Как проходит расчет между продавцом и покупателем жилья в ипотечной сделке

Приобретение собственного жилья – это всегда радостное событие, но вместе с тем и очень ответственное. Для тех, кто впервые обращается в банк за ипотечным кредитом, многое может быть в новинку, возникает масса вопросов: как именно оформляется ипотека, в какой форме можно получить деньги на ипотеку, обязательно ли выбирать перевод на текущий счет или можно передать наличные средства продавцу? Все это мы обсудим детально в нашей статье.

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Ипотечные кредиты позволяют совершить крупную покупку без длительных накоплений, главное, чтобы у вас были средства на оплату первоначального взноса (в зависимости от банка и выбранной программы, взнос может составлять от 10 до 30% от стоимости жилья). Мы создали для вас простую памятку, по которой можно понять, какими будут основные шаги в сделке.

  • Узнайте об имеющихся льготных программах

    Сначала узнайте, каким образом вы можете сэкономить на ипотеке. Она всегда выдается на большую сумму и на длительный срок, а значит, переплата будет большой. Чтобы её снизить можно воспользоваться разными видами господдержки, описание всех льготных программ можно найти на сайте ДОМ.РФ.

  • Выберите банк и подайте заявку

    Следующий шаг – выбор банка, консультация в отделении, предварительный расчет нужной вам суммы. Расчет можно сделать самостоятельно на онлайн-калькуляторе на сайте банка, после чего подать заявку. Банк её изучит и примет предварительное решение – вам перезвонит специалист и озвучит список документов, которые нужно принести в отделение.

  • Найдите подходящий объект недвижимости

    На это вам дают от 3 до 4 месяцев в зависимости от банка. Учитывайте не только собственные предпочтения, но также требования банка к объекту, особенно ко вторичному рынку, а также ограничения по льготной программе, если они есть.

  • Закажите оценку

    Банк не согласится выдать любую запрашиваемую сумму, он будет ориентироваться на рыночную стоимость жилья. Для этого нужно будет заказать экспертную оценку – специалист проведет осмотр и фотосъемку помещения, после чего даст оценку в письменном виде – на неё и будет ориентироваться банк, получить больше этой суммы будет нельзя.

  • Подготовьте документы по недвижимости

    Банк должен проверить объект недвижимости, который вы выбрали – на юридическую чистоту, на обременения и т.д. Если банк одобрит жилье, то можно приступать к сделке.

  • Заключите договора с продавцом и банком

    Сначала нужно оформить предварительный договор с продавцом (возможно – внести задаток). После – заключить кредитный договор с банком, а с продавцом – договор купли-продажи, обычно его составляет сам банк. На основании этого документа потом будет зарегистрировано право собственности.

  • Оформите страховку

    Застраховать недвижимость, которая будет находиться в залоге у банка, нужно обязательно. Сделать это можно сразу в отделении банка через его партнеров.

  • Внесите первоначальный взнос

    Есть разные варианты: например, часть средств можно передать как задаток под расписку, а часть оставить их в банковской ячейке. Средства кредита банк переведет напрямую на счет продавца или использует другие способы. Варианты предлагает банк, у каждого они свои.

  • Зарегистрируйте право собственности

    Банк поможет собрать документы, их надо передать в Росреестр или МФЦ, и уплатить 2000 рублей госпошлины за регистрацию права собственности. Далее вы получите выписку из ЕГРН, после чего продавец обычно получает доступ к деньгам, и на этом ваше взаимодействие заканчивается.

Способы расчета по ипотеке

Один из самых важных этапов по сделке – это расчет с продавцом недвижимости. Опишем доступные варианты, которые может предложить вам банк.

