Ипотека в кризис: изучаем, что предлагают банки в марте 2022 года
Ипотека в кризис: изучаем, что предлагают банки в марте 2022 года

Спустя почти месяц после начала жесткого кризиса в России многие банки уже делают попытки адаптироваться к нему. Ставки по кредитам выросли примерно на 10 пунктов, но есть и некоторые исключения. Мы собрали актуальные предложения по состоянию на март 2022 года – какие банки еще выдают ипотечные кредиты, на каких условиях и по каким процентным ставкам. А еще пытаемся понять, стоит ли вообще смотреть на ипотеку в такое сложное время.

Ситуация на ипотечном рынке

После всем известных событий 24 февраля 2022 года большинство российских банков приостановили ипотечное кредитование. Максимум, на что могли рассчитывать клиенты – это выдача кредита по ранее одобренной заявке (обычно решение действует 90 дней), но новые заявки банки не принимали или выносили по ним отказы. 28 февраля Центробанк принял решение повысить ключевую ставку до 20% годовых, и только спустя какое-то время банки снова начали выдавать кредиты.

Процентные ставки выросли в целом так же, как и ключевая ставка – на 10-11 процентных пунктов. То есть, вместо 10-12% годовых по базовым программам банки стали предлагать ипотеку под 20-25% годовых.

Исключением стали лишь государственные программы – там бюджет компенсирует банку разницу между льготной ставкой (6% или 7% годовых в зависимости от программы) и рыночной (равной ключевой ставке плюс 4%). Соответственно, по таким программам банки по-прежнему фактически получают проценты по рыночной ставке, и кредитование не останавливалось.

Вместе с тем, власти уже ищут пути выхода из ситуации. Как сообщают разные издания, власти рассматривают несколько вариантов повышения ставок по льготной ипотеке (правда, неясно, по госпрограмме-2020 или по «Семейной ипотеке):

  • 10% годовых – такую ставку предложил вице-премьер Марат Хуснуллин;
  • 10-12% годовых – о такой ставке сказал глава финансового комитета Госдумы Анатолий Аксаков;
  • 12,5% годовых – такое предложение выдвинули в общественном совете при Минстрое (это половина прогнозной инфляции в 25%).

Соответственно, в обозримом будущем льготной ипотеки «для всех» под 7% годовых и дешевле уже не будет – власти вместе со ставкой поднимут и лимиты сумм по таким кредитам. Пересмотр программы нужен, чтобы снова дать толчок развитию строительной отрасли и при этом не потратить из бюджета слишком много.

Как стало известно позже, ставку по ипотеке поднимут до 12% годовых, а лимиты вырастут до 6 миллионов рублей в регионах и 12 миллионов в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях.

Предложения банков по ипотеке в 2022 году

Из-за повышения ставки Центробанком стандартные ипотечные кредиты теперь выдаются под 20% годовых и выше, тогда как ставки по льготным кредитам остались в прежних границах. Из-за этого разница между обычными и субсидированными кредитами стала такой большой, что предложения нужно рассматривать только по отдельности.

Льготные госпрограммы

В России действуют несколько льготных программ, но действительно популярных всего две – госпрограмма-2020, по которой кредиты на сумму до 3 миллионов рублей на покупку жилья в новостройках стоят не дороже 7% годовых, и семейная ипотека с лимитами до 6-12 миллионов рублей и ставками до 6% годовых. Банки обычно предлагают даже чуть более низкую ставку, чтобы привлечь больше клиентов, это сохранилось и сейчас.

