Чтобы платить банку меньше процентов, компаниям выгодно продать как можно больше квартир – а для этого придется снижать цены.

С середины 2019 года долевое строительство в России перешло на принципы проектного финансирования. Это означает, что дольщики, покупая квартиру на стадии строительства, оставляют деньги на специальном эскроу-счете, а застройщик может получить эти деньги, лишь сдав дом в эксплуатацию и оформив первую квартиру в собственность покупателя.

Из-за этого застройщики вынуждены обращаться в банки за кредитами на финансирование строительства. Но банки выдают эти кредиты по сниженным ставкам – но только на ту сумму, которая хранится на эскроу-счетах в банке (эти деньги – своего рода залог по кредиту). Если же застройщик продал мало квартир, он платит по рыночной процентной ставке.

Проблема в том, что из-за роста ключевой ставки выросли рыночные ставки по кредитам для застройщиков – с 6,5-7,5% годовых до 10,5-11,5% годовых. Практически все кредиты выдаются по плавающей ставке – в договоре фиксируется надбавка к ключевой ставке Центробанка. При таких условиях застройщики вынуждены больше тратить на обслуживание кредитов, и часть процентных расходов закладывать в цену недвижимости.

Соответственно, компаниям становится все выгоднее продавать жилье как можно быстрее – получив деньги от дольщика на эскроу-счет, застройщик получит на эту сумму кредит по сниженной ставке (она составляет всего 3-4% годовых, если дом распродан на 30-50%). Поэтому, полагают эксперты, застройщики начнут распродавать квартиры раньше – буквально на этапе котлована, а также будут пытаться достроить объекты как можно раньше (чтобы открыть доступ к деньгам на эскроу-счетах).

А это означает, что для покупателей недвижимости это обернется двумя плюсами: они получат возможность купить жилье дешевле (как за счет более ранней продажи, так и за счет скидок – чтобы продать больше, застройщику придется снижать цены), и смогут въехать в новую квартиру раньше (то есть, сэкономить на аренде временного жилья). К тому же, считают эксперты, застройщики начнут больше ориентироваться на запросы покупателей – будут строить квартиры оптимальной площади и с востребованными планировками.

Средний срок возведения дома сейчас составляет от 2 до 4 лет, в сложившихся условиях компании будут стремиться завершить работы ближе к нижней границе. Разница между ценой квартиры на этапе котлована и в готовом доме в последнее время сократилась до 10-15%, но новые обстоятельства могут вынудить застройщиков вернуться к прежней ценовой политике и давать скидки до 25%.