Какими будут цены на недвижимость в 2020 году?

Рынок жилья необратимо меняется – прежняя модель долевого строительства уходит в прошлое вместе с низкими ценами «на этапе котлована». Ей на смену приходит проектное финансирование вместе с более высокими ценами на жилье. Но не все так плохо: и в этом году, и в следующем есть возможность урвать дешевых квадратных метров и не прогадать. Как это работает и при чем здесь ипотека – читайте дальше.

Что происходит на рынке сейчас

2019 год стал годом серьезных перемен на строительном рынке. С 1 июля вступили поправки к законодательству, которые фактически отменили существовавшую до этого систему долевого строительства. Это повлияло на рынок жилой недвижимости, хоть резкого роста цен и не случилось.

Согласно поправкам к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…» еще в 2018 году были введены специальные счета – эскроу, на которых замораживаются средства дольщиков до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

С 1 июля эти правила стали обязательными для всех новых проектов и тех домов, которые завершены менее чем на 30% (и в которых продано менее 10% квартир). Чтобы сгладить переход на новую систему, застройщики постарались начать больше проектов до введения новых правил, их хватит, по оценкам представителей отрасли, примерно на 3-4 года.

Введение эскроу-счетов непосредственным образом отразилось на стоимости жилья: если раньше застройщики могли использовать взносы дольщиков на финансирование расходов по строительству, то теперь они вынуждены привлекать банковское кредитование.

Как рынок воспринял новые правила? О том, что с 1 июля поменяются правила, было известно задолго до этой даты, но, как и всегда, проблемы были. Например, некоторые застройщики не смогли продать минимум 10% квартир – и в последние дни оформляли покупку квартир на свои подставные фирмы.

На данный момент, как оценивают участники рынка, в Санкт-Петербурге 70% всех строящихся объектов могут использовать старые правила, в Ленинградской области их 75%. В Москве их количество оценили в 60-70%. То есть, большая часть участников рынка пока еще не почувствовала перемен.

С учетом новых правил за первые месяцы 2019 года рынок жилья в России показал интересные тенденции:

  • первое полугодие – резкий рост продаж жилья по договорам долевого участия. Застройщики вложились в рекламу, чтобы продать максимум по старым правилам. Часть продаж могла оказаться фиктивной, чтобы добрать до 10% проданных квартир;
  • в июле число зарегистрированных договоров упало примерно на 40-50% – все, кто хотел купить квартиру, сделали это по старым правилам. К новым правилам не все оказались готовы;
  • одновременно почти вдвое снизились объемы ввода жилья в эксплуатацию.

Это объясняется просто – застройщики сознательно сняли с объектов высокой степени готовности рабочих и технику и перебросили их на только начатые проекты: их нужно было срочно довести до готовности в 30%.

Теперь самое интересное, как новые правила повлияли на стоимость жилья. Даже до вступления новых правил в силу (то есть, с января по июль) цены на жилье в новостройках в России выросли в среднем на 3,9% при официальной инфляции в 2,5% за тот же период. Частично рост цен мог быть вызван повышением ставки НДС с 18 до 20%.

По регионам рост был разным, больше всего – Республики Коми (11,5%) и Бурятия (10,7%). В Москве цены выросли на 8,7%, Кемеровская и Томская области показали рост цен на 8,3%. На вторичном рынке цены выросли не так сильно – на 1,6% в среднем по стране.

По состоянию на III квартал 2019 года Минстрой подсчитал средние рыночные цены на жилье в каждом из 85 регионов России. Эти цифры используются, чтобы выделять субсидии нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Если выделить регионы с самыми высокими и самыми низкими ценами на жилье, получится так:

Возможно, эти цифры завышены: Минстрой оценивает цены по своим правилам, а государство в целом заинтересовано в том, чтобы выделять меньше денег на субсидии. Поэтому средняя стоимость квадратного метра в Москве меньше 100 тысяч рублей может быть обоснована.

По оценкам «Яндекса», квадратный метр жилой площади в Москве стоит 190 тысяч рублей – это почти вдвое выше официальных цифр. То есть, субсидия от государства в Москве едва покроет половину стоимости социальной нормы жилья.

Всего в 2019 году согласно государственным программам должно быть построено 88 миллионов квадратных метров жилья, но за полгода застройщики сдали 30,1 миллиона. Через 5 лет планы вырастут до 120 миллионов метров в год.

Из-за чего цены могут измениться

Прежде чем делать прогнозы стоимости жилья на следующий год (или оценивать чужие прогнозы), нужно разобраться, от чего будут зависеть цены на жилье в следующем году.

Читайте также:
Цены на отдых в 2020 году: бронировать тур в Крым или подождать, когда откроют Египет?

