На сдаче квартиры уже не заработать. А что получится, если купить коммерческую недвижимость под аренду?

Рынок жилья сейчас считается сильно перегретым, в первую очередь, программой льготной ипотеки. Поэтому некоторые инвесторы начали с интересом смотреть на сегмент нежилой недвижимости – сдавая помещения под торговлю, сферу услуг, склады или офисы, можно заработать даже больше, чем дает банк по вкладам. Мы при помощи экспертов подробно разобрали этот вопрос и готовы ответить – сколько и как можно заработать на такой аренде и какие риски ожидают инвестора.

Рынок продолжает падать

Состояние арендного рынка быстро реагирует на то, что происходит в экономике. Например, до 2014 года можно было сдать квартиру средней «убитости» в Москве и на эти деньги жить где-нибудь в Таиланде, работая удаленно. Потом рубль упал, а цены на аренду остались примерно на том же уровне. В период пандемии арендаторы покинули крупные города – мигранты уехали в свои страны, а приезжие из других регионов тоже предпочли переждать самоизоляцию у себя дома.

Сейчас на сдаче квартиры в аренду все еще можно заработать – например, на погашение ежемесячных взносов за ипотеку, но о серьезных доходах говорить уже не приходится. Правда, скоро все станет еще хуже – россияне скупили десятки и сотни тысяч квартир в незавершенных новостройках по программе льготной ипотеки. Многие – чтобы потом сдавать в аренду. Соответственно, когда девелоперы достроят эти дома, на рынок попадет огромный объем предложения, поглотить который рынку будет весьма сложно.

Поэтому вкладываться сейчас в квартиру под будущую аренду – идея так себе. Но в то же время рынок коммерческой недвижимости живет по другим законам. Этот сегмент рынка точно так же пострадал в пандемию, когда множество мелких магазинов, кофеен, кафе и других точек были вынуждены прекратить деятельность. Цены на аренду коммерческой недвижимости, по данным аналитиков, упали на практически на треть, и низкие цены сохраняются до настоящего момента:

  • в Москве аренда в моллах подешевела за год на 20-24%, а число посетителей в них упало на 23,7%. Даже в январе-феврале текущего года, когда ограничений было не так много, аренда площадей в московских бизнес-центрах упала в цене на 4,9%. Недвижимость на улицах Москвы теперь можно взять в аренду на 5-20% дешевле, чем годом ранее;
  • в Санкт-Петербурге картина похожая – число посетителей упало на 25,4%, а число сделок с арендой недвижимости за год упало вдвое.

Пока ситуация остается напряженной – большую часть спроса формируют арендаторы из сферы общепита, но их доходы пока не восстановились до докризисного уровня. Во многих случаях такие арендаторы платят по 30-50% от договорной суммы, но все равно даже на «ресторанных» улицах Москвы и Санкт-Петербурга есть масса свободных площадей.

Примерно то же касается и торговых центров – там стали снимать помещения на 40% меньше, при этом большая часть спроса приходится на fashion-компании (которые тоже пострадали от кризиса, как непродовольственный ритейл).

Упали цены на аренду в офисных центрах, при этом там свободно почти 12% площадей – все это тоже может привести к снижению цен. Компании переводят работников на удаленный режим, и отказываются от крупных офисов – поэтому арендодателям приходится завлекать их скидками.

Тем не менее, рынок рано или поздно восстановится. Во многом это будет зависеть от того, как быстро будет выходить из кризиса экономика – а это, в свою очередь, зависит от скорости снятия карантинных ограничений. Уже сейчас в Москве ограничения максимально смягчены – так, что уже скоро бизнес сможет работать в прежнем режиме. Но для восстановления спроса на коммерческую недвижимость нужно дождаться восстановления доходов населения (как основного потребителя) – на что потребуется чуть больше времени.

Но все же рынок коммерческой недвижимости имеет шансы восстановиться (в отличие от рынка жилья, где перспективы туманны).

