На сдаче квартиры уже не заработать. А что получится, если купить коммерческую недвижимость под аренду?
Рынок жилья сейчас считается сильно перегретым, в первую очередь, программой льготной ипотеки. Поэтому некоторые инвесторы начали с интересом смотреть на сегмент нежилой недвижимости – сдавая помещения под торговлю, сферу услуг, склады или офисы, можно заработать даже больше, чем дает банк по вкладам. Мы при помощи экспертов подробно разобрали этот вопрос и готовы ответить – сколько и как можно заработать на такой аренде и какие риски ожидают инвестора.
Содержание статьи
Рынок продолжает падать
Состояние арендного рынка быстро реагирует на то, что происходит в экономике. Например, до 2014 года можно было сдать квартиру средней «убитости» в Москве и на эти деньги жить где-нибудь в Таиланде, работая удаленно. Потом рубль упал, а цены на аренду остались примерно на том же уровне. В период пандемии арендаторы покинули крупные города – мигранты уехали в свои страны, а приезжие из других регионов тоже предпочли переждать самоизоляцию у себя дома.
Сейчас на сдаче квартиры в аренду все еще можно заработать – например, на погашение ежемесячных взносов за ипотеку, но о серьезных доходах говорить уже не приходится. Правда, скоро все станет еще хуже – россияне скупили десятки и сотни тысяч квартир в незавершенных новостройках по программе льготной ипотеки. Многие – чтобы потом сдавать в аренду. Соответственно, когда девелоперы достроят эти дома, на рынок попадет огромный объем предложения, поглотить который рынку будет весьма сложно.
Поэтому вкладываться сейчас в квартиру под будущую аренду – идея так себе. Но в то же время рынок коммерческой недвижимости живет по другим законам. Этот сегмент рынка точно так же пострадал в пандемию, когда множество мелких магазинов, кофеен, кафе и других точек были вынуждены прекратить деятельность. Цены на аренду коммерческой недвижимости, по данным аналитиков, упали на практически на треть, и низкие цены сохраняются до настоящего момента:
- в Москве аренда в моллах подешевела за год на 20-24%, а число посетителей в них упало на 23,7%. Даже в январе-феврале текущего года, когда ограничений было не так много, аренда площадей в московских бизнес-центрах упала в цене на 4,9%. Недвижимость на улицах Москвы теперь можно взять в аренду на 5-20% дешевле, чем годом ранее;
- в Санкт-Петербурге картина похожая – число посетителей упало на 25,4%, а число сделок с арендой недвижимости за год упало вдвое.
Пока ситуация остается напряженной – большую часть спроса формируют арендаторы из сферы общепита, но их доходы пока не восстановились до докризисного уровня. Во многих случаях такие арендаторы платят по 30-50% от договорной суммы, но все равно даже на «ресторанных» улицах Москвы и Санкт-Петербурга есть масса свободных площадей.
Примерно то же касается и торговых центров – там стали снимать помещения на 40% меньше, при этом большая часть спроса приходится на fashion-компании (которые тоже пострадали от кризиса, как непродовольственный ритейл).
Упали цены на аренду в офисных центрах, при этом там свободно почти 12% площадей – все это тоже может привести к снижению цен. Компании переводят работников на удаленный режим, и отказываются от крупных офисов – поэтому арендодателям приходится завлекать их скидками.
Тем не менее, рынок рано или поздно восстановится. Во многом это будет зависеть от того, как быстро будет выходить из кризиса экономика – а это, в свою очередь, зависит от скорости снятия карантинных ограничений. Уже сейчас в Москве ограничения максимально смягчены – так, что уже скоро бизнес сможет работать в прежнем режиме. Но для восстановления спроса на коммерческую недвижимость нужно дождаться восстановления доходов населения (как основного потребителя) – на что потребуется чуть больше времени.
Но все же рынок коммерческой недвижимости имеет шансы восстановиться (в отличие от рынка жилья, где перспективы туманны).
