Ипотека. Люди испытывают разные эмоции, связанные с этим словом. Нередко происходит так, что, пытаясь решить жилищный вопрос, человек приобретает много проблем. Вот несколько советов.
Самое главное – нельзя просто так взять и перестать платить по ипотеке. Распространенное заблуждение граждан, что из единственного жилья и с маленькими детьми не выгонят. Выгонят.
Недвижимое имущество, взятое в ипотеку, – гарантия Банка на случай, если вы перестанете платить. И в этом случае норма о невозможности обращения взыскания на единственное жилье должника не работает.
Рассмотрим поэтапно стандартную ситуацию и возможные действия для вас как для должника.
Содержание статьи
Этап 1. Банк не получает денежных средств в счет оплаты кредита, задолженность растет.
Банки действуют по-разному. Одни на следующий день после просрочки будут звонить вам и предупреждать о последствиях. Другие могут молча сидеть до окончания срока действия вашего договора (очень опасная ситуация, не забывайте о том, что вам начисляются пени). Самый важный совет – не вступайте с Банком в конфликт, пробуйте договориться. Лучше всего заблаговременно, если вы понимаете, что просрочка выплаты возможна, письменно уведомить об этом банк.
До 30 сентября прошлого года законом была установлена возможность обратиться к кредитору и воспользоваться кредитными каникулами, позволяющими отложить платежи по кредитам, в том числе ипотечным, на срок до шести месяцев (Информационное сообщение Банка России от 03.04.2020). Сейчас эти положения уже не действуют.
На сегодняшний день действует Информационное письмо Банка России от 30.03.2021 N ИН-06-59/19 согласно которому кредиторам рекомендуется, в случае обращения заемщика в период с 01.04.2021 по 30.06.2021, реструктурировать его задолженность, если он испытывает объективные сложности с погашением кредита в связи со снижением уровня его дохода или подтверждением наличия COVID-19 у него или совместно проживающих с ним членов семьи. Также рекомендуется не начислять заемщику штрафы и пени.
Этап 2. Если с банком договориться не удалось
При недостижении согласия с банком, вам направят досудебное требование о досрочном погашении всей суммы задолженности. Это значит, что с вас будут требовать не просроченные платежи, а всю сумму по кредитному договору, включая штрафы и пени.
Постарайтесь ответить на полученное требование письменно. Опишите сложившуюся проблему, предложите варианты решения. Например, реструктуризация задолженности или кредитные каникулы. Приложите подтверждающие документы (справка о снижении доходов или ухудшении здоровья).
Этап 3. Подача иска в суд
Если ответа от вас не поступает, как и денег в счет уплаты долга, или предложенные вами условия не устраивают вашего кредитора, банк предъявляет исковое заявление в суд в котором кроме взыскания задолженности будет указано: «в счет погашения задолженности обратить взыскание на заложенное имущество».
Участие в судебном разбирательстве нужно обязательно принимать. У вас есть возможность заключить с банком мировое соглашение, снизить начисленные штрафы и пени. Лучшим вариантом будет обратиться к специалисту за юридической помощью. Если такой возможности нет, готовьтесь самостоятельно. Приносите в суд все документы, свидетельствующие об ухудшении материального положения. Имейте в виду, без вашего участия такие дела рассматриваются очень быстро.
Хочу подробнее остановиться на одном важном моменте. При обращении взыскания на имущество очень важную роль играет установление начальной продажной цены. Это цена, с которой начнутся торги имуществом (о проведении торгов поговорим позже). Если цена, установленная судом, окажется ниже размера задолженности, то вы должны погасить остаток задолженности из других источников. В случае превышения начальной продажной цены более чем на 25% имеющейся задолженности, эта разница перечисляется вам.
Таким образом, если вы видите, что ваше имущество выросло в цене с момента заключения договора ипотеки – просите суд провести судебную экспертизу по установлению рыночной стоимости имущества.
Этап 4. Суд выносит решение
Суд вынес решение о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество. Это конец, думаете вы. Нет!
После вынесения судебного акта есть следующие варианты. Рассрочка исполнения судебного акта. Это заявление вам необходимо подать в тот же суд, что рассматривал ваше дело. Не затягивайте. Не нужно ждать гостей у вас на пороге в виде судебных приставов.
Обращаясь с заявлением о рассрочке исполнения судебного акта, укажите суммы и срок, в течении которого вы планируете погасить долг. Обязательно прикладывайте документы об ухудшении финансового положения. Также укажите статьи ваших обязательных расходов и наличие детей и иных лиц на иждивении. Рассматриваться заявление будет в судебном заседании.
Если есть должные на то основания, существует вариант обжалования судебного акта в суд апелляционной инстанции. Учитывайте срок — по закону обращение с апелляционной жалобой допускается не позднее 30 (тридцати) дней с момента вынесения решения. Обжаловать отказ суда в предоставлении рассрочки исполнения судебного акта также можно, срок для подачи жалобы составляет 15 (пятнадцать) дней.
По уважительным причинам пропущенный срок может быть восстановлен.
Этап 5. Исполнительное производство
Следующая стадия – исполнительное производство.
В случае с ипотекой заключительная стадия. Исполнительный документ передают судебному приставу-исполнителю, и он проводит мероприятия по реализации недвижимости. Но даже в этом случае у вас еще есть возможность решить дело миром и сохранить имущество.
На стадии исполнительного производства возможно заключение мирового соглашения, а также обращение с заявлением о предоставлении рассрочки исполнения вынесенного судебного акта. Обязательно в судебном порядке.
Реализация залогового имущества представляет собой проведение электронных торгов на специальных торговых площадках. Как мы уже указывали ранее, важную роль в данном случае играет установленная судом начальная продажная цена. Торги проходят в 2 (два) этапа. Первоначально, имущество передается на торги по цене, установленной судебным актом. В случае если, никто не откликнулся на предложение о продаже, проводятся повторные торги по цене ниже установленной на 15%. Если повторные торги не принесли результатов, судебный пристав передает имущество взыскателю по цене на 25% ниже установленной судом и ваша задолженность в этом случае считается погашенной в той сумме, которая остается после указанного снижения.
По закону взыскатель может отказаться от этого предложения и тогда имущество остается у вас. Но надеяться на это, конечно же, не нужно.
В заключение хотим сказать следующее. Достижение компромисса с вашим кредитором должно быть у вас в приоритете, когда возникает ситуация невозможности осуществлять погашение задолженности в определенный срок. Как известно, безвыходных ситуаций не бывает. Найдите свой выход.