Жилье с долгами по коммуналке: как купить квартиру и не получить вместе с ней проблемы

Приобретение вторичного жилья всегда таит в себе много рисков, поэтому такие объекты надо проверять тщательно. Но, при покупке объекта, многие упускают из виду, казалось бы, очевидное – проверку задолженностей собственника по коммунальным услугам. Возможно, по этому поводу не стоит особенно сильно волноваться, ведь долги за ЖКУ не переходят на нового собственника, но есть случаи, когда свежеиспеченному владельцу недвижимости все же придется заплатить из своего кармана.

Как не купить квартиру с долгами?

Прежде чем совершить покупку квартиры необходимо собрать несколько справок, которые будут своеобразным гарантом безопасной сделки.

В этот список входит справка из УК, ТСЖ или ЖК о состоянии задолженности по оплате коммунальных услуг (справка о состоянии лицевого счета). Кроме того, можно потребовать от продавца обратиться в МФЦ за получением единого жилищного документа, в котором помимо информации о собственнике и общей информации о квартире содержатся также сведения о задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Также можно запросить у продавца последние квитанции за оплату жилья.

В договоре купли-продажи следует специально оговорить, хотя это и подразумевается (исходя из ст. 210 ГК РФ), что бремя содержания приобретаемой квартиры покупатель несет после регистрации сделки и перехода к нему права собственности. Указание в договоре на то, что ответственность по всем ранее возникшим долгам несет прежний собственник, будет нелишним.

Что делать, если узнал про крупные долги за ЖКХ от предыдущего собственника квартиры?

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, в частности по долгам за коммунальные услуги. Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки – перевода долга. Такая сделка требует согласия нового собственника, то есть пока он не захочет, долг за предыдущего владельца на него никто не сможет перевести (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

Чаще всего управляющие компании пытаются взыскать долг хоть с кого-нибудь, поэтому могут присылать новому собственнику долговые квитанции. Для того, чтобы разобраться с этим вопросом нужно обратиться в УК и указать им на то, что они не имеют права присылать новому собственнику долги за предыдущего. С решением этого вопроса лучше не затягивать, потому как УК может обратиться в суд за судебным решением. Его вынесут, не особо вдаваясь в подробности, а дальше новому собственнику уже придется разбираться с правомерностью такого решения. Чаще всего собственник узнает о нем только в том момент, когда судебные приставы списывают деньги со счета.

Поэтому, сразу после приобретения жилья, нужно обратиться в УК и расставить все точки над «i».

Но помимо стандартных жилищно-коммунальных услуг (вода, отопление, содержание и ремонт жилого помещения и т.д.), существуют еще платежи за капитальный ремонт. Они могут входить в платежку по ЖКХ и собираться одной организацией, а могут приходить разными квитанциями и собираться разными операторами. Как осуществляются платежи за капитальный ремонт – надо уточнять у собственника или в УК перед покупкой.

Капитальный ремонт передается

Капитальный ремонт – это единственный вид платежей, которые переходят вместе с собственностью и не зависят от того, кто является владельцем квартиры. Таким образом, не имеет значения, кто накопил долги: предыдущий собственник или нет. Если они есть, оплачивать их придется новому собственнику в тот момент, когда сделка по продаже жилья будет зарегистрирована в Росреестре.

При этом не имеет значения, знал новый собственник о таких долгах или нет, ему все равно придется их оплатить.

Чтобы не купить квартиру вместе с долгами, необходимо перед ее приобретением убедиться, что все платежи за капитальный ремонт прежним собственником внесены. Для этого надо попросить его предоставить справку об отсутствии задолженности по взносам за капитальный ремонт. Важно не забывать, что платежи могут не входить в общую квитанцию по ЖКУ, поэтому, если это так – надо попросить собственника принести такую справку отдельно. В ситуации, когда долги есть и предыдущий собственник сам их не погасил, при заключении сделки купли-продажи с ним можно смело торговаться и просить уменьшить цену на сумму задолженности и начисленных на нее пеней.

Таким образом, покупая квартиру, нужно учитывать, что вместе с ней приобретаются и расходы на содержание общего имущества, а также взносы на его капитальный ремонт. Перед тем как заключить договор купли-продажи жилья, необходимо собрать всю информацию о данном помещении, чтобы избежать неожиданных расходов в будущем.