Сколько можно заработать, купив всего одни апартаменты и поделив их сразу на 3 студии?

Годы пандемии отличаются сильной нестабильностью на всех рынках. Казалось бы незыблемые схемы инвестирования рушатся. Найти подходящую нишу очень трудно.

Очевидно, что на коне оказались всяческие цифровизаторы. Но на этом рынке властвуют гиганты. Зум, Гугл и т.п. компании пожинают миллиардные прибыли. Нужны ли им мелкие инвесторы из России? Конечно, нет. Впрочем, мы можем купить их акции, но это вложение будет не более прибыльно, чем банковский депозит. Вкладываться же во всякие мелкие стартапы в области IT-технологий я бы категорически не рекомендовал. Эпоха создания мировых брендов в гаражах безвозвратно миновала (во всяком случае, в сфере информационных технологий). Во что же тогда вложить кровные?

Опыт 2020-21 гг. подскажет нам направление дальнейшего движения. Что в России неожиданно для всех экспертов «выстрелило» в пандемию, когда всё падало? Правильно, недвижимость. Но не всякая.

Тенденцией рынка недвижимости 2021 года был и остается лавинообразный рост спроса на апартаменты комфорт-класса (массовый сегмент). Апартаменты — это формально нежилые помещения, в которых нельзя постоянно зарегистрироваться. Тем не менее, в них есть все функции жилья. Образно говоря, помещения нежилые, мимикрирующие под жилые. По итогам первого полугодия, скупали такие помещения намного быстрее, чем вводили в эксплуатацию. В результате число лотов в новостройках массового сегмента Москвы сократилось на 67% (в бизнес-классе — на 28%), по данным аналитиков компании «Метриум».

В чем причина такого ураганного спроса на апартаменты? Они дешевле жилых квартир примерно на 15%. Но это не единственный и не главный фактор.

Важно в первую очередь то, что большинство таких покупок — инвестиционные. Поскольку апартаменты не имеют статуса жилых помещений, узаконить перепланировку в них очень легко, ибо нет необходимости сталкиваться с Жилинспекцией. Перегородки можно ставить практически как угодно и, главное, можно практически как угодно переносить и создавать так называемые «мокрые места», то есть санузлы.

В результате апартаменты стали идеально подходящими объектами для деления на небольшие студии (по числу окон в помещении). Каждая студия представляет собой мини-квартирку с санузлом и кухонной зоной. Ниже представлена схема деления одного из моих объектов площадью 40 кв.м на три студии:

blank

Для длительного проживания такие студии маловаты, но для командировочных — отличная альтернатива гостиничному номеру. Срок аренды — от 1 до 5 суток, ставка за сутки — от 2000 руб. При такой выгодной цене арендатор получает фактически квартиру с кухонной зоной, где он может готовить завтраки-ужины, чего обычно нет в отелях. Не нужно никуда идти на завтрак.

Реклама и обслуживание такого комплекса из трех студий обходится достаточно дорого. Эксплуатацией объекта занимается профессиональная УК (управляющая компания). Но даже с учетом расходов на УК и коммунальных платежей, которые в апартаментах выше, чем в жилых квартирах, моя ежемесячная прибыль составляет около 100 тысяч руб. Если бы я сделал из этого помещения обычную двухкомнатную квартиру для сдачи в долгосрочную аренду, то сдавал бы ее вдвое-втрое дешевле.

Очень вовремя для данного сегмента произошел переход сотрудников на удаленку. Офисы опустели, и бывшие административные здания идут задешево с молотка, девелоперы выкупают их, производят кардинальную реконструкцию под апартаменты и распродают нам, мелким инвесторам. А мы уже дробим на студии. Предложений на этом рынке хоть отбавляй.

Вот почему такой новый формат покупки и эксплуатации недвижимости стремительно набирает популярность. Советую к нему присмотреться.