Плавающая ставка по ипотеке: как это работает для заемщика, и почему Центробанк категорически против?

Плавающая ставка по ипотеке: что это такое?

Начнем с главного: ипотека с плавающей ставкой (её еще называют ипотекой с переменной ставкой) – это особый вид ипотечного кредитования, при котором процентная ставка не фиксируется на весь срок действия кредитного договора, а меняется в течение его действия. Плавающая ставка будет зависеть от заранее определенного банком индикатора, это может быть:

• Ключевая ставка Центрального Банка России,
• Ставка на межбанковском рынке кредитования,
• Ставка на денежном рынке и т.д.

Переменная ставка может изменяться как с самого начала получения кредита, так и через определенный срок. Например, если вы оформили договор, где на 10 лет фиксируется одна ставка, а с 11-го года она начинает меняться, то у вас будет ипотека с комбинированной процентной ставкой.

Логично, что вслед за процентной ставкой могут меняться как срок действия кредитного договора, так и график погашения. Если заемщик выбирает ипотеку с переменным процентом, то он может столкнуться с несколькими вариантами событий:

• Ваш ежемесячный платеж будет меняться в зависимости от процентов, но срок при этом останется неизменным;
• Срок возврата меняется в зависимости от того, насколько изменится процент, а платеж будет оставаться неизменным;
• Комбинированный вариант, где может изменяться как срок, так и размер вносимого вами платежа.

Всех интересуют пределы для изменений этих параметров, насколько они могут варьироваться? Возможно также несколько вариантов: ограничения могут выставляться в рамках действия конкретно вашего договора, они могут регулироваться законодательно на уровне всей банковской сферы в стране, либо же не фиксироваться вовсе.

Если говорить о России, то в нашей стране кредитование с плавающей ставкой никак особо не регулируется. Оно не запрещено, а значит, банки имеют право выдавать такие кредиты. И они самостоятельно решают, в каких пределах они будут варьировать проценты, и на какой показатель они будут ориентироваться. Чаще всего, в его роли выступает ключевая ставка ЦБ РФ (в конце июля она составляет 6,5% годовых).

Особенности плавающей ставки по ипотеке

Кредитование с плавающей ставкой в России практически не используется: в потребительском кредитовании таких предложений нет вовсе, а по ипотеке предложения встречаются в единичных экземплярах. Почему так происходит, и в чем причина такой непопулярности?

Основным минусом и риском ипотеки с переменной ставкой является тот факт, что заемщик не может заранее оценить свой размер ежемесячных платежей, а также увидеть заранее свой график платежей. Он будет постоянно меняться – у кого-то через 5 лет, у кого-то через 10, но изменения будут обязательно, и не факт, что в меньшую сторону.

Практически никто из клиентов не может предугадать, что его ждет через 10 лет, будет ли он работать на прежней работе и обладать таким же заработком, как и сейчас, не подведет ли его здоровье. Если он берет ипотеку под фиксированный процент, то он заранее знает, какие ему нужно будет делать ежемесячно взносы, сможет ориентироваться на эту цифру и, возможно, при должной финансовой дисциплине, он сможет досрочно погашать задолженность, чтобы снизить переплату.

Если же ставка плавающая, то она может, как уменьшиться, так и увеличиться, и платежи тоже. Это создает определенные риски для заемщика, который может оказаться не готов к увеличению финансовой нагрузки в будущем.

Соответственно, такой вид кредита оправдан только в том случае, если вы имеете твердую почву под ногами, вы хорошо разбираетесь в экономике, и можете спрогнозировать, что никаких эксцессов не произойдет, и ключевая ставка не пойдет резко вверх, как это случилось в июле 2021 года. И лучше всего брать ипотеку на небольшой срок, до того, как ставка начнет изменяться.

Какие банки выдают ипотеку по плавающей ставке?

Как мы уже говорили ранее, подобных предложений на рынке очень мало. Мало кто из банковских организаций готов брать на себя повышенные риски, и выдавать ипотеку с изменяющейся ставкой.

Из российских банков мы можем выделить два:

1. Центр-Инвест банк

   Здесь предлагается несколько базовых программ, где указанная минимальная процентная ставка действует только в первые 10 лет обслуживания кредита. По истечению этого времени процент будет рассчитываться на основании ключевой ставки Центробанка на 1 октября предыдущего года, и к полученному значению прибавят еще 3,5 процентных пункта.