Купить и сдавать – это выгодно?
С точки зрения «диванного» инвестора доходность от сдачи коммерческой недвижимости в аренду должна быть как минимум выше, чем проценты по банковскому вкладу – их обычно принимают за стандарт доходности (самый простой инвестиционный инструмент, к тому же почти без рисков). А доходность от аренды определяется несколькими параметрами:
- стоимость покупки недвижимости;
- средняя стоимость аренды;
- уровень вакантности (процент незанятых площадей) и, соответственно, процент загрузки площадей;
- периодические расходы на ремонт и обслуживание.
Соответственно, чистый доход от сдачи помещения в аренду (сумму фактической арендной платы за год минус текущие расходы) нужно сравнивать со стоимостью покупки недвижимости – так можно получить доходность.
Ориентироваться можно на разные показатели – вклады сейчас приносят 5-6% годовых, поэтому доходность аренды должна быть не ниже (а учитывая риски – значительно выше).
Как рассказали опрошенные нами эксперты, коммерческая недвижимость действительно может приносить достаточно высокую доходность – больше, чем можно заработать от сдачи жилья в аренду:
- Дмитрий Щегельский из агентства недвижимости БЕНУА называет такие цифры: средняя доходность от коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге – 10-15% годовых против 5% годовых от аренды жилья (если брать в расчет именно текущую стоимость жилья, а не цену покупки). Но нужно учитывать возможные проблемы с арендаторами – некоторые из них могут оказаться финансово несостоятельными, и отказаться платить за аренду, требуя «каникул»;
- Иван Татаринов из девелоперской компании Glincom говорит, что на сдаче в аренду офисов можно заработать вдвое больше, чем на аренде жилья – 8-12% годовых против 4-6%. Но при этом сдавать коммерческую недвижимость сложнее – это и периодический ремонт, обслуживание сетей, и многие другие расходы, которые придется оплачивать постоянно и не получится снизить, даже если арендаторов не будет вообще;
- Гурген Шекоян из сети корпоративных коворкингов CEO SPACES рассказал о новом формате – можно переделать офис в пространство для коворкинга с минимумом затрат, и сдать его фактически по частям. Риски будут минимальны – от владельца потребуется инвестировать 30-40 тысяч рублей в отделку, и эти деньги окупятся быстро (но только при условии, что владелец привлечет к делу специализированную компанию.
Правда, стоит понимать, что речь может идти о совершенно разных помещениях – если разные квартиры не очень отличаются друг от друга (разница между «хрущевкой», новостройкой и апартаментами), то коммерческая недвижимость может быть абсолютно разной. Это может быть складское помещение в промзоне, часть офисного центра, квартира на первом этаже с отдельным входом, здание магазина у дома, торговая точка на рынке и многие другие варианты. Соответственно, стоимость покупки, арендные ставки и вообще подходы к сдаче в аренду разных помещений отличаются достаточно сильно.
Наконец, можно выкупить помещения в торговом центре – хоть это, скорее всего, будет небольшой ТЦ с невысокими арендными ставками. Например, в одном из ТЦ в Москве (Чертаново-северное) можно купить торговые помещения:
- 40,5 квадратных метра на 1 этаже – за 13,3 миллиона рублей;
- 44,2 квадратных метра на 2 этаже – за 7,7 миллионов рублей;
- 477,5 квадратных метров на 1 этаже – за 150,9 миллионов рублей.
При этом первое помещение сдается в аренду за 110 тысяч рублей в месяц (33 тысячи рублей за квадратный метр в год), второе – за 66 тысяч рублей в месяц (18 тысяч рублей в год за метр), а третье – почти за 1,3 миллиона рублей в месяц (или около 32,5 тысяч рублей за метр в год). Доходность, как несложно посчитать, составит 10%, 10,3% и 10,3% соответственно.
