении года постройки многоквартирного дома (чтобы люди не брали кредиты на совсем «барачные» дома).

В основном документы и порядок получения ипотеки для жилья на первичном и вторичном рынке не отличается. Так, чтобы получить ипотеку, заемщику нужно обратиться в банк с заявкой, к ней надо приложить копии паспорта (заемщика и созаемщиков при их наличии) и трудовой книжки, а также официально заверенную справку по форме 2-НДФЛ для подтверждения заработка.

Стоит отметить, что ставка по ипотеки на первичное жилье в среднем на 0,5 пункта меньше, то есть, ставка по ипотечному кредитованию на первичку составляет от 7%, а на вторичное жилье – от 7,5% годовых.

Еще нужно помнить, что при приобретении квартиры в готовой новостройке или на вторичном рынке заемщик оформляет пакет документов один раз, потому что купленная квартира сразу оформляется под залог ипотеки.

А при приобретении жилья по договору долевого участия заемщик будет ходить в банк 2 раза. При оформлении договора покупки-продажи квартиры в строящемся доме вначале человек оформляет долевую собственность, именно она будет залогом ипотечного кредитования. Как только дом, в котором приобретается квартира, будет сдан в эксплуатацию и человек станет собственником квартиры, то ему необходимо будет обратиться в банк во второй раз для изменения условий договора ипотечного кредитования. Банк меняет объект залога с долевой собственности на квартиру.

Какие льготы предусмотрены при оформлении ипотеки

В России предусмотрены особые льготные условия ипотечного кредитования для некоторых категорий заемщиков:

  • ипотека для молодых семей;
  • ипотека для военнослужащих;
  • ипотека для семей с двумя (и более) детьми или с детьми-инвалидами;
  • социальная ипотека в разных субъектах России;
  • иные льготные условия для приобретения квартиры в ипотеку.

Первая категория льготной ипотеки предусмотрена для молодых семей. Основными условиями являются:

  1. возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не более 35 лет;
  2. молодая семья в установленном законом порядке признана нуждающейся в жилом помещении;
  3. у семьи имеются доходы, позволяющие получить кредит.

Для таких семей предусмотрена социальная выплата на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку. Размер выплаты определяется в зависимости от наличия или отсутствия детей и составляет 35% или 30% от расчетной стоимости жилья соответственно. Стоит отметить, что стоимость самого жилья рассчитывается в зависимости от установленного по муниципальному образованию норматива стоимости 1 кв. м жилого помещения площадью. Если семья состоит из 2 человек, то по Правилам, утвержденным. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050, норматив жилого помещения составляет 42 квадратных метра. Если семья состоит из 3 и более человек — по 18 кв. м на одного человека.

На практике часто оказывается так, что денег в местном бюджете на субсидии просто нет, поэтому семьям приходится ждать, иногда – годами. Кстати, необязательно покупать жилье в ипотеку, чтобы получить субсидию – ее могут дать и при обычной покупке.

Следующая льгота предусмотрена для военнослужащих, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Тот, кто в течение минимум 3 лет служит в армии по контракту, может получить целевой жилищный заем на приобретение жилья или на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку. Размер такого займа не может превышать общую сумму средств, учтенных на именном накопительном счете участника НИС.

Третья категории граждан для получения льготной ипотеки – это семьи с двумя и более детьми. С начала 2018 года семья, у которой родился второй или последующим ребенок, может воспользоваться льготной ставкой по ипотеке в размере 6% и ниже на протяжении всего оставшегося срока выплаты ипотечного кредитования. Главные условия – заемщик и его дети должны иметь российское гражданство, а также квартира должна быть куплена на первичном рынке.

С апреля 2019 года семьи, имеющие двух и более детей, могут оформить рефинансирование ранее оформленной ипотеки по ставке 6%. Данные льготы действует до конца 2022 года.

Почти все банки готовы давать такие кредиты даже по ставке ниже 6% годовых, например, Промсвязьбанк все еще держит ставку по «семейной» ипотеке на уровне 4,5% годовых.

Некоторые субъекты России предусмотрели специальную социальную ипотеку. Например, жители Москвы в возрасте от 18 до 55 лет, которые нуждаются в жилье, имеют право на приобретение квартир, комнат или домов из жилищного фонда коммерческого использования с использованием собственных или заемных денежных средств. Стоимость подобных жилых помещений намного ниже, чем рыночная стоимость обычного жилья.

Также в некоторых регионах предусмотрена льготная сельская ипотека. Человек, который хочет купить жилую недвижимость в селе или поселке может оформить ипотечный кредит по ставке от 1%. Ставка устанавливается постановлением местного органа власти. Сельская ипотека действует в Московской, Ленинградской, Кировской и других областях.

Еще один вид льготный социальной ипотеки предоставляется на территории Дальневосточного федерального округа. Жители Дальнего Востока могут приобрести жилье по ставке от 2% при условии, что возраст заемщиков, состоящих в браке, не превышает 35 лет или заемщик, который моложе 35 лет, не состоит в браке и имеет несовершеннолетнего ребенка. Стоит отметить, что стоимость жилья, которое приобретается в ипотеку, не должна превышать 6 миллионов рублей.

Последний вид льготной ипотеки предоставляется для отдельных категорий граждан. К ним относятся:

  • молодые ученные;
  • те, кто был уволенные по определенным основаниям из ОВД, МЧС, органов уголовно-исполнительной системы.

Есть и другие программы, например, «деревянная ипотека» (на домокомплекты для деревянных домов), или особые условия при покупке жилья у определенного застройщика. Обычно это все работает для каких-то отдельных городов, поэтому конкретные условия лучше уточнять на местах.