Ипотека без первого взноса: где и на каких условиях ее можно оформить в 2022 году

Почти в любом ипотечном кредите первоначальный взнос не менее 10-15% от стоимости жилья является обязательным. Но такие деньги есть далеко не у всех, в отличие от желания иметь свое жилье. Для таких клиентов банки иногда предусматривают специальные ипотечные программы без первоначального взноса. Мы разобрали условия таких программ и готовы подробно рассказать об их плюсах и минусах.

Зачем банкам нужен первоначальный взнос?

В России есть несколько масштабных ипотечных госпрограмм, масса региональных программ, а в каждом банке есть по несколько стандартных предложений по ипотеке на разные виды недвижимости. Почти всех их объединяет одно – банк требует внести определенный первоначальный взнос, обычно не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Первоначальный взнос по ипотеке – это сумма, которую покупатель отдает напрямую продавцу, наличными или переводом. Но если банк вообще не касается этих денег, зачем почти в каждой программе нужен взнос?

Причин этому несколько:

  • первоначальный взнос – своего рода страховка банка на случай, если заемщик не сможет выплачивать кредит. Так как купленная квартира выступает в качестве залога, ее стоимость должна полностью покрывать долг клиента перед банком. Но цены на недвижимости могут как расти, так и падать (что было в кризисы 2008 и 2014 годов), и если стоимость квартиры упадет, банк может оказаться в убытках. Если же кредит – всего 80-90% стоимости квартиры, банк практически ничем не рискует, и долг перед ним всегда будет обеспечен залогом;
  • это показатель платежеспособности клиента. Если заемщик не смог найти даже 10% от стоимости ипотечной квартиры, высока вероятность того, что он не сможет «тянуть» этот кредит и в дальнейшем. Правда, учитывая, что многие и первоначальный взнос берут в кредит, работает это не всегда;
  • так банк не получит наказание от Центробанка. Кредиты без первоначального взноса ЦБ считает слишком рискованными, а если банк выдает их слишком много, Центробанк потребует сформировать под них повышенные резервы на возможные потери (говоря проще, отложить часть денег на случай, если клиент не сможет выплатить долг). Так как резервы отвлекают деньги из оборота и снижают прибыль, банкам это не выгодно.

На практике банки требуют разный первоначальный взнос – как правило, он начинается от 10% от стоимости приобретаемого жилья, но минимум может составлять и 15-20%. Так, по двум госпрограммам (льготная и семейная ипотека) минимальный первоначальный взнос составляет как раз 15%.

А если клиент вносит больше минимума, банк снижает ставку по кредиту. Например, если внести 20%, банк установит базовую ставку, а если 50% и больше – сделает к ней скидку. Но если клиент нашел всего 10% первоначального взноса, его ставка будет даже выше базовой.

Какие банки выдают ипотеку без первоначального взноса?

Ипотечный кредит без первоначального взноса – очень большая редкость по указанным выше причинам. Ни один банк не хочет так сильно рисковать, тем более что спрос на ипотеку и без того приближается к рекордным значениям. Даже военная ипотека, где военнослужащий не вносит личные сбережения как первоначальный взнос, формально все равно с ним – в качестве взноса выступают накопленные за заемщиком средства в НИС.

Тем не менее, некоторые банки для некоторых клиентов все же готовы рискнуть и выдать кредит без первоначального взноса. Эти программы обычно не рекламируются на главной странице сайта, большинство из них доступны только если заемщик покупает жилье у одного из партнеров банка.

Мы собрали основные программы разных банков, которые готовы выдавать ипотеку без первоначального взноса, и сравнили их условия:

Банк Что можно купить Условие для 0% взноса Процентные ставки Другие условия Кому подойдет
Промсвязьбанк Квартира в новостройке Объект – только из перечня, утвержденного банком. Сам перечень можно уточнить на горячей линии или в ипотечном центре банка 12,29% годовых +3% за отсутствие страхования. Спустя 2 года ставка снижается на 1,5% Базовые ставки зависят от категории дома, а также от места работы заемщика Тем, кто работает в оборонном комплексе или получает зарплату на карту банка
Транскапиталбанк Квартира в новостройке Объект – из перечня, где всего несколько жилых комплексов в 4 городах. Почти всегда продавец – Инвестторгбанк 11,04% годовых +3,5% за отсутствие страховки Целая система надбавок и скидок к ставке – вплоть до надбавки за небольшой стаж и более 2 участников сделки Тем, кто хотел купить жилье в одном из предложенных ЖК
Сургутнефтегазбанк Квартира в новостройке или на вторичном рынке Увеличивается процентная ставка 11,09% годовых +1% за отказ от страховки, +0,5% не зарплатным клиентам Ставка учитывает скидку от конкретного застройщика (для вторичного рынка ставка будет еще выше) Тем, кто живет в Сургуте и работает в Сургутнефтегазе
Кошелев-Банк Квартира в новостройке или на вторичном рынке, дом с участком По новостройкам – объект их утвержденного списка. Для вторичного рынка – дополнительный залог, покрывающий не менее 40% рыночной стоимости покупаемого объекта 10,8-12% годовых +5% за отказ от страхования Все клиенты поделены на три группы в зависимости от подтверждения доходов. Те, кто принесет справку о доходах, получает самую низкую ставку, а ИП – самую высокую Тем, кто живет в Самаре и покупает жилье из списка (или имеет что-то, что покроет 40% стоимости квартиры)
Юг-Инвестбанк Квартира в новостройке Распространяется буквально на 2 дома в одном городе 9-10% годовых Формально это потребительский кредит с залогом, поэтому срок – до 10 лет Тем, кому нужна квартира в одном из этих двух домов в Краснодарском крае

Таким образом, чудес не бывает – нулевой первоначальный взнос предполагает либо специальную программу с застройщиком (который будет гарантировать банку возвращение кредита в первые пару лет), либо дополнительный залог имущества.

