Как взять ипотеку, если официальная зарплата слишком маленькая или выплачивается «в конверте»?
Как взять ипотеку, если официальная зарплата слишком маленькая или выплачивается «в конверте»?

Для большинства семей России единственной возможностью купить квартиру может быть ипотека. Но даже с кредитом не у всех есть шанс исполнить свою мечту о собственном жилье – ведь его могут попросту не одобрить. И в большинстве случаев отказа главной причиной оказывается доход клиента: он либо маленький, либо неофициальный. Как же доказать банку свою платежеспособность и стопроцентно получить одобрение даже при маленькой официальной зарплате? Для этого стоит определить все способы повышения уровня дохода с привлечением дополнительных источников поступления средств в семейный бюджет.

Платежеспособность как основной критерий отбора клиентов для ипотечного кредитования

Наличие «белой» зарплаты – еще не гарантия одобрения кредита на жилье. При обращении в банк необходимо предоставить справку по форме банка или 2-НДФЛ, что поможет сотрудникам кредитного отдела рассчитать ежемесячный платеж по запрошенному кредиту. Полученный результат определит решение банка:

  • Если платеж составит до 35% от официального дохода, тогда кредит оформят без проблем.
  • При ежемесячном платеже от 35 до 50% клиенту могут предложить увеличить срок кредитования или предоставить дополнительные гарантии по своевременности уплаты долга (поручители, созаемщики);
  • Если платеж составит более 50% от заработной платы, в предоставлении кредита могут вовсе отказать, или предложат также увеличить срок кредитования и внести в счет первоначального взноса сумму больше, чем оговаривалось изначально.

Часть банков готовы кредитовать и клиентов с низкой зарплатой. В расчет могут принять дополнительные доходы, если по ним получится предоставить подтверждение. Однако рассчитывать на крупную сумму не придется. Чем меньше официальный доход, тем меньшую сумму сможет одобрить банк.

Кредит с маленькой зарплатой без подтверждения доходов

Пытаясь снизить налоговую нагрузку многие предприятия платят своим сотрудникам «серую», а порой и «черную» зарплату. То есть, в ряде случаев официально работники получают МРОТ, а «в конверте» им доплачивают остаток. Другие – вовсе не трудоустроены и верят на слово работодателю, работая неофициально без социального пакета.

О такой ситуации знают все, в том числе и банки. И если называть реальные цифры, тогда примерно треть трудоустроенного населения не может предоставить в банк справку с настоящими доходами. А значит, имея даже хорошую, пусть и неофициальную зарплату люди не могут рассчитывать на ипотеку.

С этой целью банки предусматривают особые условия кредитования, по которым ипотеку оформляется по двум документам: паспорт и второй документ на выбор: СНИЛС, загранпаспорт, водительское удостоверение или другой равноценный документ. При этом банк все же приветствует любые документы, которые подтверждают поступление какого-либо ежемесячного дохода, пусть и минимального. Доходы определяются со слов заемщика, и в общий доход можно учитывать любой дополнительный заработок.

Можно предоставить справку по форме банка с подписью начальника или отдела кадров. В ней должен быть указан полный неофициальный доход. Но вероятность, что на работе кто-то выдаст такую справку, довольно мала. Мало кто из работодателей согласится озвучивать реальные выплаты, ведь зарплаты в конверте – это прямое нарушение закона.

Поскольку такое кредитование является рискованным для банка, логично и ужесточение условий:

  1. Минимальный первоначальный взнос – 20-50% от суммы займа;
  2. Повышенная процентная ставка – от 11% до 15% годовых;
  3. Сумма кредита – от 1 до 30 млн р. в зависимости от условий выбранного банка.

В остальном же процент одобрения займов «без формальностей» довольно большой. Люди вынуждены соглашаться на повышенные ставки, ведь по-другому купить жилье вряд ли удастся. Поэтому самый лучший вариант – постараться максимально быстро погасить задолженность чтобы не переплачивать.

Как повысить шансы на одобрение с маленькой зарплатой?

Теперь о главном: маленькая зарплата не приговор, всегда можно предоставить банку дополнительные гарантии. Банк готов пойти на уступки, если клиент может предложить другие способы подтверждения возвратности долга. К ним можно отнести:

  1. Наличие любой собственности: другая квартира, машина, участок, гараж, дом, помещение.
  2. Предоставление в залог ценного имущества: акции, ювелирные украшения, ценные предметы искусства.
  3. Наличие вклада, желательно в том же банке, где оформляется кредит;
  4. Предоставление документа о сдаче другого жилья или помещения в аренду;
  5. Предоставление выписки по брокерским счетам, если заемщик занимается инвестициями;
  6. Привлечение созаемщика или поручителя с высоким официальным доходом;
  7. Получение любых постоянных выплат (зарплата, социальные пособия, переводы) в том же банке;
  8. Наличие чистой кредитной истории и нескольких кредитов, погашенных за последнее время.

К справке! Доказать свою платежеспособность можно предоставлением загранпаспорта с несколькими отметками о выезде за границу. Главное, чтобы отметки были сделаны не более чем за 6 месяцев до обращения в банк.

Документы, подтверждающие платежеспособность

Конечно, в первую очередь банк требует от клиента копию трудовой с отметкой об официальной занятости и справку 2-НДФЛ. Это самый простой способ подтвердить наличие работы и дохода. Правда минимальный стаж на последнем месте не может быть меньше 3, а то и 6 месяцев. Да и официальная зарплата в 13 тысяч рублей не способствует одобрению кредита на крупную сумму.