Так как условия по льготным кредитам стандартные и определяются условиями госпрограммы, мы сравним только процентные ставки в разных банках по обеим программам:

Банк Льготная ипотека (госпрограмма-2020) Семейная ипотека
Сбербанк 5,85% годовых: 6,15% минус 0,3% за сервис «Электронная регистрация» 4,7% годовых: 5% минус 0,3% за сервис «Электронная регистрация»
ВТБ 5,75% годовых: 6,35% минус 0,3% за онлайн заявку, минус 0,3% за оформление сделки через цифровой сервис 4,7% годовых: 5,3%, минус 0,3% за онлайн заявку, минус 0,3% за оформление сделки через цифровой сервис
Газпромбанк 5,99% годовых: 6,99% минус 1% за личное страхование 4,69% годовых: 5,19% минус 0,5% за личное страхование
Альфа-Банк 6,49% годовых 5,39% годовых
Россельхозбанк 6% годовых: 7% минус 0,5% за первоначальный взнос более 50%, минус 0,5% за комплексное страхование 5% годовых: 6% минус 1% за комплексное страхование
Промсвязьбанк 5,85% годовых: 6,85% минус 1% за полис личного страхования 4,95% годовых, для бюджетников скидка 0,56% если получать зарплату на карту ПСБ

Как видно, условия у разных банков достаточно приближены друг к другу – кредит на квартиру в новостройке на сумму до 3 миллионов рублей можно взять по ставке от 5,75% до 6% годовых, а если в семье есть хотя бы один ребенок (родившийся в 2018 году или позже), ставка составит от 4,7% до 5% годовых.

Правда, разница в условиях все же есть – например, если ВТБ по обеим программам просит первоначальный взнос от 15%, то в Сбербанке нужно оплатить своими средствами минимум 20% от стоимости квартиры. В остальном же можно ориентироваться на процентную ставку, а также на то, какой банк одобрит заявку.

Стандартные программы

По базовым ипотечным программам процентные ставки выросли, и выросли сильно – примерно на 10 процентных пунктов. Брать кредит по такой ставке невыгодно практически при любом раскладе – кроме, разве что, возможности рефинансировать его под более адекватный процент, когда (если) этот кризис закончится.

Процентные ставки по основным программам – ипотеке на новостройки, вторичное жилье и рефинансированию – начинаются от 20-22% годовых, но в данном случае банки могут вводить более гибкие условия, устанавливая скидки и надбавки за разные условия.

Мы собрали условия по базовым программам по нескольким банкам (кроме рефинансирования – перекредитование ипотеки под 20% годовых всерьез рассматривать не получается), и сравнили их:

Банк Новостройки Вторичный рынок
Ставка Условия Ставка Условия
Сбербанк От 18,6% до 20,8% годовых Скидки зарплатным клиентам, за страховку, «Электронную регистрацию» и сумму кредита от 6 миллионов рублей От 18,6% до 21,1% годовых Скидки зарплатным клиентам, за страховку, «Электронную регистрацию», сервис «ДомКлик» и сумму кредита от 6 миллионов рублей
ВТБ От 22,4% до 23,7% годовых Скидки за онлайн-заявку, цифровые сервисы и зарплатным клиентам От 22,4% до 23,7% годовых Скидки за онлайн-заявку, цифровые сервисы и зарплатным клиентам
Газпромбанк От 23,8% до 25,5% годовых Скидки за крупные суммы, большой первоначальный взнос, зарплатным клиентам, за покупку жилья у партнеров От 23,8% до 25,5% годовых Скидки за крупные суммы, большой первоначальный взнос, зарплатным клиентам
Альфа-Банк От 14,49% до 18,89% годовых Скидки зарплатным клиентам, надбавки за отсутствие личного и титульного страхования От 14,79% до 19,19% годовых Скидки зарплатным клиентам, надбавки за отсутствие личного и титульного страхования
Россельхозбанк От 23,95% до 26,35% годовых Скидки за крупные суммы, большой первоначальный взнос, зарплатным клиентам и бюджетникам, за личное страхование От 24,3% до 26,45% годовых Скидки за крупные суммы, большой первоначальный взнос, зарплатным клиентам и бюджетникам, за личное страхование
Банк «Дом.РФ» От 18,8% до 20,3% годовых Скидки за большие суммы, зарплатным клиентам и за покупку объектов на проектном финансировании банка От 18,3% до 20,3% годовых Скидки за крупные суммы, зарплатным клиентам и сервис электронной регистрации сделок

Как видно, разброс ставок по стандартным программам – намного больше, чем по льготным. Разница есть не только в ставках между разными банками – даже внутри одного банка есть разные скидки и надбавки (например, у Альфа-Банка за отказ от личного и титульного страхования надбавка составляет сразу 4 процентных пункта).

