Бизнес: сдача в аренду офисов бизнесу. Сколько на этом можно заработать и каковы риски?

Для профессиональных и институциональных инвесторов офисный сегмент всегда был очень привлекательным и самым крупным с точки зрения объема инвестиций. И за время пандемии мнение инвесторов не сильно изменилось. Согласно данным международной консалтинговой компании JLL, за 2020 год объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил $4,16 млрд, что на 1,8% выше результата 2019 года ($4,09 млрд). Первое место по объемам инвестиций по итогам 2020 года осталось за жилой недвижимостью – более $1,5 млрд. На втором месте офисы – на них пришлось около $1,1 млрд.

Как видно из статистики, желающие стать владельцами офисных площадей по-прежнему считают такие вложения выгодной и низкорискованной инвестицией.

Выгодно ли быть владельцем офисов?

До пандемии в Москве наблюдался острый дефицит качественных офисных пространств, и эксперты рынка ожидали роста арендных ставок уже в 2020-м. Но с введением коронавирусных ограничений ситуация изменилась. Всё больше людей работает на «удалёнке», и роста цен на аренду не наблюдается. Но и падения ставок не произошло, они сохранились на уровне 2019 года благодаря сбалансированному состоянию рынка до пандемии и эффекту низкой базы.

Ситуация на офисном рынке в целом далека от критической. Кроме того, пандемия идёт на спад, и компании возвращают сотрудников в офисы.

Согласно последнему опросу SuperJob, вернуть всех сотрудников с «удалёнки» собираются 25% компаний, еще 34% хотят вернуть сотрудников в офисы частично, 32% работодателей планируют оставить работников трудиться дистанционно. Популярным у работодателей становится и «гибридный формат», когда персонал часть рабочих дней проводит в офисе, а остальное время работает дома. При таком подходе компании сохраняют за собой офисные площади.

В итоге, уровень вакансии в офисном сегменте составляет сейчас около 12%, то есть 88% площадей заняты, и арендаторы продолжают вносить за них арендную плату. Текущая доходность офисов или ставка капитализации (то есть отношение чистого арендного дохода к стоимости объекта), на начало 2021 года составляет 9-11% годовых. Примерно такая же доходность на этом рынке была и три года назад, что говорит о стабильности сегмента.

Кроме того, инвестор может рассчитывать на рост стоимости объекта примерно на 4-5% в год за счет индексации арендной ставки, если тот имеет хорошую локацию, поддерживается в хорошем состоянии и пользуется спросом среди арендаторов. В итоге, общая доходность офисной недвижимости может составлять около 15% годовых (а с использованием кредитного плеча может достигать и 20% на собственный капитал).

Для сравнения: положив средства на банковский депозит или купив квартиру в Москве для сдачи в аренду, инвестор может заработать сегодня не более 4-5% годовых.

Кто становится владельцами офисных пространств?

Исторически сложилось, что владельцами офисной недвижимости являются институциональные или просто очень крупные инвесторы, те, кто готов вложить в приобретение офисного комплекса несколько миллиардов рублей, так как чаще всего качественные бизнес центры класса А или В+ продаются только целиком. Однако на рынке присутствует возможность покупки и отдельных помещений: можно купить этаж, пол-этажа или даже отдельный офисный блок площадью, к примеру, 50 кв. метров. Купить подобный офис можно «пустым», а можно уже «с арендатором».

Для частных инвесторов минимальный порог входа на этот рынок составляет около 15 млн рублей, то есть бюджет сопоставим с покупкой квартиры в Москве. Но есть возможность и снизить эту планку: для этого можно воспользоваться инструментами коллективных инвестиций в недвижимость. К примеру, в декабре 2019 года инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate приобрела для своих инвесторов три офисных помещения в бизнес-центре класса В+ NEO GEO девелопера Stone Hedge, общая площадь помещений составила 400 кв. м, а сумма сделки – 75 млн рублей.

