Вторая сторона сделки просит завысить цену квартиры в договоре купли-продажи: насколько это опасно?

О занижении стоимости квартиры написано немало. Как правило, к нему прибегают, чтобы уклониться от подоходного налога. А зачем стоимость квартиры завышать? Насколько это безобидно и что может угрожать сторонам сделки? Проанализируем законы и практику, чтобы разобраться в проблеме.

Несколько сухих слов: условия сделки купли-продажи недвижимости

До подписания соглашения стороны должны определиться с двумя ключевыми условиями: как объект отчуждается и какова его цена. Чтобы правильно идентифицировать квартиру, при подготовке договора используют документы на недвижимость.

Цена оговаривается устно, и если стороны подписали бумаги, значит, они пришли к согласию по этому пункту. При доказывании фактов, вытекающих из сделки, бесполезно ссылаться на устные договорённости. Сам факт завышения цены может породить проблемы, напрямую с этим договором не связанные. Например, если продавец в будущем будет делить имущество (вырученные от продажи деньги) с бывшей супругой.

Зачем завышать стоимость квартиры?

Главная причина махинации – желание получить кредит на большую сумму при покупке недвижимости на вторичном рынке. Согласно внутренним регламентам, банки финансируют не более 80-90% стоимости объекта. На практике показатель ещё ниже: 70-75%, то есть 25-30% цены объекта придётся оплачивать своими средствами. А кредит в 2021-2022 гг. выгодно брать: растущая стоимость квартир полностью «съедает» переплату. Да и всегда есть надежда, что инфляция перекроет проценты.

Пример. Антон хочет купить квартиру у Петра с привлечением ипотеки. Продавец хочет выручить за объект 8 млн. рублей, при этом своих денег у покупателя – только 500 тыс.руб. Антон просит Петра завысить цену недвижимости до 10 млн. Если банк одобрит сделку и внесёт 80% за объект, покупателю вообще не придётся вносить собственные деньги.

Выглядит красиво, особенно если покупка частично финансируется государством (есть целевые программы поддержки молодых семей, военнослужащих и т.д.). «Сэкономленные» деньги можно пустить на ремонт и переезд. Вроде как и банк не должен быть в обиде, если средства вносятся исправно, а долгов нет.

Специалисты рассказывают и о фиктивной продаже недвижимости. Сделка оформляется между близкими родственниками либо людьми, состоящими в доверительных отношениях. Участие банка нужно, чтобы получить кредит на большую сумму. Такая схема вряд ли является распространённой – вскрытые примеры найти не удалось.

Завышение стоимости квартиры для материнского капитала

Ранее мы подробно описывали эту схему. Чтобы получить часть заветной суммы на руки, приобретается недвижимость по завышенной цене либо оформляется заём на покупку, который не возвращается. Эта схема применима для городов, где есть недвижимость по крайне низким ценам. Деяние влечет уголовную ответственность по ст.159.2 УК РФ (мошенничество при получении выплат).

Подробно ознакомиться с принципом помог приговор Вельского районного суда (Архангельская область) от 26.12.2019. Подсудимая П.С., имея сертификат на материнский капитал на сумму 453026 руб., вступила в сговор с П.А. Последняя помогла владелице сертификата купить квартиру за 290 тыс. руб. по завышенной цене. В договоре было указано 408 тысяч, продавец был не против.

В описанной схеме П.С. также фиктивно оформила выделение доли ребёнку, но не зарегистрировала его в Росреестре. Это и послужило основанием для перевода средств. А квартиру затем продала – при помощи той же П.А. Покупательнице суд дал 2 г. 6 мес. лишения свободы условно, а подельнице П.С. – 9 месяцев исправительных работ.

Риски завышения стоимости

Потенциальные неприятности преимущественно ложатся на продавца. Во-первых, в случае признании сделки недействительной придётся вернуть сумму, указанную в договоре. Во-вторых, при определённых условиях может появиться обязанность по уплате 13-процентного налога от разницы между ценой покупки и продажи.

Важно! Участие банка в сделке усложняет процедуру отчуждения недвижимости. Финансовое учреждение должно одобрить подписание договора, что требует времени.

