Вместо школы построили ТРЦ, а на месте парка – многоэтажку. Что делать и куда жаловаться на самострой?

За полтора десятилетия «дачной амнистии» в России узаконили 13 миллионов объектов капитального строительства, но в России куда больше самовольных построек. И часто они мешают окружающим – перекрывают проезды для автомобилей экстренных служб, создают много шума, а вместо обещанных объектов социальной инфраструктуры все чаще появляется что-то совсем другое. Мы разобрались, когда объект считается самовольно построенным, и как и куда на такие объекты можно пожаловаться.

Как отличить самострой от законной стройки?

Никому не нравится, когда вместо парка строят очередную многоэтажку, или вместо соседского дома в частном секторе вырастает трехэтажный особняк. Но все может быть еще хуже – например, новая постройка может перекрывать въезд, закрывать солнце, или при строительстве «случайно» повредят деревья или соседский дом. В России закон, с одной стороны, защищает право на частную собственность, а с другой – строго регулирует строительные работы.

Чтобы начать строительство, на это нужно получить ряд документов. Разрешения на строительство отменили еще в 2018 году – то есть, привлечь соседей к ответственности за начало стройки без разрешения уже не выйдет. Но при этом ряд формальностей все же есть – нужно подать соответствующее уведомление о строительстве. И строительные правила тоже никто не отменял.

Соответственно, строительство может быть вполне законным (если соответствует всем требованиям), и самовольным – если что-то из обязательных норм не соблюдается. Так, самовольным строительство будет, если:

  • работы ведутся на земельном участке, который не предназначен для строительства;
  • перед началом строительных работ не было подано уведомление;
  • строящийся объект нарушает градостроительные и строительные нормы.

Что касается норм, то, например, дом на участке под ИЖС может быть не выше 20 метров и 3 этажей, от него до границы участка должно быть не менее 3 метров, а до другого объекта капитального строительства – минимум 6 метров. А если дом площадью больше 500 квадратных метров, запускается в разы более сложный процесс согласования.

Важно, что самостроем будет только то, что является объектом недвижимости – например, дом, пристройка, гараж, баня или что-то еще. Если соседи, например, привезли металлический киоск и поставили его прямо на границе вашего участка – это не самострой (хотя и не очень приятное явление).

Касательно того, что признается объектом строительства, было даже решение Верховного суда – в итоге было решено, что объект недвижимости нельзя разобрать и собрать в другом месте без причинения ему ущерба. То есть, при наличии фундамента любое строение будет считаться недвижимостью – разобрать и собрать заново его не получится.

Таким образом, на самострой можно пожаловаться, если кто-то затеял стройку на неподходящем для этого участке, не подал заранее уведомление о начале работ или как-то грубо нарушает строительные нормы.

Куда жаловаться на самострой

Законодательство, с одной стороны, достаточно четко определяет понятие самостроя, но с другой – сталкивается с тем, что его исполнение достаточно сложно проконтролировать. Например, если владелец участка под ИЖС начал строить дом, не нарушая расстояние до соседей, но не подал уведомление – ему вряд ли будет грозить серьезная ответственность (тем более, что строение потом можно будет узаконить через суд).

Но что делать, если вместо соседского дома строится что-то вроде очередного торгового центра, ради этого вырубаются деревья, а шум будет вечно преследовать жителей соседних домов? Хоть это кажется абсурдным, но в России регулярно всплывают примеры, когда уже построенное и запущенное в эксплуатацию здание узаконивается «задним числом», или вообще не существует на бумаге.

Власти обычно заинтересованы в том, чтобы выявлять самострои. Обойти самостоятельно все здания чиновники не могут, поэтому иногда поручают это жителям. Например, в Московской области можно пожаловаться на самострой или заброшенные объекты недвижимости прямо через региональный портал «Добродел». Виновникам в самовольном строительстве мало не покажется – например, по итогам прошлого года только в одной области снесли 180 самостроев.

Аналогичные возможности есть и в других регионах – просто там для отправки жалобы нужно искать другие варианты. А вообще пожаловаться на самострой можно в разные инстанции:

  • администрация муниципального образования. Как правило, чиновники более охотно рассматривают коллективные обращения – если построенный магазин стал мешать жителям целой многоэтажки, можно попробовать собрать подписи у как можно большего количества недовольных;
  • инспекция административно-технического надзора. Эта структура работает на уровне региона, и в разных субъектах может называться по-разному. В каждом городе обычно есть территориальные подразделения, куда можно направить жалобу, а в самых «продвинутых» регионах – еще и сайты с удобными онлайн-формами для отправки обращений;
  • служба государственного строительного надзора региона. Эти ведомства подчиняются Ростехнадзору и правительству регионов, и занимаются строительным надзором;
  • территориальный отдел Росреестра, который выполняет также функции по земельному надзору. Туда можно пожаловаться, если земельный участок самовольно захвачен (на нем что-то строится, хотя прав на участок у заказчиков нет) или используется не по назначению (например, вместо детского сада строится торговый центр);
  • прокуратура. Это последняя инстанция, в которую можно жаловаться на бездействие других органов власти (то есть, если все остальные инстанции отказались вмешиваться в ситуацию с незаконным строительством). Есть у прокурора и право требовать сноса самостроя через суд – но об этом речь пойдет дальше.