Купить и сдавать – это выгодно?

С точки зрения «диванного» инвестора доходность от сдачи коммерческой недвижимости в аренду должна быть как минимум выше, чем проценты по банковскому вкладу – их обычно принимают за стандарт доходности (самый простой инвестиционный инструмент, к тому же почти без рисков). А доходность от аренды определяется несколькими параметрами:

  • стоимость покупки недвижимости;
  • средняя стоимость аренды;
  • уровень вакантности (процент незанятых площадей) и, соответственно, процент загрузки площадей;
  • периодические расходы на ремонт и обслуживание.

Соответственно, чистый доход от сдачи помещения в аренду (сумму фактической арендной платы за год минус текущие расходы) нужно сравнивать со стоимостью покупки недвижимости – так можно получить доходность.

Ориентироваться можно на разные показатели – вклады сейчас приносят 5-6% годовых, поэтому доходность аренды должна быть не ниже (а учитывая риски – значительно выше).

Как рассказали опрошенные нами эксперты, коммерческая недвижимость действительно может приносить достаточно высокую доходность – больше, чем можно заработать от сдачи жилья в аренду:

  • Дмитрий Щегельский из агентства недвижимости БЕНУА называет такие цифры: средняя доходность от коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге – 10-15% годовых против 5% годовых от аренды жилья (если брать в расчет именно текущую стоимость жилья, а не цену покупки). Но нужно учитывать возможные проблемы с арендаторами – некоторые из них могут оказаться финансово несостоятельными, и отказаться платить за аренду, требуя «каникул»;
  • Иван Татаринов из девелоперской компании Glincom говорит, что на сдаче в аренду офисов можно заработать вдвое больше, чем на аренде жилья – 8-12% годовых против 4-6%. Но при этом сдавать коммерческую недвижимость сложнее – это и периодический ремонт, обслуживание сетей, и многие другие расходы, которые придется оплачивать постоянно и не получится снизить, даже если арендаторов не будет вообще;
  • Гурген Шекоян из сети корпоративных коворкингов CEO SPACES рассказал о новом формате – можно переделать офис в пространство для коворкинга с минимумом затрат, и сдать его фактически по частям. Риски будут минимальны – от владельца потребуется инвестировать 30-40 тысяч рублей в отделку, и эти деньги окупятся быстро (но только при условии, что владелец привлечет к делу специализированную компанию.

Правда, стоит понимать, что речь может идти о совершенно разных помещениях – если разные квартиры не очень отличаются друг от друга (разница между «хрущевкой», новостройкой и апартаментами), то коммерческая недвижимость может быть абсолютно разной. Это может быть складское помещение в промзоне, часть офисного центра, квартира на первом этаже с отдельным входом, здание магазина у дома, торговая точка на рынке и многие другие варианты. Соответственно, стоимость покупки, арендные ставки и вообще подходы к сдаче в аренду разных помещений отличаются достаточно сильно.

Наконец, можно выкупить помещения в торговом центре – хоть это, скорее всего, будет небольшой ТЦ с невысокими арендными ставками. Например, в одном из ТЦ в Москве (Чертаново-северное) можно купить торговые помещения:

  • 40,5 квадратных метра на 1 этаже – за 13,3 миллиона рублей;
  • 44,2 квадратных метра на 2 этаже – за 7,7 миллионов рублей;
  • 477,5 квадратных метров на 1 этаже – за 150,9 миллионов рублей.

При этом первое помещение сдается в аренду за 110 тысяч рублей в месяц (33 тысячи рублей за квадратный метр в год), второе – за 66 тысяч рублей в месяц (18 тысяч рублей в год за метр), а третье – почти за 1,3 миллиона рублей в месяц (или около 32,5 тысяч рублей за метр в год). Доходность, как несложно посчитать, составит 10%, 10,3% и 10,3% соответственно.