Правда, реальная доходность практически гарантированно будет ниже – дело в том, что речь идет о вакантных (незанятых) местах, соответственно, пока предложение превышает спрос. Кроме того, собственник помещений в ТЦ будет должен платить определенную сумму за коммунальные услуги, уборку, охрану и содержание помещения. Кроме того, для крупных площадей (супер-, гипермаркеты, большие магазины бытовой техники и т.д.) даже максимальные ставки аренды в небольших ТЦ в Москве ниже, чем обещают в объявлениях – примерно от 8 до 18 тысяч рублей за квадратный метр в год.
А еще в ТЦ стоимость аренды может устанавливаться в виде процента от товарооборота – это поставит владельца такой недвижимости в рискованное положение, когда при нормальной ситуации в экономике он будет зарабатывать, а в кризис – нет (хотя недвижимость – это как раз страховка от кризиса).
Контейнерные площадки и склады самообслуживания – перспективные варианты?
В период пандемии неожиданно востребованным стало направление аренды складских помещений. Это связано в основном с тем, что предприниматели из числа пострадавших отраслей сворачивали свой бизнес и отказывались от арендуемых помещений. А склады им понадобились, чтобы сохранить нераспроданный товар. Примерно то же актуально и для работников из регионов, которые на время самоизоляции покинули крупные города.
Есть и другая причина роста популярности складской недвижимости – развитие продуктового ритейла (все больше магазинов формата «у дома») и сервисов онлайн-торговли. Так, тот же Wildberries, помимо точек выдачи заказов, вынужден арендовать складские помещения практически в каждом населенном пункте, где присутствует. То же актуально и для небольших интернет-магазинов – для них склад может быть единственным помещением. Соответственно, спрос на склады резко вырос в 2020-м, и остается высоким сейчас – склады активно арендуют (даже без учета Москвы и Санкт-Петербурга речь идет о миллионе квадратных метров складов) и строят (плюс 745 тысяч метров в регионах).
im:Склады востребованы в разных городах России, помимо столиц это – Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Краснодар, Казань и Самара. При этом складов строится все еще меньше, чем нужно рынку.
В таких условиях в России начали развиваться новые форматы складов, которые более гибко приспосабливаются к запросам клиентов. Так, в Москве в прошлом году стали популярными два таких формата:
- склад self-storage – это ближайший аналог складов из телепередач канала Discovery, где огромное помещение поделено на отдельные небольшие склады, доступ к которым открыт в любое время суток. Склады крытые, постоянно охраняются, там поддерживается чистота и порядок;
- контейнерные площадки – как понятно по названию, это просто площадки, где расставлены морские контейнеры. Такие контейнеры защищают имущество от внешних условий, они закрываются на замок, а вся площадка охраняется.
Популярными такие форматы стали благодаря низким ценам на услуги хранения – например, снять склад формата self-storage можно за 1600-2000 рублей за квадратный метр в месяц, при этом площадь можно подобрать какую угодно (хоть 1 квадратный метр – правда, это уже скорее сейф, чем склад). Только в Москве работает 76 таких складов, средняя площадь каждого составляет 1500 квадратных метров (это «чистая» площадь под аренду, реальная – больше).
Снять склад в контейнере еще дешевле – примерно на 30% по сравнению с и так дешевыми складами self-storage. На рынке Москвы таких проектов достаточно много (только за прошлый год их открылось 169), но успех во многом зависит от локации – многие склады закрываются, после чего владельцы перевозят контейнеры на новое, более привлекательное место.
В будущем будут востребованы форматы как раз с низкой стоимостью – и контейнерная площадка может стать одним из ведущих форматов. Этот формат предполагает небольшие стартовые вложения:
- цена контейнера – от 60 тысяч рублей за 20-футовый и от 80 тысяч за 40-футовый;
- аренда земельного участка – примерно от 100 рублей за квадратный метр. В контейнере 15 или 30 квадратных метров, плюс нужно учесть подъездной путь (например, столько же, сколько и контейнер) – соответственно, за землю в месяц придется платить от 3000 до 6000 рублей. Но контейнеры размещаются обычно в 2 «этажа»;
- стоимость аренды контейнера – от 7000 рублей в месяц за второй «этаж» и от 8000 рублей за первый за 15-футовый контейнер, и от 10 и 12 тысяч рублей за 40-футовый соответственно (коммунальные платежи и плата за обслуживание идет отдельно – плюс еще около тысячи рублей в месяц).
