Самозанятые и сдача квартиры в 2019 году. Какой налоговый тариф выбрать в 2019 году?

Какие варианты доступны в 2019 году?

Сдача в аренду собственной квартиры – это один из способов получения доходов, поэтому государство пытается контролировать такие операции и начислять налоги на доходы от аренды.

Поэтому настоятельно не рекомендуется скрывать доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, от государственных органов. В настоящее время есть множество вариантов работы «по белому», то есть, с уплатой налогов и легализацией всех полученных доходов.

Однако теперь возникает вопрос – а какой вариант выбрать для осуществления деятельности по сдаче квартиры в аренду? Рассмотрим основные варианты.

1. Платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), не регистрируясь в качестве ИП. Вопреки слухам, вовсе необязательно регистрироваться в качестве ИП для получения доходов от аренды квартиры. Собственник при этом будет подавать ежегодно декларацию в ИФНС и уплачивать 13% от суммы полученных доходов.

Среди плюсов – относительная простота и отсутствие необходимости платить страховые взносы, а среди минусов – высокая налоговая ставка.

2. Зарегистрироваться в качестве ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). Возможны 2 варианта УСН – «Доходы», когда налог платится в размере 6% от суммы дохода или «Доходы минус расходы», когда сумма определяется как 15% от разницы между доходами и расходами ИП.

Отметим, что отличается не только сумма. Все ИП на УСН обязаны уплачивать страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование в размере не меньше минимальной суммы (в 2019 году это 29 354 + 6 884 = 36 238 рублей). Но порядок оплаты отличается:

• ИП, использующие базу «Доходы», могут вычитать всю сумму страховых взносов из рассчитанного налога;
• ИП, использующие базу «Доходы минус расходы», могут учесть страховые взносы в сумме расходов.

Следовательно, при варианте «Доходы» в случае низкой суммы доходов достаточно будет заплатить только страховой взнос, а сумма налога будет равна нулю.

Среди плюсов варианта – более низкие процентные ставки и формирование страхового стажа, а среди минусов – необходимость регистрироваться, платить авансовые платежи по налогу и страховые взносы.

3. Выбрать новый налоговый режим – «Налог на профессиональный доход» (НПД). Это тот самый налог на самозанятых, который с начала 2019 года доступен в 4 регионах России – Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан.

Этот налоговый режим действует пока в экспериментальном режиме, но его условия достаточно выгодны для многих:

• налоговые ставки – 4 или 6% от суммы дохода (в зависимости от того, реализуется товар частным лицам или предпринимателям);
• регистрация и ведение учета – через мобильное приложение;
• страховые взносы – можно платить по желанию, причем только на пенсионное страхование (взнос на ОМС включен в налоговую ставку);
• ограничения на деятельность позволяют использовать режим тем, кто сдает жилье в аренду.

Налог на профессиональный доход ориентирован больше на тех, кто оказывает услуги и выполняет работы. Максимальный доход за год – 2,4 миллиона рублей.

Важно, что плательщики НПД могут параллельно работать на основной работе, главное – не по тому же виду деятельности, что и самозанятость.

ИП тоже могут работать по НПД, только они не должны иметь наемных работников (чего обычно не требуется при сдаче квартиры в аренду).

Таким образом, плюсов у нового налога множество – это и простота регистрации и ведения дела, и низкие ставки налога, и отсутствие необходимости платить страховые взносы. Среди минусов – работает только в 4 регионах.

Как видно, новый налоговый режим вполне может стать самым выгодным вариантом ведения бизнеса по сдаче квартиры, если этот бизнес располагается в одном из 4 регионов.

А если сдать в доверительное управление?

Бывает так, что собственник не может или не хочет заниматься всеми вопросами сдачи квартиры в аренду. Он может быть занят на основной работе или проживать в другом городе. Для таких собственников тоже есть вариант – доверительное управление недвижимостью.

Занимаются этим специальные компании по доверительному управлению (это обычно подразделения агентств недвижимости). Компании предлагают собственникам получать стабильный ежемесячный доход за переданную в управление квартиру.

Больше всего таких компаний работает в Москве и крупных городах, где есть развитый рынок аренды жилой недвижимости. Компании предлагают клиентам широкий спектр услуг, но в данном случае больше всего интересно «полное» управление – когда хозяин не вмешивается в процесс и только получает свою часть дохода.