Кроме того, стоит учитывать и то, в каком банке проще получить одобрение – вполне возможно, что процентная ставка окажется далеко не самым главным критерием для выбора.

Требования к заемщикам и шансы на одобрение

Требования к заемщикам формально не изменились – от них по-прежнему требуется определенный уровень дохода, официальная занятость, российское гражданство, и определенный возраст. Но теперь банки стали чаще запрашивать еще и подтверждение доходов – например, справку по форме банка или 2-НДФЛ, подтверждение занятости или выписку из Пенсионного фонда.

Например, один из банков выдвигает такие требования к ипотечным заемщикам:

  • гражданство – Россия;
  • возраст – от 21 до 70 лет (на момент погашения);
  • стаж работы – не менее 1 года, на последнем месте от 4 месяцев;
  • для мужчин младше 28 лет – обязательно иметь военный билет;
  • один из документов, подтверждающих занятость и стаж (трудовая книжка или выписка из нее, выписка из лицевого счета в ПФР);
  • один из документов, подтверждающих доходы (справка о доходах за последние полгода, выписка по счет зарплатной карты, выписка из лицевого счета ПФР, справка по форме 2-НДФЛ или по форме банка).

То есть, для оформления ипотечного кредита буквально в обязательном порядке нужно подтвердить занятость, стаж и доходы. При желании можно оформить ипотеку по двум документам, но процентная ставка по такому кредиту будет выше, а может потребоваться и больший по размеру первоначальный взнос.

Но даже сбор полного пакета документов ничего не гарантирует клиенту. Из-за кризиса многие россияне лишились или рискуют лишиться работы, столкнуться с закрытием бизнеса или снижением доходов. В такой ситуации банки подходят к оценке рисков гораздо более серьезно – и потому отказывают большему проценту заявителей.

Как следует из данных НБКИ за первую неделю марта 2022 года, россияне оформили на треть заявок на ипотеку меньше, а банки одобрили всего 36% заявок. Для сравнения, до кризиса средний процент одобрения достигал 65-70% (потому что заявку на ипотеку оформляют обычно те, кто действительно собрал все документы и настроен серьезно).

Стоит ли брать по таким ставкам?

Рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам в начале 2021 года сменились рекордно высокими процентами весной 2022-го. Из-за роста процентных ставок по ипотеке многие россияне уже отказались от покупки недвижимости – спрос уже заметно упал на вторичное жилье, а аналитики прогнозируют даже возможное снижение цен на готовые квартиры.

Но стоит ли брать ипотеку по такой ставке? На самом деле, смысл в этом может быть:

  • если удастся оформить кредит по льготной госпрограмме, это стоит делать уже сейчас. Если правительство пересмотрит условия льготной ипотеки, ставки на нее могут существенно вырасти – но тем, кто успеет оформить кредит на старых условиях, подорожание уже не грозит;
  • даже оформив кредит по высокой ставке сейчас, через 1-2 года его можно будет рефинансировать по более низкой ставке (если, конечно, кризис закончится, а ставки вернутся к адекватным значениям);
  • если цены на квартиры действительно снизятся, есть смысл оформить кредит даже по высокой ставке. Ведь ставку можно будет сбить при рефинансировании, а вот высокая цена на квартиру фиксируется окончательно.

Главное – правильно рассчитать свои силы, чтобы не допускать просрочек по кредиту. С просрочками рефинансировать ипотеку через год-два будет очень сложно – поэтому в сложной ситуации лучше воспользоваться кредитными каникулами, но на просрочку не выходить.