То есть, чистый доход с каждого контейнера – примерно от 6 тысяч рублей за 15-футовый и от 8 тысяч за 40-футовый, соответственно, окупятся они примерно за год. При желании контейнеры можно поделить на части – тогда общий доход с каждого будет еще выше.
В случае со складами self-storage математика будет похожей, но там изначально требуется больше вложений – все же переоборудовать обычный ангар в склад с индивидуальными помещениями достаточно дорого.
Какие риски поджидают инвестора?
Любые инвестиции предполагают риск, и вложения в недвижимость от них не защищены. В случае с коммерческой недвижимостью часть рисков – те же, что и для аренды квартир. Так, арендатора может быть сложно найти (не самое удобное расположение, неподходящий ремонт, высокая цена), он может испортить помещение или перестать платить, ссылаясь на трудности. С другой стороны, коммерческие помещения без договора сдать практически невозможно, поэтому на стороне арендодателя будет закон и возможность взыскать ущерб с компании-арендатора.
Но возникают другие риски. Например, весь 2020 год большинство арендаторов оказались в крайне сложном положении, когда им пришлось не работать больше месяца, а торговые и офисные центры вообще были закрыты. Государство же поддержало арендаторов, предоставив им право на «арендные каникулы». Это означало, что арендатор мог обратиться к владельцу недвижимости и попросить его снизить арендную плату – и тот не имел права отказаться от этого. В случае отказа арендатор шел в суд и там снижал плату в среднем вдвое по сравнению с докризисной ценой.
Возможны и другие проблемы:
- договор аренды заключается на определенный срок (например, на год), а потом продлевается. Чаще всего стоимость аренды можно повышать лишь раз в год, но расходы собственника помещения могут вырасти и до повышения цены – например, если подорожают коммунальные услуги или придется повысить зарплату сотрудникам, обслуживающим здание;
- значительная часть арендаторов – сфера услуг, общепит и непродовольственная торговля, которые в период кризиса закрываются в первую очередь. При этом расходы собственника помещения в кризис не уменьшаются, а зачастую и растут (из-за роста цен и падения рубля);
- собственник помещения несет полную ответственность за ущерб, который может причинить, например, неисправная электропроводка или разваливающиеся перекрытия;
- к арендатору могут возникнуть претензии у налоговых и правоохранительных органов – и часто арендодателя тоже привлекают к делу в качестве свидетеля;
- из-за множества причин стоимость аренды может стать меньше – тогда реальная доходность вложения сократится.
В любом случае, прежде чем оформлять сделку купли-продажи нежилого помещения для дальнейшей сдачи его в аренду, стоит продумать и просчитать все возможные риски. Это действительно выгодный сегмент – но зарабатывают на нем преимущественно профессионалы.
Мнения наших экспертов касательно заработка на сдаче коммерческой недвижимости
Год пандемии не прошел даром для офисного рынка Москвы. Поскольку значительная часть сотрудников работала удаленно, необходимость в просторных офисах отпала. Аналитики Cushman & Wakefield в конце прошлого года прогнозировали снижение сделок с офисами на 30% по сравнению с 2019-м. В этих условиях сдать в аренду офис для собственника помещения оказалось проблематичным, а особенно, если владелец работает по привычной модели, когда находится арендатор, заезжает, делает ремонт и оборудует пространство под свои нужды.
