Временные трудности: почему банк может отказать в рефинансировании и как это исправить

О том, какие факторы могут затормозить получение рефинансирования ипотеки и как на них повлиять, расскажет Михаил Чернов, CEO онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.online.

Рефинансирование ипотеки – это получение в банке нового займа на более выгодных условиях для полного или частичного погашения предыдущего. Оно помогает сэкономить на оплате процентов, сократить срок выплат или снизить сумму ежемесячного платежа. Неудивительно, что в России рефинансирование становится все более популярным инструментом: по итогам 2020 года его доля в ипотечных кредитах выросла вдвое (с 6,8% до 13,7%).

Главное условие для одобрения рефинансирования – с момента заключения договора по ипотеке должно пройти не более 5 лет. В этот период основная часть выплат заемщика идет на погашение процентов, поэтому у рефинансирования есть экономический смысл. Однако существуют и другие факторы, несоблюдение которых может привести к отказу банка в рефинансировании ипотеки. Рассмотрим, как можно минимизировать их негативное влияние.

Плохая кредитная история

Одна из самых распространенных причин для отказа в рефинансировании. Когда банк выдает новый кредит, он хочет убедиться, что заемщик действительно сможет погасить его вовремя.

Обычно заработать плохую кредитную историю можно двумя способами:

  1. Если не платить вовремя по предыдущим кредитам. Просрочки обычно проверяют через Бюро кредитных историй (БКИ), которому банки уделяют все больше внимания. Чтобы восстановить репутацию, заемщик может проанализировать историю просрочек платежей – некоторые из них могут быть техническими, а значит, их можно сократить. И, конечно же, постараться в ближайшем будущем своевременно оплачивать платежи. Через некоторые время заявку на рефинансирование можно повторить или обратиться в другой банк.
  2. Если брать на себя слишком высокую кредитную нагрузку. При ее расчете учитываются лимиты по кредитным картам, разрешенные овердрафты по дебетовым картам и другие обязательства заемщика: алименты, аренда жилья, обеспечение иждивенцев и др. Кроме того, если заемщик своевременно не оплачивает ЖКУ, штрафы ГИБДД или налоги, это тоже может быть поводом для отказа в новом ипотечном кредите.

Здесь нужно постараться снизить кредитную нагрузку и погасить задолженности, либо повысить уровень официального дохода. Желательно, чтобы ежемесячные выплаты по кредитам не превышали 40% от официального дохода.

Проблемы с подтверждением дохода

Банки всегда определяют платежеспособность заемщика по его регулярному доходу. В России проблемы с его подтверждением чаще всего возникают у тех, кто работает на «серую» или «черную» зарплату, а размер «белого» дохода не позволяет уложиться в требования банка. Решение – закрепить с действующим работодателем трудовые отношения в официальной форме либо перейти на другую работу. Оформленные полностью на белую зарплату сотрудники предоставляют справку 2-НДФЛ или другой документ, подтверждающий доход. Бланк заполняется бухгалтером и заверяется печатью и подписью руководителя организации или ИП.

Дополнительный фактор риска – если компания работодателя находится на стадии ликвидации или уже ликвидирована. В этом случае подтвердить доход можно через налоговую по месту регистрации. В ФНС есть сведения о налоговых отчислениях за все предыдущие периоды работы.

Предприниматели, которые работают по общей системе налогообложения (ОСН), для подтверждения дохода обычно предоставляют налоговую декларацию. ИП на УСН – данные из книги учета доходов и расходов. Сложности часто возникают у самозанятых – они не подают декларации и не ведут книги учета. Кроме того, налоговая не выдает им справку 2-НДФЛ. Из-за этого банк может отказать самозанятому в получении кредита.

Чтобы подтвердить свой доход, такие предприниматели могут скачать справку о доходах самозанятых из мобильного приложения «Мой налог». Если представители банка не принимают справку и требуют другие документы, можно сослаться на письмо ФНС от 13.09.19 № ЕД-4-20/18515, в котором налоговики утвердили справку как официальный документ для подтверждения дохода самозанятых.

Важно, что если заемщиков несколько, но кто-то из них объявил себя банкротом, банк может закрыть дорогу к рефинансированию и потребовать досрочно погасить действующий кредит. В этом случае основному заемщику нужно предоставить банку доказательства своей платежеспособности и предложить переоформить кредитный договор на свое имя. После того, как банк убедится в добросовестности всех участников сделки, можно попробовать повторить заявку на рефинансирование. Угрозу банкротства созаемщика по ипотеке можно предусмотреть заранее при страховании кредита. В этом случае выплачивать долг будет страховая компания, которая также возьмет на себя ответственность в случае смерти одного из плательщиков.

Незаконная перепланировка

Еще одна причина отказа в рефинансировании – наличие несогласованной перепланировки в квартире. Снос несущих стен или их ослабление, перенос ванной, кухни или туалетной комнаты в другие помещения, объединение лоджии с комнатой – это неполный список действий, которые позволяют себе заемщики без согласования с контролирующими органами. Чтобы получить какие-либо льготы на ипотеку, жильцам придется согласовать перепланировку либо вернуть все в исходное состояние.

Иногда случается, что сами жильцы ничего не нарушают, но из-за несоблюдения строительных норм при возведении дома они все равно не могут получить рефинансирование. Поэтому если ипотека оформляется во время строительства дома, то заемщику при выборе квартиры нужно обращать внимание, соблюдает ли все нормы застройщик.

Неполная страховка

По закону для заемщика обязательно только страхование залога, которое защищает квартиру от любых происшествий, которые ведут к ее порче или снижению стоимости. Банки также всегда предлагают дополнительные виды страхования: жизни и здоровья заемщика, титульное и страхование ответственности. От них можно отказаться. Однако банки идут на ряд ухищрений, чтобы стимулировать потребителей оформлять дополнительное страхование: например, они могут понизить для оформивших страховку ставку по кредиту.

Кроме того, у части банков есть негласное правило – не выдавать кредит тем, кто отказался оформлять полную страховку. По мнению кредитных организаций, готовность потратить деньги на дополнительное страхование говорит о том, что заемщик с большей вероятностью будет исправно выплачивать сам кредит. Случаи, когда банки отказывают в рефинансировании из-за неполной страховки, происходят не так часто. Так как по закону отсутствие дополнительной страховки не может быть прямой причиной для отказа, кредитные организации чаще всего апеллируют к более веским поводам – например, к неполной документации или просрочкам по платежам.

Решение – обязательно соблюдать главные правила хорошего заемщика (безупречная кредитная история, правильно оформленная документация и др.). Если банк отказывает, то можно попробовать рефинансировать кредит в другом месте либо максимизировать шансы и все же оформить дополнительную страховку. Здесь удобно то, что банки в большинстве случаев не требуют с заемщика выплачивать страховку целиком: страховые премии включаются в ежемесячные выплаты по графику.

Таким образом, есть несколько как распространенных, так и неочевидных причин отказа банка в рефинансировании ипотеки. Практически все из них можно решить, если придерживаться описанных выше рекомендаций.