Правда, реальная доходность практически гарантированно будет ниже – дело в том, что речь идет о вакантных (незанятых) местах, соответственно, пока предложение превышает спрос. Кроме того, собственник помещений в ТЦ будет должен платить определенную сумму за коммунальные услуги, уборку, охрану и содержание помещения. Кроме того, для крупных площадей (супер-, гипермаркеты, большие магазины бытовой техники и т.д.) даже максимальные ставки аренды в небольших ТЦ в Москве ниже, чем обещают в объявлениях – примерно от 8 до 18 тысяч рублей за квадратный метр в год.

А еще в ТЦ стоимость аренды может устанавливаться в виде процента от товарооборота – это поставит владельца такой недвижимости в рискованное положение, когда при нормальной ситуации в экономике он будет зарабатывать, а в кризис – нет (хотя недвижимость – это как раз страховка от кризиса).

Контейнерные площадки и склады самообслуживания – перспективные варианты?

В период пандемии неожиданно востребованным стало направление аренды складских помещений. Это связано в основном с тем, что предприниматели из числа пострадавших отраслей сворачивали свой бизнес и отказывались от арендуемых помещений. А склады им понадобились, чтобы сохранить нераспроданный товар. Примерно то же актуально и для работников из регионов, которые на время самоизоляции покинули крупные города.

Есть и другая причина роста популярности складской недвижимости – развитие продуктового ритейла (все больше магазинов формата «у дома») и сервисов онлайн-торговли. Так, тот же Wildberries, помимо точек выдачи заказов, вынужден арендовать складские помещения практически в каждом населенном пункте, где присутствует. То же актуально и для небольших интернет-магазинов – для них склад может быть единственным помещением. Соответственно, спрос на склады резко вырос в 2020-м, и остается высоким сейчас – склады активно арендуют (даже без учета Москвы и Санкт-Петербурга речь идет о миллионе квадратных метров складов) и строят (плюс 745 тысяч метров в регионах).

im:Склады востребованы в разных городах России, помимо столиц это – Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Краснодар, Казань и Самара. При этом складов строится все еще меньше, чем нужно рынку.

В таких условиях в России начали развиваться новые форматы складов, которые более гибко приспосабливаются к запросам клиентов. Так, в Москве в прошлом году стали популярными два таких формата:

  • склад self-storage – это ближайший аналог складов из телепередач канала Discovery, где огромное помещение поделено на отдельные небольшие склады, доступ к которым открыт в любое время суток. Склады крытые, постоянно охраняются, там поддерживается чистота и порядок;
  • контейнерные площадки – как понятно по названию, это просто площадки, где расставлены морские контейнеры. Такие контейнеры защищают имущество от внешних условий, они закрываются на замок, а вся площадка охраняется.

Популярными такие форматы стали благодаря низким ценам на услуги хранения – например, снять склад формата self-storage можно за 1600-2000 рублей за квадратный метр в месяц, при этом площадь можно подобрать какую угодно (хоть 1 квадратный метр – правда, это уже скорее сейф, чем склад). Только в Москве работает 76 таких складов, средняя площадь каждого составляет 1500 квадратных метров (это «чистая» площадь под аренду, реальная – больше).

Снять склад в контейнере еще дешевле – примерно на 30% по сравнению с и так дешевыми складами self-storage. На рынке Москвы таких проектов достаточно много (только за прошлый год их открылось 169), но успех во многом зависит от локации – многие склады закрываются, после чего владельцы перевозят контейнеры на новое, более привлекательное место.

В будущем будут востребованы форматы как раз с низкой стоимостью – и контейнерная площадка может стать одним из ведущих форматов. Этот формат предполагает небольшие стартовые вложения:

  • цена контейнера – от 60 тысяч рублей за 20-футовый и от 80 тысяч за 40-футовый;
  • аренда земельного участка – примерно от 100 рублей за квадратный метр. В контейнере 15 или 30 квадратных метров, плюс нужно учесть подъездной путь (например, столько же, сколько и контейнер) – соответственно, за землю в месяц придется платить от 3000 до 6000 рублей. Но контейнеры размещаются обычно в 2 «этажа»;
  • стоимость аренды контейнера – от 7000 рублей в месяц за второй «этаж» и от 8000 рублей за первый за 15-футовый контейнер, и от 10 и 12 тысяч рублей за 40-футовый соответственно (коммунальные платежи и плата за обслуживание идет отдельно – плюс еще около тысячи рублей в месяц).