Факторов стоимости жилой недвижимости несколько:

  • новые правила долевого строительства;
  • условия ипотечного кредитования (включая социальные программы);
  • акции и специальные программы от застройщиков.

Обязательное использование эскроу-счетов уже повлияло на рынок жилья. Застройщики в ожидании ввода новых правил попытались нарастить продажи и начать максимум новых проектов. Это создало искусственный ажиотаж на рынке, который «подогрел» цены: они выросли даже до введения новых правил.

Сейчас застройщики будут вынуждены «законсервировать» ряд проектов, которые они начали до 1 июля. Конечно, они будут строиться – просто это будет происходить не так быстро, как по почти завершенным проектам.

Кроме того, в скором времени рынок увидит новое явление: рост продаж незаконченного жилья в форме переуступки прав требования. Кто-то вложился в долевое строительство на волне ажиотажа, у кого-то доходы не позволили платить по ипотеке. Некоторые застройщики так будут сбывать скупленные на подставные фирмы квартиры.

Сложно спрогнозировать цены по таким договорам, но очевидно, что это будет чуть дороже цены на «этапе котлована» и чуть дешевле цены готового жилья.

Следующий фактор – ипотечное кредитование. После рекордов прошлого года, когда было выдано 1,4 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму более 3 триллионов рублей, в 2019 году наблюдается лишь спад.

Причин несколько, прежде всего это ставки. В 2018 году ставки по ипотеке опустились до рекордно низких 9,56%, а в этом году они опять выше 10%. В следующем году власти обещают снижение до 9,5%, а к 2024 года ставка должна достичь 7,9% годовых. Предпосылки для этого есть, Центробанк в сентябре в очередной раз сократил ключевую ставку до 7% годовых.

Другая причина – рост цен на жилье и увеличение кредитной нагрузки на россиян. Сейчас, по некоторым данным, в нескольких регионах люди должны банкам более 50% от своих годовых доходов.

Тем не менее, ипотечное кредитование будет развиваться и дальше. Все дело в том, что теперь власти ориентируются на семьи с детьми, которым ипотека на стандартных условиях была недоступна. Теперь действуют новые программы и условия:

  • процентная ставка максимум в 6% годовых (на самом деле есть и по 4,9%) для семей, у которых после 2018 года родился второй или последующий ребенок. В регионах Дальнего Востока ставка опускается до 2% годовых. Пока программа не стала очень популярной;
  • единоразовая компенсация в размере 450 тысяч рублей многодетным семьям, в которых третий или последующий ребенок родился в 2019 году или позже;
  • увеличение суммы материнского капитала до 466,6 тысяч рублей с 2020 года;
  • введение ипотечных каникул: заемщик, попавший в трудную жизненную ситуацию, сможет приостановить выплаты по ипотеке на полгода.

Все это означает одно: ипотечное кредитование имеет перспективы на рост в 2020 году, а рост продаж означает увеличение объема спроса, который повлечет за собой увеличение цен.

Если в 2018 году на фоне роста ипотечного кредитования жилье подорожало на 8%, в 2020-м можно ждать похожие или меньшие цифры.

Наконец, на цену недвижимости повлияет сокращение специальных предложений от застройщиков. За счет таких предложений застройщики конкурировали между собой: кто-то предлагал рассрочку, кто-то скидку, некоторые продавали жилье дешевле по совместной программе с банком.

Сейчас это все находится под вопросом:

  • рассрочка (не ипотека, а от застройщика) – вообще исчезнет. Причина в том, что на эскроу счет можно перевести только полную сумму за всю квартиру сразу. Частичное внесение законом не предусмотрено;
  • скидки – могут остаться, но в ограниченном виде. Из-за необходимости привлекать заемный капитал у застройщиков просто не будет возможности еще сильнее снизить свою рентабельность;
  • совместные программы – могут остаться, но тоже будут не такими выгодными. Ожидается, что по такой программе можно будет снизить процентную ставку по ипотечному кредиту на 0,8-1,6 процентных пунктов. Компенсировать банкам бОльшие суммы застройщики не смогут.

Вывод: постепенное расширение механизма эскроу-счетов на все большее число домов, рост спроса благодаря льготным ипотечным программам, отмена специальных предложений застройщиками означают, что жилье однозначно будет становиться дороже. Осталось понять, насколько.

Прогнозы стоимости жилья

Официальные

Изначально цены на жилье начали расти из-за того, что государство решило защитить права дольщиков и ввело обязательное использование эскроу-счетов при долевом строительстве. Естественно, чиновники изначально и не отрицали, что цены вырастут.