Программ, по которым заемщик мог бы получить ипотеку вообще без первоначального взноса (например, на жилье с вторичного рынка) и без дополнительных условий, нам найти не удалось.

Альтернативные варианты

Итак, взять ипотечный кредит без первоначального взноса на стандартных условиях невозможно, поэтому 10-15% от стоимости квартиры нужно иметь в любом случае. Однако есть несколько способов, которые позволят частично обойти это условие:

  • оплатить первоначальный взнос материнским капиталом. И действительно, суммы от 524 до 693 тысяч рублей точно должно хватить на оплату минимального взноса. Однако есть один нюанс: банки часто требуют внести 10% первоначального взноса за исключением материнского капитала. То есть, 524 тысячи рублей плюс еще 10% от стоимости недвижимости. Причины те же – семья, не имеющая сбережений даже на 10% от цены квартиры, рассматривается как неплатежеспособная;
  • взять деньги на взнос в кредит. Это весьма рискованно – если данные о потребительском кредите попадут в БКИ до оформления заявки на ипотеку, в ипотечном кредите могут отказать из-за повышенной долговой нагрузки на заемщика. Некоторые банки (вроде «Росбанк Дом») предлагают даже специальные кредитные программы на первоначальный взнос. Проблема в том, что «тянуть» два кредита сразу, включая дорогой кредит наличными, семье будет сложно – а еще сложнее параллельно заниматься ремонтом в купленной квартире;
  • использовать льготную программу. Такие программы существуют на уровне регионов – например, есть программа «Молодая семья», где государство выдает семье субсидию в размере 30-35% стоимости жилья, которые можно использовать в качестве первоначального взноса. Другой вариант – специальные льготные ипотечные программы, когда государство или регион сразу погашает часть ипотечного кредита (например, на это могут претендовать высококвалифицированные специалисты при переезде в Московскую область).

Если это все не подходит, можно присмотреться к банковским специальным программам – вроде тех, что мы рассматривали выше. Вполне возможно, что застройщик по выбранному ЖК как раз предоставляет такую программу совместно с банком – уточнить это можно непосредственно в офисе продаж строительной компании.

Кроме того, можно найти программу, похожую на предложение Кошелев-Банка – где можно предоставить дополнительный залог в виде еще одного объекта недвижимости. Так как его стоимость может составлять всего 40% от оценочной стоимости приобретаемого жилья, это может быть дача, гараж или машиноместо – что вполне может быть в собственности у семьи.

Плюсы и минусы ипотеки без первого взноса

Как мы уже поняли, взять ипотеку без первоначального взноса непросто, однако если постараться, такой вариант можно найти. Однако этот вариант не будет стопроцентно идеальным – нюансов слишком много, чтобы считать такую ипотеку предложением для всех.

Поэтому мы выделим плюсы и минусы таких кредитов, чтобы упростить выбор потенциальным заемщикам:

Положительные стороны наличного кредитованияДостоинства Негативные стороны наличного кредитованияНедостатки
  • не нужно копить деньги на покупку жилья. Например, можно оформить кредит на новую квартиру, еще даже не продав старую – при неспешной продаже за нее можно больше выручить;
  • если не брать кредит на первоначальный взнос, свободный лимит можно потратить на покупку мебели или ремонт в квартире;
  • сама сделка будет проще и дешевле – не нужно оплачивать ячейку, аккредитив или сервис безопасных расчетов для передачи остатка стоимости продавцу квартиры.
  • очень ограниченный выбор объектов недвижимости. Скорее всего, это будут квартиры в ЖК, которые застройщик не может продать на стандартных условиях;
  • банки будут более серьезно оценивать риски по такому клиенту – выше риск отказа;
  • процентная ставка по кредиту точно будет выше, чем по кредиту с первоначальным взносом;
  • за счет того, что сумма кредита будет больше (на полную стоимость недвижимости), а ставка выше, заметно увеличивается ежемесячный платеж;
  • рефинансировать ипотеку под более низкую ставку можно будет лишь через несколько лет – когда будет выплачено 15-20% от основной суммы долга.

Как видно, минусов больше, но и плюсы существенны. На самом же деле, у заемщиков, у которых нет денег на первоначальный взнос, выбор стоит не перед разными видами кредита, а между тем, брать или не брать кредит вообще. И если в 2020 году ответ был очевиден (брать, ведь цены росли), то сейчас потенциальному заемщику нужно хорошо взвесить все «за» и «против», прежде чем ввязываться в кредит на 25 лет.