Банковская ячейка

Один из самых безопасных способов, при котором деньги находятся в защищенном металлическом боксе в хранилище банка. Расчет ведется так:

  • вы подписываете договор купли-продажи (ДКП) и кредитный договор,
  • на счет покупателя перечисляются деньги, он снимает их в кассе,
  • наличные закладываются в ячейку,
  • после оформления сделки регистрируется договор купли-продажи, в том числе договор ипотеки в Росреестре,
  • банк получает подтверждение факта регистрации,
  • продавец получает доступ к ячейке

Плюсы и минусы:

Положительные стороны наличного кредитованияДостоинства Негативные стороны наличного кредитованияНедостатки
  • Банк выступает гарантом сохранности денег
  • Обе стороны сделки защищены законом ст. 922 ГК РФ
  • Продавец не получит деньги, пока не предоставит документы о регистрации права собственности из Росреестра
  • Покупатель сможет вернуть свои деньги в случае срыва сделки
  • Не во всех банках есть такая услуга
  • Расчет через банковскую ячейку – платная услуга, обычно её оплачивает покупатель
  • Если вы выбрали ненадежный банк, и он лишится лицензии, то вернуть деньги будет чуть сложнее

Аккредитив

Это способ безналичного расчета через специальный счет. Это обязательство от покупателя, по которому банк выплатит деньги продавцу только по завершению сделки и при предоставлении документа, подтверждающего переход права собственности на жилье покупателю.

Плюсы и минусы:

Положительные стороны наличного кредитованияДостоинства Негативные стороны наличного кредитованияНедостатки
  • Отношения между покупателем и банком четко урегулированы законодательно, безопасность сделки гарантируется банком
  • Продавец забирает деньги после регистрации сделки, сразу – как только покупатель получит правоустанавливающий документ
  • Не все банки практикуют услугу расчета через аккредитив
  • Такой расчет возможен только в рублях

Наличный расчет

Здесь все просто: покупатель рассчитывается с продавцом наличными деньгами. У сторон нет никаких гарантий честности второго участника сделки, поэтому лучше брать расписку, а также позаботиться о том, чтобы на сделке присутствовал юрист или риэлтор.

Положительные стороны наличного кредитованияДостоинства Негативные стороны наличного кредитованияНедостатки
  • Быстрый расчет
  • Нет комиссий от банка
  • Расчет в любой валюте
  • Есть риск получить поддельные купюры или неправильную сумму
  • Если покупатель хранит деньги на карте, у него могут возникнуть сложности с лимитом на обналичивание крупных сумм в банкомате или кассе
  • Есть риски при перевозке крупной суммы – продавца могут банально ограбить

Безналичный расчет

В противовес использованию наличных можно просто перевести нужную сумму денег с личного счета покупателя на расчетный счет продавца. Очень распространенный, но не самый безопасный.

Положительные стороны наличного кредитованияДостоинства Негативные стороны наличного кредитованияНедостатки
  • Можно оформить счет в разных банках, особенно если вы живете в разных городах
  • Если покупатель и продавец клиенты одного банка, можно сэкономить на комиссии
  • Риски для покупателя: если после перевода возникнут проблемы с регистрацией собственности, то вернуть деньги можно только в суде
  • У банков есть масса ограничений при безналичной оплате: проценты, комиссии, ограничения по суммам

Какие могут возникнуть сложности при расчетах?

Много споров и разногласий возникает именно на этапе расчета покупателя за недвижимость, которую он приобретает. Например, может возникнуть ситуация, когда продавец желает, чтобы деньги были переданы наличными, а покупатель – чтобы продажа проходила через банковскую ячейку. Как быть в этом случае?

Необходимо знать следующее: порядок расчета зависит не от желаний продавца или покупателя, а от банка. В каждой кредитной организации действуют свои собственные порядки и процедуры, поэтому как именно будут передаваться деньги, зависит именно от банка, от выбранной вами программы, а также от нюансов сделки (есть ли долевая собственность, участвуют ли несовершеннолетние и т.д.).

В ряде случаев, банк может пойти навстречу покупателю и продавцу и выдать денежную сумму в виде наличных, но сам процесс будет зависеть о конкретного банка (в каждом банке процесс будет отличаться). Как правило, банк в безналичной форме переводит деньги со счёта покупателя на счёт продавца, а уже потом происходит обналичивание денежных средств — банк попросту снимает деньги со счёта продавца и выдаёт их наличными в кассе. Однако возможно и другие варианты.

В зависимости именно от вашей ситуации банк предложит наиболее удобную форму расчета. Если вам нужен определенный вариант, то его возможность использования нужно обсуждать заранее, еще до заключения кредитного договора.