В частности, глава Банка России Эльвира Набиуллина говорит, что цены из-за новых правил будут расти, но это вряд ли окажется долгосрочной тенденцией. Она надеется, что развитие конкуренции в итоге выведет цены на приемлемый уровень. Насколько именно вырастут цены, она не спрогнозировала.

Читайте также:
Близок ли финал беспрецедентного правосудия?

Также не очень точный прогноз дал вице-премьер Виталий Мутко, который, кроме прочего, также курирует сферу строительства. По его данным, цены на жилье в новостройках уже выросли примерно на 7%, но чем сильнее рынок будет адаптироваться к новым правилам, тем меньше будет рост.

Не отрицает предстоящий рост цен и Министерство экономического развития России. Глава ведомства Максим Орешкин заявил, что цены на жилье будут расти достаточно долго, а начнется это в 2020-2021 году. По его словам, рост цен будет таким, что компенсирует снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Учитывая, что правительство обещает снизить ставки по ипотеке примерно на 2%, можно понять, как будут расти цены.

Профильное ведомство – Минстрой – прогнозирует, что в целом после перехода на новые правила строительства жилье подорожает максимум на 5-7%. Заместитель министра Никита Стасишин заверяет, что никакого обещанного роста в 15-20% не будет.

Это лишь официальные прогнозы, а реальность зачастую отличается от них. Поэтому важно прислушиваться не только к чиновникам, но и к представителям отрасли – они знают о своем деле гораздо больше.

Неофициальные

Эксперты оценивают перспективы роста цен на жилье, исходя из разных особенностей рынка. Например, Елена Рыбкина, директор по маркетингу «НДВ-Супермаркет недвижимости» обращает внимание на то, что еще 2-3 года покупатели смогут выбрать подходящее жилье в проектах, которые достраиваются по старым правилам. По ее оценке, таких около 75%, к тому же даже «старые» правила весьма жесткие по отношению к застройщикам и неплохо гарантируют достройку дома.

С учетом того, что еще можно использовать старые правила, застройщики не откажутся от акций и специальных предложений, чем будут выгодно отличаться от новых проектов (которые в любом случае обязаны использовать эскроу-счета).

Застройщики будут вынуждены повысить цены на квартиры из-за дополнительных процентных платежей по новой схеме финансирования долевого строительства, считает представитель Группы «Эталон» Василий Фетисов. Он также прогнозирует, что из-за введения новых правил уменьшится объем строительства, а мелкие застройщики будут присоединяться к более крупным.

Однако резких скачков цен ждать не приходится, говорит руководитель агентства недвижимости «Бон Тон» Наталья Кузнецова. По ее словам, благодаря тому, что переход застройщиков на новые правила работы будет плавным, ждать значительного роста цен не приходится.

Прогнозы экспертов примерно одинаковые и для столицы, и для регионов. В Москве следующий этап роста цен прогнозируется с весны – а до этого момента застройщики еще будут работать по инерции на существующих проектах, говорят в компании «Инком-Недвижимость».

Общий рост цен в компании оценили в 6-8% минимум – именно столько придется потратить застройщикам на обслуживание кредитов по новой схеме. Роста в 10-15% вряд ли стоит ожидать, так как процент объектов, строящихся по старым правилам, все еще высокий (85% для московского региона).

Заместитель руководителя «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина считает, что новые правила приведут, в первую очередь, к исчезновению такого понятия, как скидка от застройщика. Если раньше девелопер использовал деньги дольщика в строительстве и за это гарантировал ему некоторый «дисконт», то с переводом денег дольщиков на эскроу-счета такая практика может прекратиться.

Другой важный момент, влияющий на цены – это объем предложения. Сейчас застройщики предлагают ежегодно 70-75 миллионов квадратных метров жилья, а всего возводится около 130 миллионов. Учитывая, что по государственной программе запланированы объемы строительства в 130 миллионов квадратных метров жилья в год, застройщикам нужно удвоить количество строек.

Но в нынешних условиях это маловероятно, считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Более того, эксперты ждут замедления темпов ввода жилья из-за новых правил, так что предложение вполне может сократиться. А в условиях неизменного спроса это приведет к росту цен.

Вывод: и официальные прогнозы, и неофициальные оперируют ростом стоимости жилья в 2020 году на 6-7%. Вероятно, этого и стоит ждать, если в 2019-2020 годах на рынке не произойдет что-нибудь непредсказуемое.

Стоит ли покупать жилье сейчас

Перемены на рынке жилищного строительства неизбежны, и оставшиеся 3-4 года – последние, когда можно купить квартиру в строящемся доме по старым правилам и с хорошей скидкой. В дальнейшем жилье будет лишь дорожать, вопрос только в том, насколько дороже оно станет.

