Кредиты под залог недвижимости выгоднее. Что нужно для оформления: алгоритм и перечень документов

Наличие залога по кредиту – необязательная, но желательная опция. В этом случае у банка будет меньше причин отказать заемщику в одобрении кредита, а также он сможет претендовать на сниженную процентную ставку. Конечно, это дополнительный риск, но для клиента такие кредиты выгоднее. Тем не менее, оформить залог недвижимости по кредиту – не такая простая процедура, как может показаться. Мы собрали всю информацию по этому вопросу, включая перечень документов для оформления залога.

Почему кредиты с залогом лучше

Кредиты с залогом, возможно, стояли у истоков ростовщичества – получая ссуду, заемщик оставлял что-то из своего имущества кредитору. Чуть позже все это трансформировалось в систему ломбардов, где все займы – изначально залоговые. В современном мире значительная часть кредитов по-прежнему выдается под залог имущества. Это может быть:

  • драгоценности, бытовая техника, электроника или другие бытовые ценные вещи. Это все принимается только в ломбардах;
  • автомобили. Это может быть как автокредит от банка (где автомобиль изначально оформляется в залог), так и распространенный сейчас заем под ПТС (по факту – еще один из видов ломбардов);
  • недвижимость. Кроме уже привычных ипотечных кредитов, это могут быть обычные потребительские займы под залог недвижимого имущества.

По количеству кредитов лидируют уже те, которые выдаются без залога. Это могут быть любые займы, начиная от микрозаймов в МФО, и заканчивая потребительскими кредитами в банках на миллионные суммы. Банки выдают такие кредиты, надеясь на то, что заемщик будет в любом случае по ним платить, даже без условия залога (тем более что чаще за кредитами обращаются зарплатные клиенты).

Тем не менее, кредит под залог может быть выгоднее заемщику, чем аналогичный по сумме беззалоговый. Дело в том, что российские банки по потребительским кредитам (и даже по некоторым кредитным картам) перешли на модель гибкой процентной ставки. Это означает, что ставка для каждого клиента определяется индивидуально. Банк оценивает уровень риска по клиенту – в основном, его трудоустройство, доходы и кредитную историю – и чем выше окажется риск, тем больше будет платить этот клиент по кредиту.

Если же кредит оформляется с учетом залога (неважно, автомобильный, ипотечный или просто потребительский под залог недвижимости), часть рисков банк может просто не учитывать. В случае, если клиент по какой-то причине перестанет платить по кредиту, банк обратит взыскание на предмет залога, после чего продаст его с торгов. Или продаст весь кредит коллекторам вместе с правом на залог.

А раз риски ниже, то и ставка может быть гораздо меньше. Так, процентные ставки по ипотечным кредитам находятся на уровне 8-9% годовых, тогда как по потребительским кредитам это 15-20% годовых.

Важно: банк – не агентство недвижимости, и сами по себе квартиры ему не нужны. Реализация залоговой недвижимости – вынужденный вид деятельности для банка, поэтому взыскание на такое имущество обращается в последнюю очередь (когда все остальные способы взыскать долг оказались неуспешны).

Как оформить залог и что для этого нужно?

Оформление кредита под залог недвижимости отличается от процедуры по беззалоговым кредитам тем, что вместе с оформлением самого кредита нужно зарегистрировать право залога на объект. От этого меняется и порядок оформления кредита, и перечень необходимых документов.

Алгоритм оформления будет таким:

  • заемщик подает заявку на кредит в банк. Ее можно подать дистанционно или лично, но в данном случае нужно сначала проконсультироваться с менеджером банка;
  • к заявке нужно приложить определенный пакет документов (в отличие от обычного кредита). Если заявка подается дистанционно, то нужно сделать скан-копии документов и отправить их туда, куда укажет менеджер;
  • банк рассматривает заявку, при необходимости запрашивает дополнительные документы;
  • если по заявке выносится положительное решение, заемщик подписывает кредитный договор в банке;
  • сразу же или в течение определенного времени заемщик или банк подают документы на регистрацию залога и оплачивают госпошлину за это.

Важно: многие банки устанавливают повышенную процентную ставку на период, когда кредитный договор уже оформлен, а залог – еще нет.