То есть, чистый доход с каждого контейнера – примерно от 6 тысяч рублей за 15-футовый и от 8 тысяч за 40-футовый, соответственно, окупятся они примерно за год. При желании контейнеры можно поделить на части – тогда общий доход с каждого будет еще выше.

В случае со складами self-storage математика будет похожей, но там изначально требуется больше вложений – все же переоборудовать обычный ангар в склад с индивидуальными помещениями достаточно дорого.

Какие риски поджидают инвестора?

Любые инвестиции предполагают риск, и вложения в недвижимость от них не защищены. В случае с коммерческой недвижимостью часть рисков – те же, что и для аренды квартир. Так, арендатора может быть сложно найти (не самое удобное расположение, неподходящий ремонт, высокая цена), он может испортить помещение или перестать платить, ссылаясь на трудности. С другой стороны, коммерческие помещения без договора сдать практически невозможно, поэтому на стороне арендодателя будет закон и возможность взыскать ущерб с компании-арендатора.

Но возникают другие риски. Например, весь 2020 год большинство арендаторов оказались в крайне сложном положении, когда им пришлось не работать больше месяца, а торговые и офисные центры вообще были закрыты. Государство же поддержало арендаторов, предоставив им право на «арендные каникулы». Это означало, что арендатор мог обратиться к владельцу недвижимости и попросить его снизить арендную плату – и тот не имел права отказаться от этого. В случае отказа арендатор шел в суд и там снижал плату в среднем вдвое по сравнению с докризисной ценой.

Возможны и другие проблемы:

  • договор аренды заключается на определенный срок (например, на год), а потом продлевается. Чаще всего стоимость аренды можно повышать лишь раз в год, но расходы собственника помещения могут вырасти и до повышения цены – например, если подорожают коммунальные услуги или придется повысить зарплату сотрудникам, обслуживающим здание;
  • значительная часть арендаторов – сфера услуг, общепит и непродовольственная торговля, которые в период кризиса закрываются в первую очередь. При этом расходы собственника помещения в кризис не уменьшаются, а зачастую и растут (из-за роста цен и падения рубля);
  • собственник помещения несет полную ответственность за ущерб, который может причинить, например, неисправная электропроводка или разваливающиеся перекрытия;
  • к арендатору могут возникнуть претензии у налоговых и правоохранительных органов – и часто арендодателя тоже привлекают к делу в качестве свидетеля;
  • из-за множества причин стоимость аренды может стать меньше – тогда реальная доходность вложения сократится.

В любом случае, прежде чем оформлять сделку купли-продажи нежилого помещения для дальнейшей сдачи его в аренду, стоит продумать и просчитать все возможные риски. Это действительно выгодный сегмент – но зарабатывают на нем преимущественно профессионалы.

Мнения наших экспертов касательно заработка на сдаче коммерческой недвижимости

Об авторе

Гурген Шекоян

Сеть корпоративных коворкингов CEO SPACES

Год пандемии не прошел даром для офисного рынка Москвы. Поскольку значительная часть сотрудников работала удаленно, необходимость в просторных офисах отпала. Аналитики Cushman & Wakefield в конце прошлого года прогнозировали снижение сделок с офисами на 30% по сравнению с 2019-м. В этих условиях сдать в аренду офис для собственника помещения оказалось проблематичным, а особенно, если владелец работает по привычной модели, когда находится арендатор, заезжает, делает ремонт и оборудует пространство под свои нужды.