Читайте также:
Наследство – «манна небесная» или непосильное бремя?

Тем, у кого деньги на покупку жилья уже есть, целесообразно покупать квартиру сейчас, подобрав лучший вариант по соотношению цены и качества. Очевидно, что квартиры будут только дорожать, а рублевые накопления обесцениваются с каждым месяцем.

Для тех, кто рассматривает покупку жилья в ипотеку, все не так очевидно: ставки сейчас всего на 1 процентный пункт выше исторического минимума, а станут ли они ниже 10% годовых (или 8% как обещают власти) – спрогнозировать еще сложно.

Ключевая ставка Банка России была снижена до 7% годовых, за ней опустились ставки по вкладам и депозитам. Но ставки по ипотечным кредитам за редкими исключениями еще не снизились, хотя в теории это может произойти.

С другой стороны, с 1 октября выдавать кредиты банкам будет сложнее: им придется рассчитывать долговую нагрузку на клиента. Также в обозримом будущем будут ограничения по кредитам с небольшим первоначальным взносам.

Есть лишь одна категория, которая может оформлять ипотеку сейчас без лишних вопросов – семьи с 2 и более детьми, если последний родился в 2018 году или позже. Они получают ставку в 4,9% годовых (как минимум в одном банке) на весь срок кредитования.

Кстати, стоит рассмотреть вариант покупки жилья в строящемся доме через переуступку по ДДУ. Как сказано выше, квартиры могут скупать сами застройщики через связанных лиц, чтобы достичь минимального порога в 10% проданных квартир. Впоследствии они будут их продавать, вероятно, дешевле чем по новым ДДУ. Такая сделка чуть сложнее, но она может быть выгоднее.

Что касается вторичного жилья, все не так просто. За последний год цены на него достаточно серьезно выросли, но делать какие-то прогнозы достаточно сложно: этот рынок отличается от новостроек, хоть взаимосвязь по ценам и есть.

Вывод можно сделать такой: если вы нашли подходящий вариант жилья, который устраивает вас по цене, его стоит покупать уже сейчас. Если подходящего нет – спешить и покупать что-то не очень подходящее точно не стоит.

Альтернативные варианты

Большая часть сделок на рынке жилой недвижимости – покупка квартир в новостройках или на вторичном рынке. Однако покупка квартиры в городе подойдет не всем, на этот случай есть несколько интересных альтернатив.

Прежде всего, квартиру необязательно покупать. В зарубежной практике широко распространено понятие арендного жилья, когда дом строится целенаправленно под сдачу квартир в аренду. В России, к сожалению, такой вид бизнеса пока не очень распространен, так как рентабельность по нему остается невысокой.

Немногие из существующих проектов арендного жилья сконцентрированы преимущественно в Москве и некоторых крупных городах России. Могут быть необычные сценарии аренды вроде «тест-драйва» квартиры от застройщика.

Другой способ купить что-то необычное и недорого – это апартаменты. Под ними в России понимают нежилое помещение, оборудованное в жилье и продаваемое застройщиком с хорошей скидкой (15-25%). Минусы есть – высокие коммунальные платежи и налог как для организаций. Также может быть плохая звукоизоляция, а прописаться в апартаментах невозможно.

Кому-то вообще не подходит вариант проживания в города (по состоянию здоровья или по каким-то еще причинам), то остается лишь вариант со строительством своего дома (ИЖС). Да, это дорого, но есть несколько интересных программ:

  • «деревянная ипотека»: ипотечная программа на строительство деревянного дома. Включает в себя стоимость самого домокомплекта и услуги компании по строительству. Ставка – от 11% годовых, но покупать участок, проводить коммуникации и заниматься отделкой дома придется за свой счет.

    Пока программа «деревянной ипотеки» имеет больше ограничений, чем возможностей: дом можно купить только в одной из нескольких фирм, расположенных в Москве и области, и только через банк «ДОМ.РФ».

  • ипотека на строительство дома. Пока это уникальная программа, так как представляет собой более сложный и рискованный вид кредита с точки зрения бизнеса. Банк (снова «ДОМ.РФ») выдает кредит под залог земельного участка, а о ходе строительства нужно отчитываться. После достройки дома он переходит в залог к банку до полного погашения кредита.

Конечно, можно взять кредит и на покупку уже готового частного дома, но в большинстве случаев готовые варианты или слишком дорогие, или по каким-то параметрам не устраивают покупателей.

Желающим купить загородный дом для редких выездов можно изучить вариант кредитования под залог жилого имущества.

Как видно, вариантов самостоятельно улучшить жилищные условия много, а ведь еще есть различные программы с государственным участием. Но это уже тема для другой статьи.