В нынешних условиях такой формат работает плохо, арендатора можно и не найти. Все более востребованными становятся гибкие офисные пространства, которые легко приспосабливаются под нужды компаний (так называемый формат built-to-suit). Мы видим интерес к такой модели со стороны крупных игроков, например, такой офис присматривает девелопер «Самолет». Нам видится перспективным объединение тренда на гибкие пространства с усилиями собственников помещений. Поэтому, на наш взгляд, перспективным вариантом получения прибыли из собственного здания для собственника является сотрудничество с оператором коворкинга.
Этот формат работает так: собственник и оператор подписывают соглашение на три месяца о создании коворкинга и выводе его на рынок. В этот срок оператор подбирает клиента, согласовывает с ним все планировочные решения и выходит на подписание договора. Также оператор имеет арендные обязательства и, например, делает ремонт под нужды клиента. Прибыль от сдачи такого офиса делится между собственником и оператором. При этом владелец помещения в три месяца действия эксклюзивного соглашения может подбирать арендаторов по привычной ему схеме. То есть, собственник увеличивает шансы на сдачу офиса в аренду. По нашим подсчетам, если в таком формате собственник инвестирует в отделку офиса порядка 30-40 тыс.рублей, он окупит эти вложения за полтора — два года.
Дмитрий Щегельский
агентство недвижимости «БЕНУА»
Сдача коммерческой недвижимости более прибыльна, чем сдача жилой недвижимости.
Средняя доходность в Петербурге от сдачи жилья составляет 5% годовых. Самая большая прибыль от сдачи комнат — 10% годовых.
Коммерческая недвижимость приносит больший доход. Доходность начинается от 10%. Средняя доходность в Петербурге — 15% годовых.
При сдаче коммерческой недвижимости так же возникают проблемы с арендаторами. Самая частая проблема — финансовая несостоятельность.
Некоторые владельцы бизнес-центров в Петербурге заняли непоколебимую позицию по цене в период короновирусных «каникул». В результате чего количество вакантных площадей увеличилось по сравнению с 2019 годом в среднем на 8%. И произошло это в основном с дорогостоящими офисными площадями. Однако, если сравнить уровень вакантных площадей в 2013-14 годах, когда были не сданными до 25% площадей, то сегодняшниее увеличение вакантных площадей не выглядит критичным.
Ощущения, что пандемия пошла на спад — нет. Просто все привыкли жить в новых условиях.
Иван Татаринов
девелоперская компания Glincom
Сравнение сдачи в аренду жилой и офисной недвижимости, на мой взгляд, некорректно. С одной стороны, доходность офисов практически вдвое выше, чем жилья — в среднем 8−12% годовых против 4−6% годовых. С другой, для сдачи в аренду даже нескольких квартир собственнику не требуется никаких специальных навыков, а также опыта операционного управления — грубо говоря, ему достаточно время от времени проверять состояние жилища и проводить текущий ремонт (и то не всегда) после выезда квартиранта, а коммунальные платежи может выполнять и сам арендатор.
В то же время собственнику БЦ приходится выполнять большое количество задач, связанных с управлением и эксплуатацией здания (обслуживание инженерных сетей, проведение регламентных работ, уборка и охрана объекта, и так далее), поэтому здесь не обойтись без профессиональной команды, которая будет включать административный персонал и технических сотрудников.
Конечно, можно привлечь для этого стороннюю управляющую компанию, но тогда придется поделиться частью дохода. При этом в кризисы, вроде прошлогодней вспышки коронавируса, владелец квартиры в случае потери арендатора просто закрывает ее на ключ и платит минимальную коммуналку.
А вот владелец БЦ, даже несмотря на то, что его доходы могут сильно упасть, не может полностью избавиться от операционных затрат на время простоя объекта и существенно сократить штат. В лучшем случае расходы можно уменьшить на 10−15%. Нельзя забывать и о том, что срок экспозиции квартир намного меньше, чем офисных помещений, которые могут ждать арендаторов по несколько месяцев.
Подписывайтесь на наши каналы!