   Изначальный процент будет зависеть от того, какой размер первоначального взноса готов сделать заемщик. Чем больше вносите собственных средств, тем больше можно сэкономить. Скидка в размере 0,25% положена тем клиентам, которые подают заявку онлайн.

   

2. НС Банк

   Если обратиться в эту организацию, и приобрести недвижимости у его партнеров, то банк зафиксирует низкую процентную ставку на первые 2 года. Начиная с третьего, процент будет определяться как ключевая ставка Банка России + 2 процентных пункта, при этом по каждой программе есть ограничение минимального уровня процентов.

   Что предлагают:

   • Квартиры в новостройках – от 3% в первый год,
   • Готовое жилье и гаражи – также от 3%,
   • Коммерческая недвижимость – от 5% на первые два года.

   По каждому предложению есть несколько подпрограмм, например, если вас интересует первичный рынок, то можно воспользоваться программой «Новая квартира за маленькую ипотеку» или «Большая квартира за маленькую ипотеку». И там и там первый год можно оплачивать только проценты, а вот сами условия совершенно разные.

   

Интересно, что популярная в России «Семейная ипотека» для семей с двумя и более детьми изначально также должна была выдаваться по условиям плавающей ставки. Предполагалось, что ставка до 6% будет действовать в первые три-пять лет действия договора, а потом она должна была меняться в зависимости от ключевой ставки.

Однако, от такой инициативы решено было отказаться, и в дальнейшем условия этой кредитной программы пересмотрели в лучшую для заемщика сторону. Договор по семейной ипотеке сейчас заключается под фиксированную ставку на весь срок. Причина все та же – высокие кредитные риски для заемщиков.

Доклад для общественных консультаций от Центробанка

В России кредитные программы с плавающими ставками практически не используются, хоть они и разрешены законодательством, причина – обоюдные риски как заемщика, так и кредитора. По статистике Банка России, доля кредитов с использованием переменных ставок в совокупном портфеле российских банков составляет менее 0,1% от общего количества.

Пока их выдают только два вышеописанных нами банка, но некоторые кредитные организации уже говорили, что рассматривают введение таких продуктов в своей кредитной линейке. В частности, Сбербанк и банк «Открытие» с интересом относятся к возможности выдачи кредитов с плавающим процентом.

В марте 2021 года Центробанк выпустил доклад для общественных консультаций, тема значилась так: «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании». Очень интересен пункт 1.3, где детально описаны риски повышения переплаты при изменении процентной ставки.

Центробанк по итогу доклада предложил несколько вариантов регулирования данного вида кредитования:

• Вообще запретить кредитование физических лиц по программам с плавающими ставками,
• Ограничить изменения процентной ставки или срока,
• Наделить Центробанк полномочиями по установке ограничения кредитования,
• Выдавать кредиты с переменной ставкой только «квалифицированным заемщикам», т.е. тем, чье финансовое положение является устойчивым, и такое положение дел сохранится еще надолго,
• Установить макронадбавки по таким кредитам или изменить порядок показателя долговой нагрузки (ПДН), чтобы применять макропруденциальные надбавки.

Единого мнения среди российских банков здесь нет: кто-то выступает за то, чтобы ограничить рост процентной ставки, другие предлагают ориентироваться на определенные категории заемщиков. Большинство сходится лишь в одном – полностью запрещать такой вид кредитов не стоит, нужно лишь определиться с вариантом его регулирования.

Стоит ли заемщику брать ипотеку с плавающей ставкой?

Если вы задумались о том, чтобы взять ипотеку с меняющейся ставкой, то нужно тщательно оценить все плюсы и минусы подобного решения. Необходимо здраво оценить свое финансовое положение, определить, в состоянии ли вы будете через несколько лет платить существенно больше, чем сейчас, или лучше вам выбрать фиксированную ставку, немного повыше, но зато с заранее известными суммами.

Взвесьте все за и против:

Подытожим: ипотека с переменной ставкой будет выгодна для тех, кто сможет быстро погасить всю сумму кредита. Если ваше финансовое положение позволяет досрочно внести всю сумму долга уже в течение 2-5 лет, то вам однозначно стоит рассмотреть такие кредитные программы, чтобы заплатить банку как можно меньше.

Если же ваши заработки не столь велики, и вы даже в 10 лет вряд ли сможете уложиться, то вам лучше подобрать для себя программы с классическим кредитованием под фиксированный процент, чтобы избежать рисков. А если ваше положение улучшится, и ваш заработок выйдет на качественно новый уровень, то вы сможете просто досрочно погасить ипотеку, и сэкономить на переплате.