Единственное жилье больше не защищено от банкротства? Разбираем решение КС РФ и его возможные последствия

Почему единственное жилье защищено?

В разных странах мира, в том числе и в России, существуют определенные гарантии сохранности единственного жилья. Чаще всего это касается взыскания долгов – на единственное жилье обычно нельзя обратить взыскание. Это актуально и для России – закон предполагает, что единственное жилье нельзя изымать, ведь это нарушит базовые права человека.

Кстати, у единственного жилья есть еще одна привилегия – при его продаже НДФЛ не придется платить, если квартира была в собственности 3 года и более (тогда как для остальных вариантов этот срок составляет 5 лет).

Единственное жилье не защищено от взыскания лишь в некоторых случаях. Так, лишиться последней квартиры можно в следующих ситуациях:

• если жилье оформлено в залог банка по ипотечному кредиту, и заемщик перестал вносить платежи. На ипотечное жилье гарантии не распространяются;
• если жилье было куплено незаконно – например, были нарушены права предыдущих владельцев (как вариант – популярная схема с родственниками в местах лишения свободы);
• если жилье было признано аварийным – в этом случае всех жильцов должны расселить или предоставить им компенсации;
• если владелец жилья подвергает опасности соседей. Это может быть нарушение пожарных, санитарно-гигиенических и экологических норм, использование квартиры под промышленное производство или культовые цели. Сюда же относятся случаи, когда владелец делает незаконную перепланировку жилья.

Все это относится жилью, которое находится в собственности гражданина. Если квартира используется по договору социального найма, утратить это право гораздо проще – за неоплату услуг ЖКХ или любые другие нарушения правил использования жилья.

Если же квартира единственная и находится в собственности, лишиться ее за долги по другим основаниям не так уж просто – даже при наличии серьезной задолженности по услугам ЖКХ или других долгах единственное жилье точно не отберут. Более того, не отберут ее и в случае инициирования процедуры личного банкротства физического лица.

Так было до недавнего времени – но сейчас появилось кое-что новое.

Спор о слишком роскошной квартире

В большинстве стран мира, где единственное жилье должника защищено от взыскания, оно имеет «иммунитет», только если не выходит за определенные рамки. Это может быть метраж жилья или его стоимость – почти нигде не получится вложить все деньги в шикарный особняк, чтобы так «спасти» их от кредиторов.

В России этот вопрос поднимался уже очень давно – еще 9 лет назад, в 2012 году Конституционный суд рассматривал дело о взыскании долга, где должник купил дорогую недвижимость, которая стала его единственным жильем. Тогда в КС РФ посчитали, что на слишком шикарное жилье «иммунитет» распространяться не должен – но для этого законодатели должны определить, что именно считать роскошным жильем.

Проходит 9 лет, но в законодательстве так ничего и не появилось. Все эти годы судебная практика в целом защищала должников – при прочих равных обстоятельствах суд всегда вставал на сторону должника и запрещал изымать единственное жилье. Будь то квартира на 300 квадратных метров или квартира, переоборудованная под офис. Более того, суды даже запрещали продавать квартиру ради покупки для должника меньшего по площади жилья.

Но недавнее решение высшей инстанции может изменить расстановку сил. Конституционный суд рассматривал жалобу некого Ивана Ревкова, который более 20 лет назад одолжил 770 тысяч рублей своей знакомой Елене Шахлович. Деньги она не вернула, хотя в 2009 году купила квартиру в 110 квадратных метров, причем эта квартира была дороже, чем сумма долга перед Ревковым.

В 2019 году Шахлович была признана банкротом, но Арбитражный суд Калужской области решил не продавать ее единственную квартиру и исключил его из конкурсной массы процедуры банкротства. Основание стандартное – эта квартира была единственным жильем должницы, и при этом не было обременено ипотекой. Все вышестоящие инстанции, включая Верховный суд, оставили решение в силе.

Кредитор не остановился и пошел в Конституционный суд – настаивая, что пункты Гражданского процессуального кодекса вместе с Законом о банкротстве противоречат Конституции.

И, как ни странно, КС РФ это поддержал – напомнив законодателям о недопустимом многолетнем бездействии. Теперь, как считает Конституционный суд, соответствующая статья ГПК РФ (которая защищает часть имущества от взыскания) больше не может быть причиной для отказа в обращении взыскания на жилье. Но только в том случае, если суд посчитает применение исполнительского иммунитета необоснованным.

При этом КС РФ дал важные пояснения касательно права взыскать единственное жилье:

• суд должен постановить, что жилье было куплено со злоупотреблениями (например, после запуска процедуры исполнительного производства и начала изъятия иного имущества);
• суд должен сопоставить сумму долга и рыночную стоимость жилья – чтобы обращение взыскания на него было обоснованным и не использовалось как карательная санкция;
• должника на улице оставлять нельзя – взамен он должен получить новое жилье по площади не меньше, чем он получил бы по договору социального найма, и в том же самом населенном пункте.

Дело по иску Ивана Ревкова в результате отправилось на пересмотр.

Революция в практике банкротства

Решение Конституционного суда, как посчитали многие юристы, выходит далеко за пределы конкретного разбирательства и может повлиять на всю последующую судебную практику в делах по личному банкротству. По сути, КС признал, что законодатели слишком затянули сроки принятия поправок, которые бы пояснили, какое жилье можно взыскивать – и решил все за них.

Как отмечают юристы, суть решения Конституционного суда сводится к тому, что должника можно переселить в менее дорогое жилье, чем то, в котором он проживает – а разницу пустить на погашение долгов. Это сильно испортит жизнь тем, кто целенаправленно задерживал выплату долгов и вкладывал деньги кредиторов в недвижимость. Судя по всему, таких судебных дел стало слишком много – и в КС поняли, что дальше так продолжаться не может.

Для правоприменительной практики решение будет иметь огромное значение – ведь Конституционный суд де-факто отменил исполнительский иммунитет для большинства из тех, кто пытается избежать выплаты долгов, подав на личное банкротство. А на арбитражные суды возлагается новая функция – они должны будут определить, в каком порядке кредитор будет приобретать для должника новое жилье в соответствии с социальными нормами.

Правда, именно отсылка к социальным нормам по площади жилья выглядит угрожающей – ведь право решать, можно ли изъять единственное жилье за долги, передается Арбитражному суду региона. И в теории возможны случаи, когда суд признает слишком роскошным жилье, которое едва больше по площади, чем социальные нормы.

К тому же, отличаются и сами социальные нормы – в каждом регионе они свои. Например, в Москве минимальная площадь на человека составляет 18 квадратных метров, но на семью из двоих человек полагается уже 44 метра. А если в семье есть дети, то может оказаться так, что новое жилье для семьи должника будет больше по площади, чем его уже имеющаяся «роскошная» квартира.

Так что под изъятие, скорее всего, попадут лишь те объекты недвижимости, которые действительно можно посчитать слишком дорогими и «роскошными» – в других случаях кредитору будет просто невыгодно связываться с этой процедурой.