Выплачиваем ипотеку досрочно — правила и подсказки

Ипотечные платежи и можно ли их платить быстрее

Сейчас все чаще от среднестатистического гражданина можно услышать: «у нас ипотека, мы не можем себе позволить (что-то)…». У каждого это «что-то» свое: поездка в отпуск, развлечения и досуг с семьей и друзьями, покупка новых вещей и другое. Все мы заложники ситуации и зависим от стабильности своего дохода. Когда дохода хватает, мы без особых усилий платим свой ежемесячный платеж и не переживаем о дальнейшей выплате. Но если ситуация нестабильная, вам сократили зарплату, грозят уволить, или в семье появилось пополнения, привычная жизнь может пошатнуться.

При оформлении ипотеки кредитные специалисты в большинстве случаев предлагают исключительно аннуитетные платежи для погашения кредитных обязательств. А это значит, что на протяжении одобренного срока, вы будете гасить долг в виде одной и той же суммы.

Что это значит для вас: На протяжении 10-20 лет, вы ежемесячно будете вносить в счет погашения своего долга сумму, скажем, в размере 17500 рублей. Конечно, здесь стоит учитывать множество факторов, которые будут и плюсами, и минусами.

А теперь самое важно! Еще 10 лет назад все банки запрещали своим клиентам досрочно погашать полученные кредиты. Это логично — банк теряет свою прибыль. Но благодаря принятому 19 октября 2011 года ФЗ, все граждане получили право на досрочное погашение долгов. И если в вашем настоящем договоре по ипотеке прописано, что вы не можете досрочно погашать ипотеку или оговорены штрафы, вы смело можете обращаться в суд и восстанавливать свои права на свободное погашение долгов.

Следовательно, гасить ипотеку досрочно может каждый кредитующийся, если у него есть для этого дополнительные возможности. И можем вас уверить — это одно из самых правильных решений: направить дополнительный доход на погашения долгосрочной задолженности.

Зачем спешить и платить наперед?

Некоторые наверно спросят, а зачем, собственно говоря, куда-то спешить и платить больше сейчас? Ведь изначально их устроили условия, и их не испугала переплата по кредиту практически в 2 раза. Но обстоятельства могут меняться, и вы можете стать обладателем дополнительного непредвиденного дохода, который вы с легкостью можете потратить просто на себя. Но те, кто понимает цену своему времени и деньгам всегда думают на перспективу. Зачем платить дольше, если можно сделать шаг к ближайшему будущему, в котором:

• на вас нет обременительного долга: он может быть и небольшой, но эти деньги будут реально нелишними для вашей семьи;
• вы становитесь полноправным владельцем купленной недвижимости, сняв с нее банковское обременение (возможно, вы захотите продать ранее купленную квартиру, и приобрести что-то получше и побольше);
• уменьшаете свою переплату банку в виде процентов, тем самым высвобождая часть денег для своих личных потребностей.

Досрочное погашение и его виды

Прочитав договор кредитования, вы, скорее всего, найдете всего 2 вида досрочного погашения задолженности: частичное и полное. Как правило, найти разом крупную сумму, к примеру, 1-2-3 млн. рублей очень сложно, а если говорить о кредите в 4-5 млн. рублей, то и вовсе для большинства это неподъемные деньги. Вы можете выиграть крупную суммы в лотерею, или вам нежданно достанется щедрое наследство, тогда прекрасно, вы сможете разом погасить тело кредита, и проценты, полагающиеся банку на день уплаты долга. Чем раньше вы смогли внести всю сумму по кредитной задолженности, тем, соответственно, меньше переплатите денег банку. Но это утопия, и таких случаев от силы 1% на все ипотечные кредиты.

Второй вариант — это частичное досрочное погашение задолженности. К примеру, у вас ипотека на 10 лет, с суммой ежемесячного платежа в 17500 руб. Заемщик имеет стабильный доход и в состоянии ежемесячно выплачивать долг в том же размере. Но помимо основного дохода, в семье появляется дополнительная сумма, которую можно внести в счет частичного погашения кредита.

Появиться дополнительные средства могут из разных источников:

• начисление единовременного налогового вычета на покупку жилья, выплачиваемого при официальном трудоустройстве и исправной оплате налогов предприятием;
• получение материнского капитала за рождение второго и более ребенка, предоставив соответствующий сертификат в банк можно погасить часть задолженности по кредиту на жилье;
• продажа любого значимого имущества;
• получение наследства;
• крупный выигрыш;
• окончания срока вкладной операции и получение полной суммы депозита на руки;
• другие личные накопления.

В таком случае клиент заблаговременно должен уведомить банк, что хочет внести сумму в счет досрочного погашения задолженности.

