Хочется квартиру, денег нет, а ипотека не подходит: какие есть альтернативы

Уже сто лет минуло с тех пор, как Воланд устами Булгакова сетовал на испорченность москвичей квартирным вопросом. Изменилось ли что-то век спустя? Боюсь, если бы мессир оказался в столице прямо сейчас, его бы удар хватил. На что только не готовы пойти люди, чтобы решить жилищный вопрос! Одна ипотека чего стоит… Можно ли обзавестись квартирой, не вступая с банком в кабалу?

Сразу оговорюсь, что все способы, о которых мы поговорим в этой статье, известны давно. Ничего принципиально нового предложить не смогу: знал бы прикуп, жил бы в тёплом краю. Не все из представленных способов безопасны, в том смысле, что можно остаться и без квартиры, и без денег. Но шанс обзавестись жильём с минимальным первоначальным взносом действительно есть. Впрочем, у каждого способа есть один существенный недостаток: платить всё-таки придётся.

Внимание! Перед заключением сделки проконсультируйтесь с юристом и вообще убедитесь, что она законна.

Лизинг

Первая альтернатива, которая приходит на ум ипотеке. Лизинг (одалживание) – это длительная аренда с правом последующего выкупа объекта. В Европе и США этот механизм решения жилищного вопроса известен уже несколько десятилетий. В Россию он пришёл относительно недавно (в 2011 году), но уже успел обзавестись и ярыми противниками, и сторонниками.

Один из крупных игроков рынка – «Стройкасса», на примере которой можно описать механизм. Клиент выбирает квартиру и подаёт заявку на ее приобретение в лизинг. Организация берёт объект в собственность, делает разовую наценку (к примеру, 20%), после чего передаёт её в долгосрочную аренду будущему собственнику.

Рассчитывается график платежей на период, оговоренный сторонами (5-15 лет). Деньги переводятся ежемесячно на счёт лизингодателя. Клиент даже может сдать квартиру в аренду (если организация, которой принадлежит объект, не возражает). Но есть нюанс: если лизингополучатель не платит, выселить его из жилья не составляет труда.

Отличия от ипотеки:

  1. Квартира находится в собственности у лизингодателя, в аренде у приобретателя;
  2. В случае просрочки в течение 2-3 периодов, клиент в безоговорочном порядке лишается и объекта, и внесённых денег;
  3. Как правило, досрочно погасить долг нельзя: суммы вносятся равными долями весь период действия договора.

Насколько выгоден лизинг?

Главное преимущество сделки – минимальный первоначальный взнос, отсутствие справок о доходах, поручителей. В отличие от ипотеки, первый платёж может не превышать 4-7% стоимости объекта. Главный недостаток – недвижимость принадлежит лизингодателю до последнего взноса. Если получатель просрочит выплаты, он лишается и внесённых денег, и квартиры.

Внимание! При подписании договора необходимо убедиться, что после внесения последнего платежа право собственности на объект переходит приобретателю. В противном случае, это получается просто дорогая аренда квартиры.

Рассрочка от застройщика

От лизинговых компаний не отстают и сами девелоперы, которые предлагают приобрести квартиры в несколько платежей. Актуальнее всего это для элитной и дорогой недвижимости, но порой можно купить в рассрочку и относительно дешёвую квартиру. Выбор предложений – куда уже, чем при лизинге. Зато условия – индивидуальны: как договоришься с застройщиком, так и будет.

Девелоперы заинтересованы в том, чтобы шли продажи, в отличие от лизингодателей (их интересуют ежемесячные платежи). Значит, теоретически, с застройщиком можно договориться об одной цене, а спустя время – вести речь о её снижении. В интернете есть истории, как окончательная стоимость квартиры при покупке в рассрочку со временем снижалась на 10-15 процентов. Но повторюсь, что каждая ситуация – эксклюзивная, можно нарваться и на большие проблемы (двойные продажи квартир).

Отличия от ипотеки:

  1. Более короткий период сделки: не свыше 5 лет;
  2. Квартира переходит в собственность клиента, но распоряжаться ею он не вправе до закрытия вопроса с застройщиком;
  3. Сделка может быть отменена, и в этом случае стороны возвращаются в исходное состояние. Значит, ремонт в квартире достанется кому-то другому.

Выгодна ли рассрочка?

Застройщик может дать квартиру вообще без процентов (как минимум на полтора-два года), и это идеальный вариант для тех, у кого стабильный заработок, но нет всей суммы накоплений. Сделка оформляется проще и быстрее, риски остаться без денег и жилья минимальны. Но рассрочка будет ограничена по времени: сроки в редких случаях достигают 5 лет.

Целевой кредит

Ипотека – это заём под залог недвижимости, которая приобретается на деньги банка. Однако кредит можно получить без такого обременения, хотя это и дороже. Некоторые банки финансируют покупку жилья без ипотеки, но никогда – без солидного обеспечения сделки. Чаще всего в качестве гаранта выступает расширенный состав поручителей.

Это не один человек, а два-четыре, чей совокупный доход достигает определённой величины. Целевой кредит, как правило, стоит дороже ипотеки, но при этом деньги всё равно должны быть потрачены на покупку конкретного объекта. В общем, альтернатива не самая хорошая, хотя и имеет право на жизнь.