Минимальный размер вложений для частного инвестора в таком случае составил всего 100 000 рублей.

Каковы трудозатраты владельца офисного помещения?

Трудозатраты владельца офисных помещений обычно даже ниже, чем у владельца квартиры, сдаваемой в аренду, а ежемесячный доход защищен значительно лучше. Основные хлопоты инвестора – это поиск арендатора, заключение договора аренды помещения и контроль за платежами. В случае участия в коллективных сделках все юридические, финансовые и операционные вопросы берет на себя инвестиционная платформа, обеспечивая инвестору пассивный доход. Арендаторы офисов – это бизнес, а не физические лица. Платежеспособность даже небольшой компании, как правило, выше, чем у частных лиц, арендующих квартиру. А договор аренды с юридическим лицом дает собственнику обычно более высокую защиту, чем договор аренды квартиры или апартаментов. Условия аренды офисов обычно учитывают штрафные санкции за досрочное расторжение, обязательную ежегодную индексацию, всевозможные штрафы и пени за неисполнение обязательств и чаще всего заключаются на 3, 5 или даже 10 лет. В то время как подавляющее большинство договоров аренды жилья имеют намного более мягкие условия, заключаются на 11 месяцев и практически никогда не регистрируются.

Всеми хозяйственными вопросами, содержанием здания, занимается специализированная управляющая компания. Её сотрудников мы видим при входе, именно они на ресепшене проверяют паспорта и выписывают пропуска.

УК занимается всеми вопросами, связанными с обеспечением жизнедеятельности бизнес-центра: обслуживает общие пространства офиса, инженерные сети, парковку, занимается мелким ремонтом, уборкой, обеспечением арендаторов всем необходимым. Её услуги, как правило, оплачивают собственник офиса или арендатор. Не должен собственник офиса заботиться и о ремонте и покупке мебели для офисных пространств – всё это, как правило, берёт на себя арендатор. Однако для частного инвестора, покупающего совсем небольшой офис скорее всего придется как минимум сделать чистовую отделку. Но все зависит от договоренностей с арендатором.

Подводные камни. Или что нужно учесть, если вы хотите стать владельцем офисного помещения?

На рынке офисной недвижимости, конечно, есть много тонкостей, о которых пока не знают начинающие инвесторы. Владелец качественного московского бизнес-центра площадью в несколько десятков тысяч квадратных метров в хорошей локации имеет диверсифицированный набор арендаторов и поэтому в любом случае будет получать какой-то доход. В случае потери одного или нескольких арендаторов часть площадей в любом случае будет приносить доход, а пустующие помещения рано или поздно заполнятся. Стандартная заполняемость качественных бизнес центров обычно составляет 90-95%, но даже у не самых удачных БЦ заполняемость не может упасть до 0%.

В то же время у владельца небольшого офисного блока риски нулевой доходности значительно выше. Чаще всего такой блок сдается единственному арендатору, который в любой момент может съехать. По аналогии с квартирой, отдельный офисный блок может иметь только 2 состояния – с арендатором или без. Из-за временного простоя помещения годовая доходность инвестора составит уже не 10%, а скажем, 5% или 7% годовых. Таким образом, собственник помещения в любом случае будет неминуемо терять доходность из-за неизбежного простоя. Данный момент нужно всегда учитывать в своих расчетах при покупке недвижимости.

В целом, частному инвестору при покупке офисных площадей стоит ориентироваться на качественные бизнес-центры класса А или В+ с хорошей транспортной доступностью. Подобные объекты недвижимости имеют высокую надежность и долгосрочный потенциал. Как и в любых инвестициях, нужно обязательно провести детальный анализ и разобраться в приобретаемом активе. А лучше всего, обратиться к профессионалам за подробной консультацией. При правильном подходе, офисные помещения способны принести инвестору доходность примерно в два раза выше, чем жилая недвижимость.