Продажа вторичного жилья вместе с ипотекой: объясним, что не так с новой инициативой

Представители рынка недвижимости предлагают ввести новую возможность для ипотечных заемщиков – продавать жилье на вторичном рынке, которое оформлено как залоговое по ипотечному кредиту, вместе с кредитом. По логике, покупатель просто будет новым заемщиком – но при более близком рассмотрении идея оказывается не очень логичной.

Что предлагают?

Федеральная риелторская компания «Этажи» направила в правительство и Центробанк необычную идею – разрешить продавать залоговое вторичное жилье с сохранением прежних условий ипотечного кредита. Говоря проще – продавать квартиру вместе с кредитом на нее, который будет выплачивать новый собственник.

Обосновывают это тем, что по актуальным условиям оформить кредит на готовую квартиру дешевле, чем под 18-24% годовых, сейчас нельзя. При этом, продавая вторичное ипотечное жилье, заемщик сразу же погашает кредит – а новый владелец может заранее оформить другой кредит на эту же квартиру. Проблема в том, что новый кредит ему придется оформлять по гораздо более высокой ставке.

Спрос на вторичное жилье сейчас серьезно просел – в апреле такой потеки стали оформлять на 70% меньше, чем в феврале. Но вторичное жилье важно продавать с точки зрения развития рынка недвижимости. Сейчас владельцы готовых квартир вынуждены продавать их ниже рынка, чтобы максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья. Поэтому, считают риелторы, нужно предусмотреть механизм более простой продажи жилья с ипотекой.

Что не так с предложением?

Инициатива принадлежит частному риелторскому бизнесу, а не государственным органам, поэтому говорить всерьез о законодательных изменениях пока не приходится. К тому же, при ближайшем рассмотрении она становится крайне странной:

  • предлагается сохранять условия прежнего кредита, просто переведя его на нового заемщика. В этом случае банк должен будет сначала одобрить тот же кредит для покупателя квартиры, причем это должен быть тот же банк. Если банк посчитает нового заемщика ненадежным, схема рушится (ведь просто так перевести кредит в другой банк нельзя);
  • для банка будет невыгодно сохранять прежнюю ставку для уже нового заемщика, если рыночные ставки выросли. Поэтому у банка будет гораздо больше поводов отказать в кредите новому покупателю;
  • непонятно, как считать разницу, которую должен выплатить покупатель вторичной квартиры ее продавцу. По логике, выплачивать нужно ту сумму основного долга, которую успел погасить заемщик. Но в первые годы основная часть платежа идет на погашение процентов, да и цены на жилье с тех пор могли вырасти. Поэтому будет очень сложно понять, сколько должен доплатить новый заемщик прежнему, чтобы сделка прошла;
  • если цена квартиры с тех пор сильно выросла, то может получиться так, что новому покупателю придется где-то найти недостающую сумму – просить банк увеличить сумму кредита или брать новый кредит. И брать его придется по рыночным ставкам.

Другими словами, разного рода технических и правовых проблем в данном случае будет гораздо больше, чем выгод и преимуществ от новой схемы покупки жилья.

И еще один момент: вторичное жилье не подпадало под льготные программы (за небольшим исключением для Дальнего Востока). Поэтому заемщик платит по такому кредиту, скорее всего, рыночную ставку на тот момент – например, 8-9% годовых. А сейчас рыночные ставки опустились уже до 15-16% годовых, и в условиях скорого снижения ключевой ставки будут падать еще сильнее – поэтому смысла в такой программе было бы немного.

Как можно организовать продажу ипотечной квартиры?

Жилье, приобретенное в рамках ипотечного кредита, обязательно оформляется в залог банка (и само понятие «ипотека» – это залог). Статус залогового имущества предполагает, что распорядиться им можно только с согласия залогодержателя (банка). А так как залог обеспечивает возвратность кредита банку, просто так получить согласие нельзя.

Поэтому продать залоговое жилье не так просто, есть несколько схем:

  • взять у покупателя предоплату в размере остатка долга по кредиту, погасить этой суммой кредит, снять обременение и продать квартиру. Минус в том, что для покупателя это сомнительная схема – продавец может взять задаток и скрыться (даже с распиской вернуть деньги не очень просто);
  • найти недостающую сумму (взять в долг у родственников или отдельный кредит в банке), погасить кредит и снять обременение, затем продать жилье и выплатить долг. Минусы – не каждый родственник и банк даст нужную сумму в долг, а банку нужно платить проценты;
  • найти покупателя с ипотекой и провести сделку в пределах одного банка. Это достаточно сложная схема – банк должен на это согласиться. Но если новый покупатель пройдет проверку, то больших рисков и минусов здесь нет. Но если банки разные – просто перевести ипотеку на другого заемщика не получится.

Сейчас застройщики стали предлагать более простую схему – trade-in с недвижимостью. Суть в том, что строительная компания принимает старую квартиру в счет оплаты новой – как правило, с небольшим дисконтом к рыночной цене. Есть схемы с риелторами – то есть, застройщик продает старую квартиру через агентство недвижимости, а полученная сумма засчитывается при покупке новой квартиры.

Самой сложной будет ситуация, когда продаваемая квартира была куплена частично за счет средств материнского капитала. Тогда придется получать согласие органов опеки, а те его дадут лишь в случае, если у детей есть альтернативное жилье (которого до продажи старой квартиры и покупки новой нет физически).