Бывает так, что строительство идет на законных основаниях (с землей, уведомлением и проектом проблем нет, сам объект строительные правила тоже не нарушает) – но при этом само строительство доставляет проблемы жильцам окрестных домов. Например, строители слишком шумят или работают в ночное время. В этой ситуации пожаловаться можно в Роспотребнадзор.

Насколько реально заставить снести самострой?

Формально по каждой жалобе чиновники должны проводить проверку, и если изложенные факты подтвердятся – принимать меры воздействия. Закон дает право:

  • обратиться в суд с иском о сносе самостроя;
  • потребовать через суд привести в порядок документы или сам объект строительства;
  • принять решение о сносе самостоятельно;
  • уведомить заявителей об отсутствии признаков самостроя.

В действительности жалоб может быть слишком много, а чиновники – не будут гореть желанием выполнять свою работу. Будет это материальная заинтересованность, или просто нежелание выполнять свои обязанности – вопрос второй, но в любом случае быстрого решения проблемы ждать не стоит.

Более того, если в суд будут обращаться местная администрация, судьи могут отказать в удовлетворении иска – потому что некоторые самострои формально не затрагивают сферу интересов муниципального образования. Такое дело рассматривалось в Сургуте (на участке для гаража начали строить 4-этажное кафе) и дошло до Верховного суда – который в итоге встал на сторону владельца участка и отказал администрации.

С другой стороны, обратиться в суд с иском о сносе самовольно построенного здания может прокуратура – такое заявление суд рассмотрит, если самострой нарушает публичные интересы (под что подходят достаточно много разных случаев). Так, под юрисдикцию прокурора попадают случаи, когда самовольно возводимая постройка строится без разрешений, а также угрожает жизни и здоровью людей – поэтому в критических случаях лучше жаловаться сразу в прокуратуру.

Но если суть конфликта в том, что спорный объект строится на чужом земельном участке – это уже имеет отношение к имущественным интересам, и, соответственно, будет рассматриваться арбитражным судом без участия прокуратуры.

Правда, если нарушения при строительстве не очень существенны (например, отсутствует уведомление или разрешение на строительство), суд посчитает это недостаточным для сноса постройки. Более того, суд примет такое решение, даже если в генеральном плане города данный участок имеет совсем другое назначение – по сути, снести обяжут только те самострои, которые построены с нарушением строительных норм и попросту опасны.

Сможет ли владелец его узаконить?

Хоть в России огромное количество самостроев, подавляющее большинство из них точно не будет снесено. Огромную роль в этом сыграла «дачная амнистия», которую недавно в очередной раз продлили. Такая «амнистия» позволяет узаконить самовольно построенные объекты, если они не нарушают строительные и градостроительные нормы – достаточно подать уведомление.

Что же касается коммерческой недвижимости, к которой возникают претензии у соседей, здесь у собственников тоже есть варианты. Такие постройки суд постановит снести только если они построены совсем без соблюдения строительных норм. Например, в СМИ рассказали об одном из самовольно построенных 4-этажных домов владелец устроил общежитие для мигрантов, и даже не позаботился о канализации – стоки вытекали прямо к соседям. В итоге здание снесли, а с собственника потом потребовали возместить стоимость работ.

В менее «радикальных» случаях собственник может и спасти свой самострой – даже если соседи будут против. Например, если вместо школы вдруг построили шумный торговый центр, владелец может разными способами добиться изменения целевого назначения земли, потом согласовать новый проект и получить разрешение на уже фактически построенное здание. И если само по себе здание построено без существенных недостатков, никакие жалобы не помогут.

Другой момент – возможная коррупция. Так, если в городе начинают строить что-то более-менее крупное (вроде многоэтажки, ТРЦ или офисного центра), скрыть это от контролирующих органов практически невозможно. Тем не менее, истории о «несуществующих» на бумаге зданиях появляются в СМИ регулярно.

Кроме того, если вдруг оказывается, что уже заселенный многоквартирный дом на самом деле построен с нарушениями, его точно не будут расселять и сносить – местная администрация просто не захочет провоцировать такой конфликт и предпочтет выдать все разрешительные документы на объект строительства и отказаться от претензий к застройщику.

Таким образом, пожаловаться на самострой в России можно – и жалобу даже рассмотрят, но надеяться на то, что незаконное строительство прекратится или построенный с нарушениями объект снесут, не стоит. Все же строительный комплекс сейчас в приоритете государственной политики, поэтому местные власти будут готовы проявлять чудеса лояльности.