Компании по доверительному управлению работают по разным направлениям – кто-то ориентируется на долгосрочную аренду, а кто-то – на посуточную. Во втором случае доход выше, что позволяет зарабатывать на операции всем сторонам.

Тарифы на управление недвижимостью составляют ориентировочно 20% от «генерируемых» жильем потоков денег – это наиболее часто встречающаяся величина. Некоторые компании устанавливают тарифы от 5 до 50% – во втором случае собственник жилья будет застрахован от всех возможных проблем с недвижимостью (компания даже будет вести отчетность ИП за него).

В данном случае суть рассматриваемой проблемы не меняется – собственник так же получает деньги от сдачи квартиры в аренду, только договор заключается не с конкретным арендатором, а с компанией по доверительному управлению.

Сколько придется заплатить?

Чтобы определиться с самым выгодным вариантом, стоит рассчитать ориентировочные суммы налогов при разной арендной плате и разных вариантах регистрации.

Для начала нужно определить, что именно должны платить собственники при разных формах организации. Будем учитывать, что арендатор – физическое лицо (для НПД), а «бизнес» расположен в одном из 4 регионов, где действует этот режим:

1. уплата налога на доходы физических лиц: нужно заплатить 13% от суммы доходов. При этом доходы можно снизить на сумму налоговых вычетов (их несколько видов);
2. уплата налога на профессиональный доход: необходимо уплатить 4% от суммы дохода. Сумму дохода можно уменьшить на стандартный вычет в размере 1%;
3. уплата единого налога для ИП на УСН по базе «Доходы»: оплачивается налог по ставке 6% от дохода и страховые взносы (минимум 36 238 рублей). При этом налог уменьшается на сумму страховых взносов. То есть, минимальная сумма платежа – всего 36 238 рублей;
4. уплата единого налога для ИП на УСН по базе «Доходы минус расходы»: уплачивается налог по ставке 15% на разницу между доходами, расходами и страховыми взносами, а также сами страховые взносы.

Кроме прочего, если доход за год выше, чем 300 000 рублей, от превышающей суммы платится дополнительный страховой взнос в размере 1%.

В большинстве случаев, очевидно, что НПД будет наиболее выгодным вариантом. Однако он не имеет одного из преимуществ регистрации ИП на УСН – плательщику не начисляется страховой стаж в это время.

Поэтому в качестве одного из вариантов выберем уплату налога на профессиональный доход плюс взнос на обязательное пенсионное страхование (минимальная сумма – 29 354 рубля).

Давайте на примере разберём, какой план уплаты налога наиболее выгоден владецу недвижимости. Для этого будем брать стоимость месячной аренды квартиры от 15 000 руб. и выше, вплоть до 100 000 руб. Основные расчеты приведены в таблице:

Таким образом, сумма налога на профессиональный доход – «налога на самозанятых» без уплаты страховых взносов при каждом варианте ежемесячного дохода будет наименьшей. Это показывает очевидную выгоду при использовании данного налогового режима.

Однако, если для собственника квартиры более важно, чтобы начислялся страховой стаж, то стоит обратить внимание на вариант ИП на УСН с налоговой базой «Доходы» – при доходах до 1 миллиона рублей в год это будет выгоднее.

Варианты с уплатой НДФЛ по ставке 13% или с выбором УСН «Доходы минус расходы» менее выгодны при любом раскладе.

Естественно, что НПД подходит только для жителей Москвы, Московской и Калужской областей и Татарстана. Возможно, в обозримом будущем список регионов будет расширен, но пока жители остального 81 региона могут использовать УСН.

Бонус! Сдавая квартиру, можно накопить на пенсию

В 2019 года в России продолжаются изменения в пенсионной системе. Однако еще с 2015 года постепенно увеличивается минимальный стаж, необходимый для выхода на пенсию, а также минимальное количество пенсионных баллов.

Например, в 2019 году требуется как минимум 10 лет стажа и 16,2 пенсионных балла. К сожалению, не у всех есть такое количество, но Пенсионный фонд идет навстречу будущим пенсионерам.

Действующее законодательство позволяет «докупить» необходимый стаж, добровольно вступив в правоотношения с Пенсионным фондом и уплатив страховые взносы.

Так, в 2019 году из 10 лет минимального стажа можно «докупить» 5 лет. «Стоимость» одного года составляет 22% от суммы МРОТ за 12 месяцев, или 22 779 рублей.

Однако стоит учитывать, что при оплате взносов «по минимуму» пенсионные баллы будут начисляться точно так же (или вообще не будут начисляться). Но они нужны для получения пенсии выше минимальной.

