Ячейка или аккредитив: выбираем самый удобный и безопасный способ рассчитаться за квартиру

По данным от июля 2021 года ипотечный портфель в России составил более 11,4 трлн. рублей. Но и с использованием только собственных средств сделки купли-продажи недвижимости происходят часто. В статье разберем безопасный алгоритм продажи квартиры за наличный расчет и способах передачи денег.

С чего начинается сделка

Перед тем как приступить к расчету между продавцом и покупателем, необходимо подготовить документы к сделке купли-продажи недвижимости:

  • подписать авансовое соглашение, или предварительный договор купли-продажи, или договор задатка;
  • заказать выписку из ЕГРН (чтобы подстраховать себя в качестве добросовестного покупателя, выписку следует заказывать лично);
  • взять выписку из домовой книги, единый жилищный документ (ЕЖД) или справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • подготовить документы основания на владение квартирой.
  • и другие документы в зависимости от истории квартиры

Когда все документы собраны, стороны встречаются, как правило, в банке для подписания договора купли-продажи (ДКП). Расчет между продавцом и покупателем может осуществляться с помощью безотзывного покрытого аккредитива или индивидуального банковского сейфа (ячейки). Необходимо заранее согласовать условия доступа продавца к деньгам и сроки раскрытия аккредитива или ячейки.

Сделки с использованием аккредитива

Осуществляются через покрытый безотзывный банковский аккредитив. При такой форме безналичных расчетов денежные средства покупателя банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца только после предоставления им документов о переходе права собственности на недвижимость к покупателю, которые и являются условием раскрытия аккредитива. Покупатель за весь срок действия аккредитива также не имеет доступа к средствам на этом счете. Если документы, являющиеся условием доступа для раскрытия аккредитива не предоставляются до истечения срока действия аккредитива, то деньги возвращаются обратно на счет покупателя.

Для открытия аккредитива покупателю необходимо открыть счёт в банке, в котором будет проводиться сделка, и пополнить его необходимой суммой денег через кассу этого банка или переводом со счета в другом банке. В аккредитиве также необходимо указать реквизиты продавца, на которые будут позже переведены денежные средства.

Не все отделения банков осуществляют сделки с аккредитивом, поэтому сторонам или их риелтору необходимо заранее уточнить актуальный адрес банка.

При регистрации сделки через МФЦ или регистратора для получения денежных средств, продавец должен прийти в банк с пакетом документов, необходимыми для раскрытия аккредитива.

При электронной регистрации банк сам отслеживает регистрацию перехода права на покупателя в Росреестре и автоматически переводит деньги на счет продавца.

Аккредитив предназначен для расчетов только с одним получателем средств и при альтернативной сделке их может быть больше.

В среднем комиссия за открытие аккредитива составляет 2 тыс. рублей.

Преимущества аккредитива:

  • электронный след денежных средств — все движение денег от покупателя к продавцу проходит через банк и в случае возникновения спорных ситуаций, платежные документы будут неопровержимым доказательством, что деньги переданы или получены. Также на акте приемки-передачи квартиры, советую запросить у продавца выписку со счета о поступлении денежных средств;
  • денежные средства, хранящиеся на аккредитиве, застрахованы на сумму до 1,4 млн. руб.;
  • продавец может получить деньги не только в отделении, в котором открывался аккредитив, но и в другом банке и в другом городе, написав заранее при открытии аккредитива свои реквизиты для перевода.
  • также, продавец может передоверить раскрытие аккредитива другому лицу, сделав на него доверенность у нотариуса. Об этом необходимо оповестить сотрудников банки на сделке купли-продажи.

Сделки с использованием банковских ячеек

В отличие от аккредитива, в банковской ячейке используются наличные денежные средства.

В интересах продавца, перед тем как их заложить в ячейку, лучше проверить и пересчитать их в кассе банка (за услугу берется процент), затем деньги опечатываются и закладываются в ячейку в сейфовом хранилище банка.

Ключи от ячейки до момента регистрации перехода права на покупателя в Росреестре, хранятся у покупателя. После перехода права собственности на недвижимость, ключи передаются продавцу взамен на расписку о получении им денег.

Неудобство таких операций заключается в небезопасности и трудозатратности метода расчетов.

У банковской ячейки есть преимущества

  • когда продавцу необходимы наличные средства, из ячейки он получает к ним прямой доступ, экономя время, затрачиваемое на обналичивание денег со счета;
  • ячейку часто используют в случаях, когда цена в договоре купли-продажи расходится с реальной.

Что лучше выбрать: ячейку или аккредитив?

Каждый способ расчетов выбирается, исходя из нюансов конкретной сделки. Конечно, аккредитив является современным и цивилизованным способом расчетов. Многие банки, например, Сбер и ВТБ, специально баснословно увеличивают стоимость ячейки с целью «обелить» сделки с недвижимостью.

При сделках с банковскими ячейками нужно быть предельно внимательным и «недоверчивым», так как большинство мошеннических сделок происходит именно при таком способе расчетов.

И не забывайте, чтобы избежать неприятных сюрпризов при расчетах необходима проверка информации о сторонах сделки и истории квартиры. В вопросе подбора и продажи жилья советую обращаться к грамотным экспертам по недвижимости, поскольку неопытность в этой сфере может привести вас к затруднениям или, чего хуже, попасть под мошенничество.