Обратите внимание! Банк предусматривает срок в 1 месяц для предоставления соответствующего заявления о предстоящем платеже с целью досрочного погашения займа. Фактически клиент должен уведомить банк о своих намереньях не менее чем за 1 рабочий день.

То есть, клиент лично может обратиться в банк и составить письменное заявление, в котором указывается размер внеочередного платежа, без учета обязательного. После этого можно делать взнос, и банк, получив платеж, сразу сделает пересчет по кредиту, предоставив возможность клиенту пересчитать остаток долга.

Что делать с кредитом после внесения дополнительных средств?

Сразу после внесения дополнительной суммы в счет досрочного погашения задолженности кредитный специалист задаст вам логичный вопрос: «Что делаем с кредитом: уменьшаем срок или ежемесячный платеж?». На первый взгляд, уменьшить срок кредита — это единственное правильное решение. То есть, вы будете платить за кредит не 10 лет, а, скажем, 7,5, что значительно приятнее для нашего сознания. Но, давайте не забывать про форс-мажоры с работой и здоровьем. Конечно, если вы на 100% уверенны что сумма в 17,5 тыс. рублей для вас вполне приемлемая, и вы хотите скорее доплатить кредит, тогда лучше выбрать уменьшение срока кредитования. Но если же вы не уверены в стабильности вашего дохода, тогда лучше отдать предпочтение уменьшению размера ежемесячного платежа.

Что вы получаете? К примеру, вы внесли в качестве дополнительной суммы 540 тыс. рублей. Вам сделали пересчет, и после этого, сумма вашего ежемесячного платежа стала 12700 руб. Согласитесь, это довольно значительное изменение в ваших кредитных обязательствах. Но мы же не будем останавливаться на достигнутом? Вы-то по-прежнему можете вносить все те же 17500. А это значит, что делая ежемесячное, хоть и небольшое досрочное погашение, вы с каждым разом уменьшаете свое обременение.

Важно помнить, что банк может вносить некоторые поправки, скажем, ограничивать сумму минимального досрочного платежа, и вы, к примеру, не сможете вносить по 5 тысяч, а предел будет в размере 10 тысяч. Тогда постарайтесь сэкономить, и через месяц внести таки эти 10 тысяч.

Таким образом, вы постепенно можете снизить свою кредитную нагрузку до минимума, и, соответственно, переплатить меньше процентов, да и, в конечном итоге, сами закроете кредит раньше на 2-3 года, чем планировали изначально.

Ну а если рассматривать неблагоприятный момент, и вы будете временно нетрудоспособны, то платить по кредиту 10 тысяч куда проще, чем 17 тысяч. Да и поездку на море можно будет спланировать, если не вносить в счет кредита 5-6 месяцев те самые 7 тысяч.

Что еще вы должны знать о досрочном погашении

Теперь бонусы! Допустим, вы смогли-таки погасить ипотеку досрочно одним платежом, неважно на каком сроке это произошло. Как вы уже поняли, вначале банк берет в счет оплаты в основном проценты по кредиту и только потом само тело. В первые пару лет размер оплаты процентов составит примерно 70-90% вашего ежемесячного платежа. Следовательно, если вы выплатили ипотеку не за 10 лет, а за 5, то переплата процентов будет очевидной.

По закону, получение дополнительной выгоды банком, в виде поступления средств в качестве уплаты процентов за неиспользованный период является незаконной наживой и может быть обжаловано через суд. Решить такую ситуацию в большинстве случаев можно мирно. Для этого нужно подать соответствующее заявление в банк с просьбой пересчета ранее уплаченных процентов и возмещения разницы, уплаченной клиентом за неиспользованный кредитный период. Расчет величины обязательных к уплате процентов можно сделать и самостоятельно. Вам нужно найти в договоре размер предусмотренных банком процентов за весь период, и вычесть период, на который сократился срок выплаты. Вы получите сумму процентов обязательную к погашению. Остальное вы вправе требовать к возмещению.

Еще один нюанс: не верьте тем, кто говорят, что гасить кредит досрочно, при аннуитетных платежах невыгодно, особенно если делать это в конце срока. С одной стороны вы действительно особо не уменьшаете переплату по процентам, и сможете сэкономить немного. Но вы задумайтесь о пользе для вас. Если у вас реально есть возможность расплатиться с кредитом как минимум на год раньше, то это прекрасная возможность снять с себя надоевшие кредитные обязательства, перестать думать о долге и подумать о приобретении чего-нибудь еще или о предстоящем отпуске. Досрочное погашение выгодно всегда: либо вашему карману, либо вашей нервной системе!

И последнее: после уплаты кредита полностью, возьмите в банке справку, что долг закрыт. Ведь в практике есть немало примеров, когда клиент недоплатил 10-20 рублей, а через время долг накопился на несколько тысяч. Будьте бдительны, ведь вы рискуете только собственными деньгами.