Поэтому пенсионные баллы тоже можно «докупить». Законодательство устанавливает, что в 2019 году можно получить максимум 9,13 пенсионных баллов. Сумму получаемых баллов можно определить так:

фактические страховые взносымаксимально возможная сумма страховых взносов×9,13

Максимальная сумма взносов определяется как 22% от 1 150 000 рублей (максимальная база для начисления взносов), или 253 000 рублей.

Такая схема более всего выгодна тем, кто является самозанятым, то есть, не платит обязательных страховых взносов. Для примера рассчитаем, сколько баллов можно «купить», направив на это годовой доход от аренды квартиры за минусом НПД по ставке 4%:

Таким образом, накопить на хорошую пенсию можно, направив на это остающиеся доходы от аренды квартиры, причем за год есть смысл переводить не больше максимальной суммы взносов (253 000 рублей в 2019 году).

Какую же пенсию можно так заработать? «Стоимость» 1 пенсионного балла в 2019 году равна 87,24 рубля. Следовательно, за год можно увеличить пенсию на 793,5 рублей.

Каждый должен сам решать, стоит ли оплачивать несколько сотен тысяч рублей в год ради прибавки к пенсии в 800 рублей, но в будущем эта сумма будет индексироваться.

Как начать сдавать квартиру как самозанятый?

Стоит отметить, что данные способ доступен только жителям Москвы, Московской области, Калужский области и Республики Татарстан. 

В том случае, если ваш мобильный телефон не поддерживает установку приложений, вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого с помощью персонального компьютера через официальный сайт ФНС России.

Регистрация через сайт ФНС России очень проста в том случае, если ранее вы заводили личный кабинет в этом ведомстве. Если нет, то придётся либо посетить любое отделение ФНС, где вам выдадут логин и пароль, либо, если вы имеете ЭЦП, пройти процедуру онлайн регистрации:

Третьим способом создания ЛК на сайте ФНС является авторизация через портал Госуслуг. Логично, что в этом случае вы должны иметь подтверждённую учётную запись на данном портале.

После создания личного кабинета, зайдя в раздел для самозанятых сайта ФНС, и пройдя простых 4 шага, вы автоматически будете зарегистрированы:

Будьте внимательны! После того как вы введёте свой ИНН и пароль, вы сразу становитесь на учёт как самозанятый.

Пользователям Android и iOS пройти процедуру регистрации также не составит труда. После скачивания вам будет необходимо пройти простую процедуру регистрации. Для этого будет достаточно сфотографировать свой паспорт, своё лицо и указать мобильный номер телефона:

После этого, вы автоматически становитесь самозанятым гражданином.

Далее, при каждому получении денег от вашего квартиросъёмщика, вы создаёте так называемый чек. Для этого нажимаете в приложении кнопку «Новая продажа», и далее указываете:

• что ваш клиент — физическое лицо (если сдаёте квартиру человеку а не компании);
• номер телефона вашего квартира съёмщика, или его email;
• полученную от вашего квартиросъёмщика сумму (при том не важно, получили вы её «наличкой» или вам перевели её на карту);
• и обязательно указываете, за что вы получили деньги, в нашем случае — «Сдача собственной квартиры в аренду»;

Это всё, ничего более делать не нужно. На указанную сумму будет начислен налог. Это происходит автоматически.

Далее вам останется лишь оплатить налог до 25 числа следующего месяца. Электронное уведомление в приложении вам придёт автоматически. Оплатить налог можно с помощью банковской карты.

Внимание, если не уплатить налог вовремя, то он перейдёт в раздел «Задолженность»

Давайте на примере разберём, как именно и когда уплачивать налог за сдачу квартиры самозанятого.

Допустим, вы сдаёте квартиру студенту Александру. Александр 5 числа каждого месяца платит вам по 20 000 рублей за предыдущий месяц. В феврале так и случилось. 5 февраля Александр перевёл вам на карту 20 000 рублей за январь. До 28 февраля вы создаёте в приложении новый чек (т. е. жмёте — «Новая продажа»), где указываете все требуемые данные. Далее вы получаете уведомление о том, что необходимо уплатить 800 рублей налога. До 25 марта вы платите эту сумму любым удобным вам способом. Параллельно, при получении 5 марта очередного платежа от Александра, создаёте новый чек.

На этом всё. Заплатили налоги и живём спокойно!