Поэтому в качестве подтверждений о получении достаточного для кредитования дохода можно использовать:

  • Справки по форме банка, в которой подтвердится получение дохода, больше указанного в форме 2-НДФЛ;
  • Договор с работодателем, если в нем указана ежемесячная оплата труда;
  • Налоговые декларации, после их официального приема в ИФНС;
  • Выписки по дебетовым счетам и вкладам;
  • Справки из ПФР, соцслужб или другой организации, зачисляющей ежемесячные выплаты и компенсации (пенсия, пособие, стипендия, алименты, дивиденды).

Для тех, кто занимается фрилансом и получает выплаты на электронный кошелек возможно предоставление выписки из истории платежей. Правда, фриланс чаще воспринимается как нерегулярный заработок, даже если доход превышает среднестатистическую официальную зарплату.

Поэтому такие выплаты могут быть учтены, но они не могут приниматься банком как единственный источник дохода. Исключение составляют фрилансеры, которые оформились как самозанятые и платят налог от своей деятельности.

Привлечение созаемщика или поручителя как способ получить одобрение

Оформление ипотеки с поддержкой третьей стороны – хорошая альтернатива, когда ваших официальных доходов недостаточно банку для кредитования. В качестве созаемщиков выступают супруги. Причем, даже если у вас маленькая зарплата, а у вашего партнера большая и официальная, вам одобрят кредит. При этом созаемщик становится основным гарантом своевременности внесения платежей по ипотеке. В случае неисполнения своих обязательств заемщиком банк может передать дело в суд на обоих созаемщиков.

Поручителем может выступать кто угодно, кроме супругов. Это могут быть родители, друзья, начальник с работы. Главное условие – наличие достаточного дохода и предоставление полного пакета документов, как и для основного заемщика. А также у поручителя не должна быть высокая кредитная нагрузка на самого себя. Ведь если у него оформлена своя ипотека, ручаться за своевременность выплаты вашей он не может.

Залог решает многое

Если у вас есть имущество, и вы готовы отдать его в залог с целью подтверждения своей платежеспособности – значит, у вас высокие шансы получить одобрение. Права стоит понимать несколько нюансов:

  1. Попадающее под обременение имущество нельзя продать до полного погашения кредита;
  2. Оценка имущества проводится по среднерыночной цене, и в качестве гарантий учитывается только сумма до 80% от этой оценочной стоимости.

При этом наличие рентабельного залога является веским аргументом для одобрения займа. Правда придется собрать довольно большой пакет подтверждающих документов о праве собственности на предложенное банку имущество.

Какие банки кредитуют с маленькой зарплатой

Стоит отметить, что сегодня много банков имеют в своем арсенале программы, для кредитования людей с небольшим доходом. Ведь это довольно большая ниша потребителей. Среди лояльных кредиторов: Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ, Открытие, Россельхозбанк, Газпромбанк, «Дом.РФ» и другие.

Причем выбрать можно разные программы: с привлечением поручителей и созаемщиков, с предоставлением залога и даже без предоставления подтверждения о получаемом доходе.

Рассмотрим действующие предложения в разных банках детальнее

Банк Условия кредитования
С поручительством или с привлечением созаемщика С обеспечением Без подтверждения доходов
Сбербанк Оформление кредита с поручителем или созаемщиком возможно по всем действующим программам, в том числе с господдержкой.
  • Кредит на сумму до 20 млн;
  • Ставка от 9,6%;
  • На срок до 20 лет;
  • Без первоначального взноса;
  • До 60 % оценочной стоимости недвижимости оформляется в залог.
Оформление кредита возможно по 2 документам, но с последующим предоставлением в залог покупаемой недвижимости. Процентная ставка устанавливается индивидуально в рамках базовой ставки по выбранному продукту +0,6%.
Открытие Привлечение созаемщика и поручителя возможно по любому из предложений банка. Причем можно воспользоваться помощью сразу двух сторон.
  • Возможно оформление ипотеки на покупку нового жилья или на капитальный ремонт;
  • Сумма кредита до 30 млн р.;
  • Максимальный срок кредитования до 30 лет;
  • Кредит на сумму от 20 до 70% стоимости залога;
  • Минимальная ставка (10,4%) предложена для клиентов банка Открытие, в остальных случаях от 11%.
  • Можно рассчитывать на кредитование как строящегося жилья, так и готового;
  • Базовая ставка повышается всего на 0,5% (базовая ставка от 8,7% в зависимости от выбранной программы);
  • Максимальная сумма займа до 50 млн р.;
  • Срок кредитования до 30 лет;
  • Минимальный первоначальный взнос от 10 до 80% (определяется индивидуально).
Россельхозбанк Возможно оформление любого ипотечного кредита на стандартных условиях.
  • До 10 млн р.;
  • На срок до 10 лет;
  • Ставка от 9,7%;
  • До 50% от оценочной стоимости недвижимости.
  • Максимальная сумма кредита до 8 млн р.;
  • Срок кредитования до 25 лет;
  • Ставка от 9,8%;
  • Первоначальный взнос от 40%.

Как видим, на кредит могут рассчитывать клиенты и с маленьким доходом, и те, кто не может его подтвердить вовсе. При этом немного будет изменяться процентная ставка и минимальный взнос. Как правило, без подтверждения дохода минимальный взнос определяется в пределах 40-50% от суммы кредита. Но если после покупки жилья вы предоставите ее в залог, условия могут быть предложены более лояльные.