Отличия от ипотеки:

  1. Квартира не находится в залоге. Формально объект – в собственности заёмщика, но, в зависимости от условий договора, распоряжаться им без согласия банка нельзя.
  2. Процентные ставки могут быть выше. Ипотека обеспечивает наиболее низкое вознаграждение банку, а целевой кредит стоит дороже.
  3. Нужно другое обеспечение займа. Потребуются либо поручители с хорошим доходом, либо иная недвижимость в залог.

Рассрочка от физического лица

Раз уж мы поговорили о распространенных способах решения жилищной проблемы, самое время обсудить «живые» экзотические схемы. Одна из них – рассрочка от физического лица, модель, популярная на волне кризисов. Когда владелец недвижимости отчаивается продать её за всю сумму целиком, он ищет того, кто может платить постепенно. Возможно и движение от покупателя к продавцу.

На практике это оформляется следующим образом. В договоре указывается цена объекта, первоначальный платёж, а также период рассрочки. Допустим, квартира стоит 4 миллиона рублей. 500 тысяч покупатель вносит сразу, а остальную сумму – в рассрочку на 3 года. Получается, что в месяц нужно платить около 100 тысяч рублей. Схема имеет право на жизнь, если на неё согласится продавец, что весьма редко.

Отличия от ипотеки:

  1. Не кредит, а рассрочка. Сумма, указанная в договоре, не увеличивается, процент продавца должен быть учтён сразу.
  2. Фиксированный платёж. Сумма платежа не подлежит изменению (если не указать её с привязкой к иностранной валюте – доллару или евро).

Но есть и одно сходство: как и в случае с ипотекой, при грамотно оформленной сделке нельзя распоряжаться объектом недвижимости до полного расчёта. В базе данных будет стоять отметка, которая не позволит продать квартиру. По крайней мере, официально.

Другие схемы: трейд-ин, жилищные облигации, пожизненное содержание с иждивением, жилищный кооператив

В СМИ много сказано о том, что альтернативой ипотеке является трейд-ин жилья. Но этот инструмент всего лишь ускоряет процесс продажи одной квартиры ради покупки другой. На практике это выглядит так: у покупателя есть низколивидная «двушка», а он хочет купить трёшку в новом районе. Обратившись к застройщику, который работает по системе трейд-ин, он отдаёт старую квартиру и получает свежую. Значит, это не работает для тех людей, у кого за плечами нет своего объекта.

Важно! Трейд-ин нельзя рассматривать как альтернативу ипотеке, поскольку у покупателя новой квартиры в собственности уже должна быть недвижимость.

Одно время широко продвигалась система жилищных облигаций, при которых будущий владелец жилья покупал ценные бумаги и в дальнейшем мог использовать их для приобретения квартиры. Подобная схема работает в Беларуси, но даже там отзывы о ней неоднозначные. В России же модель почему-то «не выстрелила». Странно.

Ещё один вариант для тех, кто хочет обзавестись жильём с минимальными вложениями – это договор ренты (пожизненного содержания с иждивением). Он заключается, как правило, с человеком преклонного возраста на следующих условиях. Покупатель берёт на себя содержание владельца квартиры: оплату услуг ЖКХ, ежемесячные платежи, ремонт. Зависит от того, как стороны договорятся. А как только рентодатель уйдёт в мир иной, его жильё переходит получателю.

Нет смысла в очередной раз останавливаться на негативных сторонах этого договора. Во-первых, пожизненное содержание с иждивением – само по себе порочное соглашение, где одна сторона ждёт смерти другой. Во-вторых, пенсионеры часто передумывают, пытаются выйти из сделки, так как на горизонте (внезапно) появляются дети, внуки, прознавшие о договоре. Плюс неизвестно, сколько времени придётся ждать, надеяться и верить.

А что насчёт жилищного кооператива?

В интернете пишут и о таком варианте, как ЖК: якобы, это и дешевле, и проще ипотеки. Да, 20-30 лет назад кооперативы использовались широко, но на сегодняшний день они ушли в прошлое. Стройка многоквартирного дома – вещь хлопотная: от получения участка до взаимодействия с подрядчиком.

Этот рынок полностью отошёл к девелоперам. Те, кто разбирается в столь масштабных процессах, хотят в первую очередь заработать. Рекламируемые кооперативы – по большей части либо закамуфлированные застройщики, либо мошенники. К тому же, всю цену объекта придётся выплатить куда быстрее, чем при ипотеке или лизинге. Не будет ведь дом строиться 10 лет!

Резюме: альтернативы нет?

Итак, даже при внимательном анализе рынка очевидно, что у ипотеки отсутствуют сколь-нибудь значимые конкуренты. Да, лизинг хорош, но если покупатель на 200% уверен в финансовом благополучии и честности контрагента. Иначе просрочил 2-3 платежа – и лишился и всей суммы, и жилья.

Рассрочка застройщика весьма интересна, но дают её на низколиквидные объекты. Вступать в непрозрачные схемы с физическими лицами может оказаться себе дороже. Впрочем, это не отменяет шанса на то, что какой-то счастливчик сможет решить жилищный вопрос индивидуально. Но полагаться на везение без твёрдых гарантий успеха может лишь законченный авантюрист. А для таких людей уже придумали лотереи и казино.