Но и приобретатель ипотечной квартиры не может чувствовать себя в безопасности. Если в банке узнают об обмане, скорее всего, потребуют досрочно рассчитаться по кредиту. При определённых обстоятельствах возможна и уголовная ответственность по факту мошенничества.

Можно ли оформить завышение цены квартиры безопасно?

В интернете предлагают вариант написания покупателем расписки, согласно которой было передано меньше денег, чем в договоре. Всерьёз о подобном могут рассуждать лишь люди, далёкие от юриспруденции. Такая расписка не даёт никаких гарантий продавцу (разве что моральное спокойствие).

Если в будущем образуется спор относительно недвижимости, апеллировать придётся лишь к договору купли-продажи. Ссылаться на расписку можно, но смысла в этом нет. Скажу откровенно: я не вижу варианта, при котором завышение цены недвижимости можно закрепить безопасно для продавца.

Реальная практика

Существуют ли судебные процессы подобной тематики? Оказывается, завышают цену квартиры не только ради получения материнского капитала, но и для завладения выплатами членам семьи умерших участников ВОВ. Приговором районного суда Нижегородской области от 27.04.2017 был осужден гражданин С.А. по ч.3 ст.159 УК РФ за мошенничество именно в такой сфере.

К сожалению, в опубликованном тексте скрыты важные подробности. Например, место работы осужденного (а он явно имел отношения к выплатам). Продавец квартиры (Ш.Е.А.) была поставлена в известность, что сумма в договоре будет завышена. В результате она как минимум испытала неудобства, ведь ей пришлось посещать суд. С.А. получил всего 3 года лишения свободы условно, с него взыскали сумму ущерба (860 тысяч рублей).

Крайне любопытно решение Белебеевского горсуда (Башкортостан) от 04.12.2015. Претензии предъявляли гражданки Б.Х. и Я.Р., которые пострадали от действий Л. Он продал принадлежащую им обеим квартиру по схеме завышения цены, при которой требовалось время на одобрение ипотеки. Л. не передал Б.Х. её часть суммы от продажи, а Я.Р. – не отдал половину задатка.

Ответчик апеллировал к тому, что в действительности сумма договора была завышена. Он пояснял, что задаток в реальности не передавался. Суд удовлетворил требования Б.Х. (которой не были переданы деньги за сделку). А вот иск Я.Р. отклонили, придя к выводу, что истица не представила сведений о неполучении ею аванса. При этом сам факт такой оплаты сомнению не подвергался.

В решении Вологодского горсуда от 02.07.2020 тоже фигурирует завышение стоимости квартиры. В данном деле бывший владелец квартиры Р. взыскивал с посредника Т. деньги, полученные ею от покупателя и не переданные истцу. Третье лицо (покупатель) указывал, что было передано не 1,9 млн. руб., а только 1,72 млн. руб.

Но… Процитирую: «Довод третьего лица о том, что было оплачено 1,72 млн. руб. суд во внимание не принимает, так как передача ответчику денежных средств в размере 1,9 млн. руб. подтверждается расписками, копии которых имеются в материалах дела». Требования был удовлетворены в полном объёме.

Резюме. Завышение цены квартиры: игра в одну калитку

Итак, основной смысл завышать стоимость квартиры в том, чтобы получить ипотечный кредит выше максимальной планки. А она, как правило, составляет 75-90% цены объекта и не может быть стопроцентной. В этой схеме рискуют все. Афера покупателя может быть раскрыта, и тогда пострадает как минимум его кредитная история. Если же сделка состоится, но в будущем будет оспорена, то продавцу придётся доказывать, что он получил сумму меньшую, чем прописано в договоре.

Стоит ли напоминать о тщете этих попыток? Есть риск заплатить налог на доход (например, если цена продажи выше первоначальной и если владение объектом составило менее 5 лет). Несмотря на многочисленные советы, безопасно оформить договор с завышенной стоимостью недвижимости невозможно.

Второй вариант завышения цены – это аферы с материнским капиталом и другими социальными выплатами. Здесь всё ещё сложнее: наступает уголовная ответственность по ст.159.2 УК РФ. В этом случае выплаты будут обращены в доход государства, повторно претендовать на них нельзя.