В нынешних условиях такой формат работает плохо, арендатора можно и не найти. Все более востребованными становятся гибкие офисные пространства, которые легко приспосабливаются под нужды компаний (так называемый формат built-to-suit). Мы видим интерес к такой модели со стороны крупных игроков, например, такой офис присматривает девелопер «Самолет». Нам видится перспективным объединение тренда на гибкие пространства с усилиями собственников помещений. Поэтому, на наш взгляд, перспективным вариантом получения прибыли из собственного здания для собственника является сотрудничество с оператором коворкинга.

Этот формат работает так: собственник и оператор подписывают соглашение на три месяца о создании коворкинга и выводе его на рынок. В этот срок оператор подбирает клиента, согласовывает с ним все планировочные решения и выходит на подписание договора. Также оператор имеет арендные обязательства и, например, делает ремонт под нужды клиента. Прибыль от сдачи такого офиса делится между собственником и оператором. При этом владелец помещения в три месяца действия эксклюзивного соглашения может подбирать арендаторов по привычной ему схеме. То есть, собственник увеличивает шансы на сдачу офиса в аренду. По нашим подсчетам, если в таком формате собственник инвестирует в отделку офиса порядка 30-40 тыс.рублей, он окупит эти вложения за полтора — два года.

Об авторе

Дмитрий Щегельский

агентство недвижимости «БЕНУА»

Сдача коммерческой недвижимости более прибыльна, чем сдача жилой недвижимости.

Средняя доходность в Петербурге от сдачи жилья составляет 5% годовых. Самая большая прибыль от сдачи комнат — 10% годовых.

Коммерческая недвижимость приносит больший доход. Доходность начинается от 10%. Средняя доходность в Петербурге — 15% годовых.

При сдаче коммерческой недвижимости так же возникают проблемы с арендаторами. Самая частая проблема — финансовая несостоятельность.

Некоторые владельцы бизнес-центров в Петербурге заняли непоколебимую позицию по цене в период короновирусных «каникул». В результате чего количество вакантных площадей увеличилось по сравнению с 2019 годом в среднем на 8%. И произошло это в основном с дорогостоящими офисными площадями. Однако, если сравнить уровень вакантных площадей в 2013-14 годах, когда были не сданными до 25% площадей, то сегодняшниее увеличение вакантных площадей не выглядит критичным.

Ощущения, что пандемия пошла на спад — нет. Просто все привыкли жить в новых условиях.

Об авторе

Иван Татаринов

девелоперская компания Glincom

Сравнение сдачи в аренду жилой и офисной недвижимости, на мой взгляд, некорректно. С одной стороны, доходность офисов практически вдвое выше, чем жилья — в среднем 8−12% годовых против 4−6% годовых. С другой, для сдачи в аренду даже нескольких квартир собственнику не требуется никаких специальных навыков, а также опыта операционного управления — грубо говоря, ему достаточно время от времени проверять состояние жилища и проводить текущий ремонт (и то не всегда) после выезда квартиранта, а коммунальные платежи может выполнять и сам арендатор.

В то же время собственнику БЦ приходится выполнять большое количество задач, связанных с управлением и эксплуатацией здания (обслуживание инженерных сетей, проведение регламентных работ, уборка и охрана объекта, и так далее), поэтому здесь не обойтись без профессиональной команды, которая будет включать административный персонал и технических сотрудников.

Конечно, можно привлечь для этого стороннюю управляющую компанию, но тогда придется поделиться частью дохода. При этом в кризисы, вроде прошлогодней вспышки коронавируса, владелец квартиры в случае потери арендатора просто закрывает ее на ключ и платит минимальную коммуналку.

А вот владелец БЦ, даже несмотря на то, что его доходы могут сильно упасть, не может полностью избавиться от операционных затрат на время простоя объекта и существенно сократить штат. В лучшем случае расходы можно уменьшить на 10−15%. Нельзя забывать и о том, что срок экспозиции квартир намного меньше, чем офисных помещений, которые могут ждать арендаторов по несколько месяцев.