Что касается документов, то базовый перечень примерно одинаковый – это заявление на кредит, паспорт заемщика (и его созаемщиков, если есть), его СНИЛС, справка по форме 2-НДФЛ или иной документ о доходах. Однако сюда добавляется дополнительный перечень документов на залоговый объект недвижимости.

Приведем этот перечень из официального документа Сбербанка в качестве примера:

  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарственная, документ о праве на наследство, решение суда, решение о приватизации и т.д.), который подтверждает право собственности заемщика на объект недвижимости;
  • отчет об оценке стоимости объекта. Его нужно заказывать в специализированной фирме или у независимого оценщика, и его услуги стоят денег (оплачивает это все заемщик);
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт или поэтажный план дома;
  • нотариально заверенное согласие второго супруга на передачу объекта в залог (или заверенное заявление самого заявителя о том, что он не состоит в браке);
  • разрешение органов опеки и попечительства (если среди собственников жилья есть несовершеннолетние);
  • выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных в помещении.

Почти все эти пункты актуальны как для оформления залога на квартиру в многоквартирном доме, так и на оформление земельного участка.

Дополнительные документы будут нужны, если передаваемое в залог имущество находится в собственности юридического лица – потребуется устав, выписка из ЕГРЮЛ, протокол собрания собственников, доверенность на представителя, и т.д.

Но и это еще не все. Каждый банк самостоятельно определяет, какие объекты недвижимости он может взять в залог, а какие – нет. Например, у ВТБ это целый перечень требований и условий (речь идет не об ипотеке, а о кредите под залог жилья):

  • квартира не должна быть единственным жильем заемщика и в ней никто не должен быть прописан;
  • в квартире должны быть отдельные кухня и санузел;
  • должны быть все коммуникации – отопление, электричество, водоснабжение. Также есть требования к исправности сантехники и иного оборудования;
  • сам дом не должен быть аварийным, не находиться в состоянии капремонта, иметь крепкий фундамент, быть не ниже 3 этажей;
  • среди собственников не должно быть несовершеннолетних;
  • квартира не должна быть в общежитии, «малосемейке», и даже в «хрущевке» (только в Московском регионе).

Если же речь идет об ипотеке, там требований меньше – но и покупают с помощью ипотечных кредитов преимущественно квартиры в новостройках, которые проходят аккредитацию в банках.

Дополнительные требования банка: закладная и страховка

По ипотечным кредитам банк почти всегда требует оформить закладную, но иногда это требование присутствует и при оформлении потребительского кредита под залог недвижимости.

Закладная – это документ (даже ценная бумага), который подтверждает, что жилье, на которое она оформлена, выступает гарантом исполнения обязательств заемщика. Другими словами, закладная подтверждает право банка получать по кредиту ежемесячные платежи, а при их прекращении – продать закладную вместе с требованиями. Это упрощенный вариант оформления залога, когда в случае просрочки по кредиту банк едва ли не автоматически может забрать себе залоговое имущество.

Формально закладная – необязательный документ, но банки заинтересованы его оформить (и могут отказать в кредите, если клиент откажется это сделать). Даже если на квартиру не оформлена закладная, у банка есть право залога на нее, просто подтвердить его будет чуть сложнее.

В закладной указываются все основные данные по кредиту – банк-кредитор, данные заемщика, данные об объекте недвижимости, данные об обременениях и даже условия кредита. Более того, если из-за неплатежа со стороны клиента дело дойдет до суда, суд будет рассматривать именно закладную, а не кредитный договор.

Закладная оформляется в бумажном или электронном виде, документы для этого нужны те же, что и для оформления заявки (правоустанавливающие документы на квартиру, отчет об экспертной оценке, техпаспорт). Регистрируется закладная в Росреестре, стоит это 1000 рублей для физлиц. Сам документ хранится в банке или в специальном депозитарии, а после полной выплаты кредита аннулируется.

И еще одно условие – обязательное страхование предмета залога. Так как объект недвижимости передается в залог банку, кредитная организация заинтересована его целостности и сохранности. Поэтому заемщика обязывают застраховать квартиру или дом на случай пожара, затопления, или иного разрушения. Иногда банк просит оформить и полис титульного страхования (на случай утраты права собственности на объект по непредвиденным причинам).

После того, как залог оформлен, заемщик теряет ряд прав на него – ему придется согласовывать с банком регистрацию новых людей в квартире, как и возможность сдать ее в аренду или продать (погасив долг перед банком).